耿乃兴：杭州商业有后发优势 购物中心发展潜力很大

9月20日，由赢商网上海站主办的商业地产行业高端沙龙“赢商网城市沙龙——浙江站”在杭州西湖天地杭州西湖天地杰克比尔森音乐西餐吧成功举办。本期沙龙围绕杭州商业“一线格局蜕变记”这一主题，对话嘉宾纷纷发表了自己的观点。针对这一话题，派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴认为，相比上海而言，杭州商业有后发优势，购物中心发展的潜力很大。

赢商网：杭州作为“新一线”城市，您觉得它商业对标的一线城市是哪一个？

耿乃兴：杭州作为一个新一线城市，如果商业对标的话，可以对标上海。上海的购物中心发展并不乐观，经营表现良好的购物中心仅有不到1/4，大约35个左右。

        上海购物中心协会都会搜集和发布上海购物中心发展数据报告。上海已开业的约180个购物中心项目，其中77%的项目的平均日收入在3元/平方米以内，估计有一半以上的购物中心是亏损经营，还不包括很多未能开业的项目。

赢商网：您觉得商业的成功主要依靠哪些方面？

耿乃兴：大环境与单个商业项目能否成功其实关系不大，位置好坏是相对的，只要有好的规划和经营团队，根据项目自身条件和周边客群的特征，找到合适的定位，也是有希望做成一个好项目。

       比如我所代表的派臣商业在太原承接的山西国际金融中心项目，周边金融企业众多，商务楼宇集中，地标建筑，又有着地铁上盖物业的优势，这个项目定位中高端，招商已经完成70%，市场前景很好。太原购物中心招商竞争激烈，几个全国连锁购物中心开发商的项目也面临招商困难，一再延迟开业目标。

       再以上海西郊百联项目为例，因为所处区域是动迁安置区，周边居民消费能力低，政府规划了一个商业配套，没有开发商愿意去打造。百联作为国有企业承担了这个义务，西郊百联定位低端，但经营很成功。所以商业项目无论在什么地段，都有机会突围。项目定位必须以周围客群的实际情况为依托。

       如果有竞争项目，做主题、特色和差异是出路，可以与周边项目形成错位来共同做大商圈，扩大辐射范围。比如上海五角场商圈和广州天河商圈，4、5个购物中心扎堆，错位竞争，最终形成了市级商圈。

赢商网：您如何看待杭州的商业环境及未来？

耿乃兴：杭州商业有后发优势，相比上海这个商务型城市而言，杭州这个城市我觉得它的休闲、景观、旅游等特质可以与商业进行结合。

       随着网络的出现，消费者的需求不再是简单的购物和娱乐，购物中心还扮演一个社交需求场所的角色。生活方式转变是趋势，一线城市很多已建成的购物中心受制于体量和物业条件，没办法做这一转变。杭州商业的发展潜力很大，在空间和物理条件上都有优势。