天润置地冯云辉：恪守专业思维运作商业 未来昆明商业地产大有可观
（赢商网云南站报道）“商业地产是一个全链条，关联性极强的行业，从规划定位、建筑设计到招商运营，每一个环节都要求专业性的匹配。”在参加完昭通昭阳区的大型商业综合体中玺金界举行的招商发布会后，赢商网对项目操盘人冯云辉进行了专访。
天润置地总经理冯云辉
20余年游刃于行业前沿，在江苏、浙江、四川、云南、新疆等地操作项目50余个，拥有丰富的市场发展趋势判断、项目定位、商业规划、招商运营等成功操作经验，成为了昆明天润置地商业有限公司的掌舵人。一方面基于昭通市场的形势判定和项目肯定，一举拿下昭通市首个全业态、一站式商业中心。另一方面，立足昆明，同时操盘两个商业项目，以全新的思维、先进的模式在昆明愈加白热化的行业竞争中拔得头筹。
消费升级 10万平方米中玺金界为昭通商业升级迭代
互联网+时代的到来，电商等业态的兴起，冲击了购物中心传统的价差经营模式，价格竞争方面线下已经不具备优势，但从消费者角度来看，购物既是爱好，也是一种休闲、放松的体验，要用愉悦的心情去享受，即使在云南地州城市昭通，也同样如此。集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所，越来越受到当地消费者的青睐。
昭通市昭阳区
“从传统到新型产业，昭通正在进入商业的发展期，人均0.15平米的商业拥有量，相较昆明人均1.5平米的商业保有量，这中间有着10倍的潜力空间。”冯云辉认为，外界对昭通的误解很深,提到昭通想到的是“偏远”和“贫穷”。这些年来,昭通城市基础设施改善,发展迅速。中高收入人口基数足以支撑大型大商业综合体的发展,只是没有具有规模的商业来撬动他们的购买力，改变消费习惯。中玺金界抢抓机遇，以30万平方米中央都会综合体开启昭通的商业零售新时代。
中玺金界
中玺金界拥有10万平米的商业体量，在未来8-10年将成为昭通唯一的城市核心区、规模最大的、集中式购物中心。项目位居昭阳区不可复制的城市核心地，城市人口密集度最高区，项目四面临主干道，轻松容纳万人级别消费群的驻留。据了解，项目将在体验和生活化方面着力打造，定位于全客群，目前已经有万达影院、沃尔玛、MJstyle、屈臣氏、KFC、百丽、VERO MODA、Me&City、百家好、奥龙世博等上百家品牌意向签约，其中，超过70%的品牌商家首次入驻昭通，这也将加速区域商业品牌的升级换代。
冯云辉表示，“50%的商业自持比例和体验式商业业态的引进，不仅折射出源博地产的自信和资金实力，从某种意义上而言，是确保商业项目稳定经营和长期增值的必要条件。此外，还要以运营优先，未来产品线一定是同质化，无论是住宅、商业，后期运营更为重要”。他相信，优质的项目、良好的运营、稳定的客量，从而带来物业价值的稳步提升，是天润置业作为负责任的不动产运营商的根本追求。
立足昆明 天润置地打造两大体验式商业
随着昆明消费者消费能力爆发式增长，商业地产业展现出蓬勃的生命力。“消费升级”成为这个时代的关键词，新的风口已经开启，商业地产业的拼杀也一触即发。从宏观经济的发展趋势，再到消费者群体的更新迭代，都为我们传递了一个重要信号——昆明的消费升级时代已经来临。
对于冯云辉而言，“商业地产”如果要突破现有的瓶颈，吸引客户，首先就是用体验式消费代替服务式消费，从“以商品为中心”到“以人为中心”，从而实现存量市场的更新换代，这在天润置地在昆明运营的两个项目上得以体现。
新迎新城
新迎新城项目占地71亩,商业面积10万方，地上7层、地下3层。位于白龙路与新迎路交汇处，是昆明市东北片区一环至二环之间的核心区域。定位为“全家庭型生活体”,打造全天候的一站式购物体验中心,集时尚化、家庭化、娱乐化、人本化四大特征于一体,由传统“需求型购物”向“休闲型消费”转变。既规划有ShoppingMall承担中高端消费,又有风情商业街兼顾民俗、小吃、小商品等消费。
在设计上,新迎新城通过两栋商业间的天桥设计,有效连接ShoppingMall与风情商业街,延伸了内部循环动线,提供购物便利性。此外,在商场内部动线循环上,采用“多跨层梯”设计,创造出多个首层的直接体验,让从上到下的动线形成喷淋效应。跨层梯、扶梯、观光梯相结合。目前招商进度已完成80%，引入大润发、万达影城等品牌，预计明年10月开业。
另外一个项目位于广福路与彩云北路交汇口,是宏仁村改造项目,一二期总体占地900亩,一期总体量为30万方,商业体量8万方。已经在动工中,预计在2019年中旬开业。二期工程计划明年动工,商业体量预计达到约40万方,包含了写字楼与酒店。还将包含1.6万户住户,定位为高档住宅。目前天润置地已经正式入驻,正在进行前期设计方案优化和主力店商家的招商工作。
放眼长远 云南商业地产亟需创新模式、转变思维
在过去的2016年，已埋下诸多伏笔，新城吾悦广场、大悦城等强势品牌的进驻，恒隆广场进程加速，华润万象城消息频传，北大资源博泰城全面开展，春之眼启动。地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。
然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累和经验的云南商业地产注定还有很长的路要探索。面对同质化等问题，冯云辉总结了四点：第一，市政规划时,商业配比较高,但消费和商户品牌的发展速度还没有跟上。第二,商业资源稀缺是造成商业地产同质化严重的另一个不可忽视的原因。第三，很多投资客就是盲目投资，导致缺乏一个投客客观的分析判断，缺乏耐性，缺乏中长期的分析。第四，开发商企业还在用房地产思维运作商业项目，这是大忌。冯云辉告诉赢商网，“现在房地产开发商首先关心的就是项目销售，不注重商业运营，背离了商业地产。拿到一些旧城改造项目，或者说区位比较好的项目，一测算整个成本就去做成商业开发。
“未来昆明的商业走势，将呈现优胜劣汰的局面，会出现合并、并购、重新洗牌等现象。”冯云辉面对风云变幻的昆明商业感慨道：“时代变了，需求变了，好体验是未来商业的发展方向！新时代的商业不仅需要具备餐饮、购物、休闲、娱乐等功能，更多强调体验、颜值、互动与情感的交流。同样，好的城市商业之道，也是把人们的日常生活、人文历史的雅致，以及新兴事物融入商业中，天润置地将立足昆明，以长远的眼光看清市场，将丰富的操盘经验、先进的商业思维以及全新模式运用到项目中，使得公司运营的每一个项目都能以体验和内容取胜，做到真正的新商业、新生活！”