进军特色小镇 万达、万科等房企巨头路线与打法全解析

资本是趋利的，也是简单粗暴的。能在特色小镇风口中坚挺的企业，逃离不了数量和质量固有窠臼。

在城镇化进程加速、城市群概念崛起、决策层大力度支持的宏观背景，撞上房企遭遇拿地和盈利困境这一巧妙时机，“进军特色小镇”对于房企来说是一个再好不过的选择。

据选址中国不完全统计，截至目前至少有20多家上市企业明确提出要进军特色小镇领域，其中有部分企业已开始动工建设，诸多房产巨头赫赫在列。

下面，我们以万科、绿地、恒大、碧桂园、华侨城、保利等品牌房企为例，依次来了解一下它们各自的套路与打法。

万科复制

耗资两百亿，十七年磨一镇

对于房地产企业来说，特色小镇之路将是一场持久的攻坚战，万科就有一个现成的例子。

万科至今并未有明确的特色小镇计划。但万科已经建设了良渚文化村，并签约了北京门头沟军庄镇、南京秦淮海福传媒小镇、浙江嘉善归谷智造小镇、上海安亭新镇产城融合特色小镇、万科·弗农小镇，且于7月29日就共同开发特色小镇同中国节能达成战略合作。

这其中，良渚文化村已经成为万科特色小镇的一个代表。我们通过公开资料了解到该项目2000年拿地，2002年开发，2006年万科并购南都后接手，2013年现金流才归正，累计投资逾两百亿元。也就是说，良渚文化村十一年后才开始投入产出才开始持平。

在提及复制良渚文化村时，杭州万科资深副总经理、良渚文化村项目董事长陈军指出三个难点和考验，即先做配套、前期舍得投入，一次性供地，以及当地具备产业基础。

按照陈军的说法：“我们很大的一条经验就是6个亿的产业配套先行，酒店、博物馆、商业街造好之后再造房子，先把腔调做出来。”

从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江三角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。

这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色小镇将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。

绿地3.0

去地产化，打造生态有机体

今年4月，绿地正式将特色小镇纳入2017年四大重点战略，即绿地的特色小镇大盘战略。

按照规划，绿地将以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心，在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目，研究大盘开发模型。

截至至今，绿地已在宁波杭州湾、上海长岛、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地签约了数十个特色小镇项目，其中杭州湾及西咸新区项目已成功落地，雪野湖健康旅游小镇和上海崇明区的绿地长岛已经全面启动建设，其余预期将在下半年和明年逐步落地。

绿地雪野健康旅游小镇规划图

按照绿地董事长、总裁张玉良是看法，特色小镇不是简单粗放的房地产开发项目，而是一个产业运营平台，必须以特色资源和产业为内生驱动。按照绿地打造特色小镇的理念——小镇是一个有机的生态体，基础设施、建筑实体、特色产业、商业运营、金融资本缺一不可。

更为直白的理解，绿地打造特色小镇会同绿地其他产业相宜得章，共同发展进步（Ps：重点是“其他产业”）。

恒大足球

从“1”开始，一步到位

恒大特色小镇的代表莫过于足球小镇，但恒大也没有止步于足球小镇。

查询公开资料，恒大目前已提出广东清远的恒大欧洲足球小镇、甘肃兰州国际足球小镇，以及重庆长寿湖景区特色小镇项目、海南临高现代农业观光旅游养生特色小镇、浙江奉化溪口生态旅游小镇和山西晋中文化特色小镇，共计6个特色小镇项目。

一览足球小镇市场，除恒大外至少有8家足球小镇正在或即将建设。如杭州桐庐莱茵体育国际足球小镇、长沙跳马镇足球小镇、南京苏宁国际足球小镇、北京槐房村国际足球小镇、贵州贵阳新区西布朗足球小镇、成都金堂互联网+足球小镇、青岛足球小镇和临淄少儿齐文化足球小镇等。

跟不少房企“围魏救赵、曲线救国”的举动不同，足球上恒大更倾向于导入强势产业，直捣黄龙。特色小镇的发展不像产业园区是从“0”到“1”的产业发展过程，更多的偏向于从1到2甚至是3、4的产业发展过程。第一步，你要先有“1”，这一点上恒大的足球小镇做的很到位。

碧桂园逆袭

5年1000亿，有山靠山吃山

从发展路径看，中国的特色小镇兴起于浙江，壮大于长三角；从根源上来看，中国的特色小镇根植于村镇，兴起于产业。

从这一点上来看碧桂园“农村包围城市”这一步棋走的很合时机，近4年的坚持，使得碧桂园有着大量三四线城市的土地储备，这也促使碧桂园能够许下“投资千亿在全国部署特色小镇”的重要依仗。

去年8月，碧桂园宣布“产城融合”概念，推出科技创新智慧生态小镇计划，5年斥资1000亿元，在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出。

需要注意的是，碧桂园在大量土地依仗之外，还有着明晰的产业要求。碧桂园对小镇选址有着详细的要求，如主要集中在特大城市的周边，或者城市群当中的节点，距离一线城市不超过60公里，以及匹配有高速公路等基础设施等。碧桂园助理总裁向俊波透露，集团将在5年内投资千亿，在全国建设数个类似的智慧生态科技小镇，重点选取一二线城市30-80公里重要区域，5平方公里以上所谓周边土地和项目，让科技企业和人员以不到一线城市三分之一的价格，享受到更优越的工作环境和美好生活。

特色小镇要么创造产业，要么引导产业，但没有产业是万万不能的。碧桂园的聪明之处在于避开了艰难且较长周期的“创造”，而是明智的选择了靠山吃山的“引导”。

华侨城升级

文化+旅游+城镇化，跟风向走

提到华侨城，很多人会想到欢乐谷、东部华侨城、锦绣中华民俗村、世界之窗等代表性IP，现在可能要再加上甘坑新镇（特色小镇）。

据了解，华侨城正在以“文化+旅游+城镇化”为战略大力推进特色文旅小镇的开发，提出以PPP模式在全国打造100座特色小镇的计划，目前在全国范围内已展开城镇化新项目布局，已在深圳启动甘坑新镇、大鹏所城、凤凰小镇、光明小镇等十大文化产业重点项目，并在四川、海南、北京、天津、云南、西安等地布局多个项目。

甘坑新镇实景

华侨城在北方的布局很大程度上考虑到北京的产业疏解和雄安新区的设立是环京区域特色小镇升级的重大机遇。典型的如北京门头沟斋堂项目、北京昌平十三陵项目、天津西青京杭大运河项目，以及与雄安新区共同打造白洋淀高新技术产业区、涿州西部农高区及涿州东部拒马河流域综合文旅项目。

保利养老

不偏不倚，跟着自身资源走

在保利地产集团副总经理余英看来，产业和资源是特色小镇发展的根本。产业的培育与健康运营才是小镇永续发展的前提。

保利在构建特色小镇，结合自身资源优势，依托保利文化、中航科技、保利安平确立了特色小镇文创、主题乐园以及养老（银色）产业的三大发展方向。

据不完全统计，保利已签约或拟签约的特色小镇项目有：广州南沙保利星海小镇、湄洲湾北岸健康养老为特色的小镇项目、鲁朗旅游小镇、海南陵水黎族自治县保利文旅特色小镇项目、马边永乐光辉特色小镇项目以及和第四方物流领先者林安物流集团签署的物联网生态小镇等。

万达转型

甩掉千亿包袱轻装上阵

将13个文旅项目、67个酒店以总价631.7亿元大转卖之后，王健林用“大幅降低万达商业负债，并进一步实现轻资产化运营”作为解释。

降低负债很好理解，那么从2015年至今便在万达频繁出现的“轻资产运营”有意味着什么呢？顾名思义，轻资产运营，是企业追求用有限的资产获取最大利益的一种操作方式。而特色小镇被业内人士认为是万达轻资产运营的尝试之一。

目前通过公开资料查询，万达已有长白山万达国际滑雪小镇和丹寨万达小镇两座特色小镇。

今年7月初，丹寨万达小镇正式开门营业，客流4天达到17.6万人次、半月达到40万人次。一期投资6亿元，相较于2015年万达投资230亿元建设的长白山万达国际滑雪小镇，以及动辄上百亿元的万达文旅项目，资本投入明显不在同一重量级。

备注：其中哈尔滨、桂林、济南和长白山项目仅为文旅投资额

借用业内人士的看法，丹寨万达小镇可能并非万达轻资产模式的产出物，但是按照万达在文旅上一贯的布局思路来看，特色小镇很有可能成为未来万达轻资产模式品牌输出落地的代表业态。