全球在建写字楼面积超过7亿平方英尺 预计三年内投放市场

戴德梁行最新发布的《全球写字楼市场展望》报告显示，全球出现一轮前所未有的写字楼建设热潮，在建写字楼面积超过7亿平方英尺，预计在2017到2019年三年内投放市场。这相当于未来三年全球将再创造华盛顿特区、达拉斯、伦敦、新加坡和上海等5个城市的写字楼存量总量。

报告详细阐述了全球100多个城市的经济发展动力、供需展望和租金上涨前景。

尽管全球需求量（共计约5.2亿平方英尺）和就业增长将在2019年前保持稳健，但供应量远超需求量，从而导致全球大多数城市的空置率上扬。从这个角度看，全球写字楼建设将出现过剩。

或许，情况并非如此。在本轮全球扩张中，一个非常明显的特征是，大多数租户通常喜欢崭新的高端品质写字楼空间，而非老旧的乙级和丙级写字楼。例如，在美国，自2012年以来新建高端品质空间占写字楼总吸纳量的65%左右。通常情况下，开发商在整个周期内会因主打产品交付而一直获利，即使是在空置率攀升的市场上。此外，低利率情况下的全球经济快速发展为合理的写字楼需求创造了良好的环境。　 

“开发商必定将重点倾注在新产品上，但其中大量新产品均集中投放于全球最需要崭新楼宇的主要城市，” 戴德梁行全球首席经济学家Kevin Thorpe表示。“我并不太担心这些新空间的租赁，因为从某种意义上说，这是满足刚需的供应，而且也完全符合租户的要求。我更担心的是，这轮供应对更低级别产品的影响。我推测他们将难以进行竞争。”　　 

亚太地区，尤其是大中华区，将引领这轮发展热潮。事实上，近60%的全球新建项目主要分布在亚太地区。在该地区，新增供应主要集中投放在北京、深圳、上海、马尼拉和班加罗尔。事实上，这五个市场的总量占亚太在建项目的55%，全球新建项目的三分之一以上。与供应类似的是，亚太地区的需求也是最旺盛的。未来三年，北京在供需增长两个方面引领全球写字楼市场。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰（James Shepherd）表示：“未来三年，约2亿平方英尺的新写字楼供应预计将投放至中国四个一线城市以及香港和台湾。”林荣杰补充说：“新写字楼将取代现有品质较低的大楼，并提升中国甲级写字楼市场的地位。”

戴德梁行大中华区研究预测部主管陈妍斐 指出：“根据戴德梁行经济预测模型计算，北上广深港台这六个主要市场的平均空置率将于2019年底上升至17%，同时2017至2019三年内预计将见证共1.3亿平方英尺的吸纳量。”

美洲地区也处于繁盛的建设周期之中。这轮周期将于2017年达到顶峰，于2018-2019年逐渐减弱。但是，美国、加拿大和拉美地区建造的空间面积将超出该地区未来若干年的吸纳量。当然，各城市的情况迥异，大量的新增空间将集中分布在最大的城市，其中许多大城市非常需要这些空间。

整个欧洲的项目开发也处于上升期，但各有差异。诸如巴黎、维也纳、伦敦和布鲁塞尔等一些欧洲城市的新建项目将在未来两年内达到周期性高点，同时在全球租金上涨趋缓的情况下，马德里的租金也将实现稳步增长。此外，这些城市公布的空置率低于经济衰退前的水平。Kevin Thorpe指出：“从广义上讲，相对于全球其他地区，欧洲的供需关系是最平衡的。”

大中华区主要情况

· 在大中华区，各城市都在开发新商业区，其中大多数即将入市的写字楼项目位于非核心区或新兴区域。这些新兴中央商务区包括上海前滩、深圳前海、广州琶洲和香港九龙东。

· 内地中资企业占内地一线城市写字楼租赁需求的78%。2016年，中资企业在香港新租或扩租中年度份额增长了两倍至60%左右。

· 由于金融科技和电子商务的兴起，深圳和广州预计将创造积极的就业增长。中国政府的新“大湾区”计划进一步促进了就业增长。大湾区计划将推动包括香港、深圳和广州在内的粤港澳大湾区城市群的发展。

欧洲地区主要情况

· 柏林和慕尼黑将在2019年前成为全球空置率最低的第二和第三大城市，其空置率分别为3.1%和3.3%。

· 未来三年，伊斯坦布尔、伦敦、布鲁塞尔、维也纳和都柏林的开发项目竣工数量将大幅增加。事实上，2017-2018年间，伊斯坦布尔、哥本哈根和伦敦市的竣工数量将达到本轮周期的最高值。

· 另一方面，在斯德哥尔摩、阿姆斯特丹和赫尔辛基，预计近期竣工的项目数量不到存量的2.5%，从而使租金具有更强劲的增长空间，同时也使空置率走低。

· 在布达佩斯、都柏林、哥本哈根和马德里，依赖写字楼的信息通信部门预计将实现最强劲的增长。

· 英国脱欧带来的不确定性预计将抑制基于写字楼的就业增长，但是伦敦的空置率预计依然较低，处于5%以下。

亚太地区主要情况

· 在亚太地区，2017年将是一个创纪录的建设年，预计25个大城市即将竣工的新写字楼面积将接近1.5亿平方英尺。

· 亚太地区大多数城市的市场环境预计将对租户有利。然而，诸如新加坡、墨尔本和东京等门户城市废弃写字楼存量的不断增长意味着寻求高效且具有现代化设施的租户依然对新开发项目感兴趣。

· 悉尼将在2019年前成为全球空置率最低的城市，空置率将达到2.4%。

· 在2017年5月之前的12个月的时间里，银行和金融服务部门是亚太地区租赁活动的最大驱动力。同时，协同办公在该地区越来越受欢迎，占过去12个月租赁活动的10%。

· 在印度，期待已久的商品及服务税（GST）以及其他改革措施的实施将持续改善投资环境。未来三年，海德拉巴将引领全球写字楼租金上涨。

美洲地区主要情况

· 未来三年，美国写字楼就业增长最快的前五大市场是纽约、达拉斯、洛杉矶、亚特兰大和芝加哥。华盛顿特区大都会区和菲尼克斯在就业增长排名表中的名次也将取得显著提升。

· 当拉美地区走出经济衰退时，里约热内卢和圣保罗在就业增长排名表中的名次将获得最引人注目的提升。

· 在美洲地区，2019年前空置率最低的前五大市场主要位于加拿大，依次是多伦多，空置率为3.9%；温哥华，空置率为6.3%；奥兰多，空置率为7.2%；渥太华，空置率为7.3%；以及温尼伯，空置率为7.4%。

· 在美国，未来三年的租金增长主要由次级市场带动，分别是西雅图，增长率为6.8%；罗利-达勒姆都会区，增长率为4.8%；奥克兰，增长率为4.2%；以及俄勒冈州的波特兰，增长率为4.2%。