大咖会客厅——甄仕奇：一个有温度的商业地产人
2017年8月4日，天气晴，蝉声鸣鸣。在北京嘉里中心14层的戴德梁行会议室，笔者见到了甄仕奇。他身着白色衬衫，系灰蓝色领带，自然随意地挽起了袖子，亲切随和又优雅绅士。
“坐吧，不用客气，叫我Duke就行。”甄仕奇招呼笔者坐下，顺手打开了桌上的一瓶汽泡水递给笔者。
从工作到生活，从性格到爱好，笔者与甄仕奇交谈了共47分钟时间，举手投足间，甄仕奇给笔者留下了深刻印象，他自信大方不盛气凌人，谈起话来淡定从容，谦逊和善。
“找到一群志同道合的伙伴是一件幸运的事。”
水能载舟亦能覆舟，作为戴德梁行中国区商业地产部的掌舵者，在谈到自己的团队时，甄仕奇满脸自豪。
2012年加入戴德梁行，几年间，他带领团队服务了环球影城、华谊兄弟小镇、首都机场航站楼、大悦城、华侨城、SKP等全国众多经典项目，并先后引进了Mercedes Me、施坦威钢琴、Under Armour等国际品牌的中国首家旗舰店，为城市带来鲜活商业元素。
在谈到团队取得的成绩时，甄仕奇不忘感谢团队成员的默契配合。“能在公司找到一批志同道合的同事是一件很幸运的事，身边的同事都与我共事多年，在贯彻公司文化的同时，我们非常重视提高团队的配合默契，关注对年轻同事的人才培养。通过完善的培训体系，为团队成员提供专业的技能培训及长远的晋升通道。这也让戴德梁行的商业地产团队在多年来保持人才稳定，做事有始有终。”
甄仕奇坦言，正是因为有一群兴趣相投、能力超群的团队伙伴，戴德梁行才可以一直保持市场份额不掉，并在一些新兴市场独占鳌头。
谈到大环境疲软，戴德梁行是如何做到逆势上扬时。甄仕奇身体稍稍前倾，双手紧握，伏在桌上，向笔者娓娓道来。
“戴德梁行非常重视挖掘市场新机会。在服务过环球影城和华谊兄弟小镇的项目之后，我们就意识到未来主题乐园项目会非常多，但是主题乐园面临着商业混乱、找不到方向的问题，于是我们开始关注主题乐园商业如何操作。戴德梁行之所以能逆势上扬就是因为提前布局，做到了事先预测市场未来的发展方向。如果大家都是跟风，别人做什么你也跟着做，那你永远没有超越别人的可能。”
在甄仕奇看来，项目丰富的实操经验和团队对行业超高的敏锐度，才是帮助戴德梁行逆势而生的法宝。但在笔者看来，团队的成功与他高超的领导力和独特的个人魅力也分不开。
“我总讲做事要有同理心，我希望对方能够接受我的想法，同时我也会尊重每一位同事的想法。”正是基于这颗同理心，在与同事的沟通交流中才不会心生芥蒂，工作也细水长流般顺利进行下去。
就像从很小的孔穴能窥见阳光一样，往往是细小的事情刻画出一个人的性格。从甄仕奇的言谈举止到待人接物，都能感受到他身上体现出的人情味，而这种人情味几乎超越了所有性格魅力，成为了他最迷人的闪光点。
谈到这里，甄仕奇的性格让笔者感到颇为好奇，工作之外的他究竟是个怎样的人？
“你做的事，一定要让人能感受到其中的温度。”
“我喜欢组织朋友聚会。”
当甄仕奇说出他的业余爱好时，颠覆了笔者的对忙碌的商业地产人的认知。
“我是一个没有具体兴趣爱好的人，就是比较愿意和人聚会、品酒、聊天。在这个信息爆炸的社会，聚会可以获取各行各业的不同资讯，人生阅历、知识点都可以从中得到丰富”。说完，他打开了面前的第二瓶汽泡水。
或许海外生活的经历对于甄仕奇也是一笔财富，丰富的人生阅历让他有了更加宽广的胸怀和开阔的眼界。
谈及对待人生的态度，甄仕奇笑笑说，“这个环节有点儿像《艺术人生》了”。然后他又回头看了看窗外高耸的大楼和三环上川流不息的车流。
“我觉得做事做到充分，做到有影响，做到可以感染别人，让人能感受到其中的温度，感受到你给别人带来的益处。这就是我对待生活的一个态度。”
与很多精英人士不同，甄仕奇的人生一直在做减法，他追求“人生得意须尽欢，莫使金樽空对月”的人生态度。
正因如此，在他的朋友圈你很少看得到商业地产的痕迹，更多的内容是吃饭、聚会、团队、朋友、旅行，不一样的人生态度也影响着他如何看待商业地产。
“商业地产往往都是理想很丰满，现实很骨感。”
“商业不是一个标准化的产品，而且商业可复制性不强，马路两侧可能有不一样的‘景色’。所以商业就是多看、多转，多去挖掘城市的亮点和热点。”
有时候，趁着闲余的机会，甄仕奇会到各个角落去发现隐藏的闪光点。“商业地产其实就是关于吃喝玩乐的一切，如果你自己都不是一个有趣的人，你怎么能让自己做的东西是有趣的呢？”
在他眼中，每个项目都有独特的亮点，都值得关注。但真正能引领时代的项目，必定有其经久不衰的精神内核。
“做商业不能低着头走路，因为商业不是一个封闭的市场。更多的时候，商业地产应该做的是仰望星空然后脚踏实地，学习和借鉴其他项目的优秀成果，以开放和包容的态度去接纳新事物。”
扎根商业地产领域多年，造就了他的双重身份，他是一个商业精英同时也是一个消费者。
作为消费者，甄仕奇对三里屯太古里颇有好感。“虽然太古里也是快十年的项目了，但是比起其他同期开业的项目，它的维护能力非常强，在它身上看不出任何的陈旧。
“这就是港资企业的优秀的运营能力，港资开发商的眼光往往很长远，把每个项目都当作一个世纪项目来做。十年前，我为三里屯太古里引进大中华区第一家Apple直营旗舰店的时候，就深深感受到他们对项目发展的长远考虑。直到现在，三里屯太古里依旧能迎合国际市场最先进的店铺工程条件要求。港资地产商在这方面的投入是非常值得我们学习的。”甄仕奇说。
所以，商业地产从来不是闭门造车，港资商业的运营经验，一直都为业内所学习。而有质感、有深度的商业也一直是甄仕奇所追求的。
但是，现实往往没有理想中那么完美，回想起过往，甄仕奇淡淡一笑。
“商业地产往往都是理想很丰满，现实很骨感。操作过这么多项目，每完成一个，我们都会安排内部会议总结经验、复盘反思，如果不受外因影响，其实很多项目还有可以改善的空间。”最后一句话，透露着些许的无奈。
当有些现实你无法改变的时候，努力地尝试让自己接受它，而不是反抗它。这是甄仕奇的选择。在他的内心世界，混合着理想主义与务实精神。
一次交谈，甄仕奇给笔者留下最深的印象就是云淡风轻，是一种不囿于场合情景的冷静与洒脱。
全程交谈的过程中，甄仕奇一直把玩着他手中的一只金属指尖陀螺，仿佛那旋转的陀螺激发他的无限想象力。
— 采访实录 —
赢商网：您如何评价港资企业在内地商业地产市场的表现？港资项目对内地商业地产项目的发展起到了怎样的引领作用？
甄仕奇：港资的体系是非常清晰的，他们对一个商业项目的投资判断、运营管理都做的非常细致，而且数据存底保留的非常好，可以追诉每个项目的开发、运营过程。另外，他们在做任何一笔投资、一笔改造的时候，都会对可能产生的收益做非常科学的计算，有非常完整的逻辑支撑，所以大多数港资项目在全国都有不错的口碑。
成熟的港资开发商在做一个市场的时候，需要有市场特定的土壤去支持，因为他们的格调比较高，对调性的要求也很高。所以在一线市场的项目都非常好，因为一线市场的土壤本身就优质，与他们的格调相似。但是在二线市场，港资项目就会发展比较迟缓，主要还是消费市场和消费理念的不同，二线市场与一线市场之间还是有很大区别的。
总而言之，港资开发商还是给内地开发商带来很多启发，比如他们对服务的重视，对后勤以及基础设施的重视。他们做一个项目真的把它当作一个世纪项目去做，眼光很长远，而不是草草开业就放任自流了，他们更多的是考虑项目未来五年、十年、二十年的发展，甚至会把十年后的改造空间预留出来，这是我觉得港资开发商给内地开发商带来的最大的贡献与启发。
赢商网：您觉得国外的项目有哪些是值得国内借鉴的？
甄仕奇：国外项目和国内项目的区别首先表现在建筑形态的多样化。国内商业的建筑形态会受到法规以及消防的控制，所以可塑性较弱。但国外的规则比较开放，所以对层高、空间的利用的更好，变化也会更多。国外商业给人的第一感觉是空间上的视觉冲击力。
国外项目应该分成三种类型，一种是亚洲的项目，包括日本、韩国和泰国等地。另一种是北美的项目。还有一种就是欧洲的项目。坦白讲我觉得美国的项目没有任何的参考性，因为美国的项目就是一个大盒子，很粗犷。大部分美国的项目没有地下的概念，都是地上大规模采购式的项目类型。欧洲的项目是把设计做的最到位的，它可以在老建筑里面做新商业，也可以在新建筑里面做新商业。总体来看，欧洲项目的空间、业态布局是做的非常好的，同时欧洲人对服务也很讲究，所以欧洲的项目格调都很高。
我觉得最值得学习的其实是亚洲一些邻居的项目，日本、韩国、泰国甚至是菲律宾的项目。泰国的经济尽管和我们相差较远，但是泰国的商业却做得很出色，全球或者全亚洲一些年度商业大奖，基本泰国的项目每年都会得奖。另外，菲律宾的绿带购物中心（Greenbelt）也很成功，国内很多开发商都去学习过。其实在亚洲区域来看，中国占据着最多的资源和优势，但是一些商业项目却做得没有其他国家好，主要是因为我们的邻居们在做一个项目的时候，报以一腔热忱，在细节的把握、服务的能力上标准很严苛。
所以，未来服务水平的提高是国内商业市场上可能会改善的一个点。将来的消费市场细分化是绝对的主流，高中低端消费人群的分流会非常清晰，这样就和商场产生了黏性。所以可以看到，现在很多商业项目已经开始着眼于布局会员系统、CL管理、大数据研究，本质都是为了与消费者加强黏性，牢牢锁住消费者。
赢商网：对于北京商业市场的发展变革，您如何看？
甄仕奇：北京从2004年开始真正有商业地产的概念，在2004年之前唯一有商业地产概念项目是东方广场。2003年非典这段时间市场是保守、封闭的。商业地产在2004年、2005年开始慢慢放开。而北京的商业地产小高潮是2008年奥运前，这批小高潮成就了很多市场的标杆项目，这些项目占据了北京的绝佳地理位置，而且是一批有实力的企业找专业的顾问、设计、策划、运营团队去操作完成的，所以发展至今依然在北京市场有很高的地位。
另外一批项目大概是在2012年、2013年前后细分出来的项目。这些项目稍显尴尬，定位比较模糊，模糊的原因是因为从开始就没有想好自己应该做什么，只是发现了北京在过去几年的迅速发展，消费升级带来了旺盛的需求。可以说当时的很多项目其实是被市场推着去做的。所以说，在做一个项目的时候一定要找好定位，把细分市场做到极致，牢牢抓住自己的目标客群，让其他项目在这个层面上难以超越。
赢商网：对于商业地产人而言，这是一个大变革的时代，您认为新一轮的消费升级有哪些特征？新的商机在哪里？
甄仕奇：消费升级最重要的一点就是旅游商业，旅游消费、旅游零售在未来五年内都是重要风口。每年旅游局发布的出境人口以及国内旅游人口都是呈两位数增长的。包括现在国家提倡的特色小镇其实都是偏旅游商业。在这个大背景下，旅游消费或者说旅游零售是国内消费升级中最重要的一个商业特点。怎么能让旅游商业既成为配套又能满足消费者需求和激发消费欲望，这部分内容还是有难度的。