胡银锋：任何商业都有存在的价值 关键在于做出自己的特色

9月20日，由赢商网上海站主办的商业地产行业高端沙龙“赢商网城市沙龙——浙江站”在杭州西湖天地9A&9C号楼捷克比尔森音乐西餐吧成功举办。本期沙龙主题为：杭州商业“一线格局蜕变记”。针对这一话题，恒一·城市广场常务副总经理胡银锋发表观点认为，商业经营者要对自身项目有信心至关重要，任何商业都有其存在的价值，关键是如何把自身项目吃透，做出特色，落地性强，努力提升周边消费客群的生活品质，同时为社会创造更多的价值。

恒一﹒城市广场常务副总经理胡银锋

赢商网：您认为经营者要做好商业地产，最主要的因素有哪些？

胡银锋：很多报道都在说现在商业零售很难做，但现实中你会发现各类经营者，有的赚的盆满钵满，有的亏损很严重。大家也都在讲创新，我认为，创新要结合实际情况，不同的项目、不同的地段、不同的地域、不同的目标客群、不同的营运团队及不同的开发实力都决定着该项目未来所能呈现的状况。

商业经营者想要做好商业，很重要的一点是对自身项目的认知和信心。很多人对自身项目信心不足，这个项目就会遇到很多困难，自身信心不足时，也很难给合作伙伴带来积极正面的引导。

任何商业都有其存在的价值，关键是这个价值如何发掘，如何将这个项目合理定位，这也是项目操盘手需要做的事情。如果项目价值与市场价值不符，定位不切实际，是很难获得成功的。

此外，不同的商业项目，最重要的是以提升周边消费者（或者居民）的生活品质为前提，比如，项目是邻里型的，周边没有竞争，即便是传统的商业，也能满足了周边居民的需求，现在消费者的消费习惯很多都以就近消费为原则；如果是位于核心位置，如杭州的武林广场、宁波的天一广场、上海的南京路等，想要脱颖而出，同样也要看项目的体量，以及操作团队是否对周边市场的了解是否透彻，对项目未来的走向也起到至关重要因素。

赢商网：您是如何看待目前的商业市场环境的？

胡银锋：我个人不是很认可传统的经营管理理念，即甲方（购物中心或百货）对乙方（品牌商户）的管理关系，现如今更多的应该是甲方对乙方提供经营上的服务，以服务为主，当然对经营存在问题，影响消费者购物体验的商户，也要起到监督的作用。过去很多百货或购物中心对品牌只有要求，即要求式管理，“要求品牌打折让利，一年几次，折扣必须达到几折以下等等”，很多时候品牌毛利受到损失，只能通过产品提价来进行成本风险转移，进而转移至消费者身上，从而造成消费利益的受损，最终导致消费者对经营者的不认可。因此，甲方应该更多的想着如何去提升品牌核心竞争力及购物中心如何起到筑巢引凤，筑巢引流的作用，从而提升市场竞争力，服务消费者。

现在的商业，更多的要去营造圈层、社交的平台，不单单是简单的买卖关系，更重要的是如何融入消费者的日常生活中，让消费没有任何包袱的走入其中，成为其生活中必不可少的一个环节。前面所说的平台，不单单是指商场本身提供的购物平台，而是甲方（购物中心）与乙方（品牌商）合作交流的平台，乙方（品牌商）与乙方（品牌商）之间异业互动（资源共享）的平台，乙方（品牌商）与消费者互动的平台及消费者与消费者相互交流聚会的平台。

就个人而言，虽然现阶段市场竞争很激烈，但也有很多机会，市场只是不断的在删选与洗牌，只有用心去聆听市场与消费者的诉求，其实市场还是很大的，并没有那么悲观，关键是如何清楚的认识自身的价值与社会市场的需求，当然，还有一点是投资回报率也是一个很重要的衡量标准。

赢商网：以具体的项目为例，您觉得商业地产还有哪些发展空间？

胡银锋：比如宁波海曙恒一广场为出售型物业，从拿地、筹建到开业用了短短两年时间，满铺开业，开业大半年以来，每个月的客流和销售都在不断递增，其中今年7月份的客流甚至超过了今年1月份（春节）的数据，销售也增长明显。

全国出售型物业做成功得很少，我们很多时候传达给品牌合作方的是项目定位的还原度，在招商阶段通过与品牌深入的沟通与交流，像海曙恒一项目的品牌还原度基本上达到了80%——90%。因此，做商业就是做口碑，一个是操作团队（平台）的口碑，一个则是招商营运人员自身的口碑。

实际上，很多项目操盘手往往开始时会有很多想法，但在实施时会遇到很多困难，有的为了完成指标，在招商后期会出现填鸭式的品牌落位。因此，个人认为每一个项目在招商营运阶段都应该有所坚持，当然这需要建立在对项目本身及周边有深入的了解与认知，合理的定位与决策。

如今商业的竞争不仅仅局限与每年新开商业的出现，现如今很多第一二代的商业也走过了黄金十年，也处于项目旧改的启动。这对于现如今市场的竞争又多了一份压力与竞争，这些旧改商业往往都在一类核心商圈，地理位置优，有一定的市场客群积累。从前大家都在说消费客群的分流，未来同样也会出现消费客群的回流。在这个过程中，商业人更应要做出自己的特色，未来的竞争是做好自己，精细化的服务，为周边客群带来便捷的同时提升周边居民的生活品质与幸福感。

      另外我们宁波恒一商业，2018年即将又要增加两位新成员，分别是宁波恒一城市广场和宁波高桥恒一广场，其中宁波恒一城市广场将是第四代商业的呈现，项目以主题IP、科技感、场景体验、运动（空中运动公园）、健康、文创、主题餐饮等体验式为主要定位，敬请大家拭目以待。

　赢商网城市沙龙浙江站嘉宾合影