《京津冀商业地产发展白皮书》发布 赢商网高级数据分析师谢飞现场详解

9月23日，在石家庄市人民政府与中国流通三十人论坛（G30）联合主办，石家庄市商务局和赢商网共同承办的“2017京津冀实体零售创新转型高峰论坛”上，《挑战与机遇并存-京津冀商业地产发展白皮书》（以下简称“《白皮书》”）现场发布，赢商网高级数据分析师谢飞，详细解读了京津冀地区商业地产发展现状。　 

京津冀三地购物中心发展脉络

《白皮书》内容显示，京津冀商业地产模式发展首先由简单的商品交易自发形成的商业集市，第二阶段是上世纪20年代到90年代统一运营的百货大楼，虽然商品品类非常丰富，但是仍然是以零售业态为主导。第三阶段是上世纪90年代至今，融合了购物、美食、休闲、文化、娱乐等多元素的购物中心。这一商业模式演变，虽然受到了消费引导，但其背后更很层次的原因是金融快速发展的结果，大家的消费心理、消费行为发生了升级。

早在1996年到2003年，是整个中国购物中心的探索期，广州天河城1996年诞生，标志着首个真正意义上的购物中心出现。北京、天津、石家庄都在这个阶段开始了自己的购物中心探索。

随着传统零售的转型发展，京津冀地区的购物中心增长明显速度加快，2003-2009年是京津冀商业的快速成长期，2004年呈现井喷式增长，增速达到236.78%。2009年后进入盘整期，增速放缓，但整体存量可观，2017年三地总存量达到1903万m2。由此看出，三个城市的供应格局发生了非常巨大的转变。

石家庄市场正处在由传统百货向新业态过程中

《白皮书》指出，2010年之前，北京、天津和石家庄的供应，北京占据了80%以上，天津和石家庄各占10%左右。但是最近几年来，天津和石家庄分摊了北京将近一半的市场供应，而且供应量有向天津倾斜的趋势，北京已进入成熟期，天津、石家庄处在黄金成长期。未来天津和石家庄购物中心格局将迎来重大变化。

假如保持现有城市消费水平不变，已有存量购物中心不退市，天津还有120万方的市场空间，相当于五个天津大悦城。而石家庄还有大约50万方的市场空间，相当于四个北国先天下购物中心，城市消费潜力和空间巨大。

受到互联网和消费升级的影响，对消费市场很大的影响就是大家对于体验感的强需求。我们把餐饮、休闲娱乐、服务和儿童业态都称之为体验业态，这三个城市的业态占比，北京和天津比较类似，都约有大概58%的零售业态，另外42%是体验业态。石家庄市场零售业业态占比比前面两个城市少了十个百分点，可以说明石家庄市场正处在由传统百货向新业态过渡过程当中。石家庄的新进入者也发现了这一点，石家庄2012年之后开业的购物中心体验业态占比增加了40%。

京津冀三地商业未来趋势

未来的商业世界充满了不确定性和各种可能，但谢飞认为，三地商业有两个方向是比较明确的，一个是围绕消费升级，另外一个是商业边界泛化。商业地产未来发展方向，一个是紧紧围绕消费升级，一个是从有边界的场所中心模式转向无边界的用户中心模式，线上线下全渠道贯通，业态边界更加薄弱。

消费升级对三地商业产生深刻影响，他主要归纳了三个方向：

    一个是消费结构的升级，消费者产生了对更高附加值业态的诉求，对健康、环保、绿色的理念更强。第二体验感足、参与感强的业态越来越受到消费者的欢迎。

    二是消费品类升级。消费环境、社会流行文化对消费者的品类选择产生影响。例如，一部韩剧热播，带起了一大波啤酒配炸鸡的品牌崛起。还有粉丝经济也催生了一大批品牌。

    三是消费内容的升级。长尾理论的实现，消费者更倾向于选择小众、有独特文化标签的品牌。买手店，独立设计师品牌在购物中心越来越常见。

对京津冀三地商业边界的泛化的看法，谢飞也归纳了三个方向：

    第一，商业打造从有边界的场所中心模式，转向无边界的用户中心模式。换句话说就是商业的第一性原理，就是用户为中心。   

第二，线上线下全渠道贯通。过去有很多商业从业者，觉得互联网是造成很多线下门店倒闭的元凶，还说互联网未来会完全代替购物中心。

    第三，业态边界更加薄弱，品牌跨界和融合是为了争夺消费者的时间。2017年有一个上榜的沙拉品牌，在门店里加入了很多运动设施，那么我们定位成它是餐饮品牌还是运动品牌呢？大家都是同样拥有健康理念，也是跨界。