外滩商圈新调查：少了奢侈品加持 外滩蜕变成上海艺术人文新地标

外滩，一直以来都被称为上海的“会客厅”，外滩商业也成为国内高端商业的代表。在1.5公里长的外滩西侧，矗立着52幢风格迥异的古典复兴大楼，现已被改造成酒店、银行、办公楼和高档消费场所。因其独特的历史、地理原因，外滩商业独树一帜，自成一派。

从外滩3号、6号到18号，万国建筑群曾经是各大国际奢侈品牌在中国树立“名牌”之地，从2013年开始，奢侈品陆续退场。时隔4年，现如今外滩3号、5号、6号、18号、22号及半岛酒店精品廊、益丰•外滩源、洛克•外滩源等以零售、餐饮为主，形成了外滩商业的新格局。而昔日国际时尚奢侈消费品牌集中地的外滩，也已蜕变成更注重个性化、精品化和艺术化。

奢侈品牌数量减少 集中于半岛酒店精品廊

早在2014年，外滩西侧HUGO BOSS、Giorgio Armani、Dolce&Gabbana等奢侈品商店纷纷撤离，3年过去了，这里的奢侈品氛围有所下降，并向外滩源集中。

2013年年初， Giorgio Armani离开了经营10年之久的外滩3号，现在该楼首层位置仍是空置状态；

外滩6号Dolce&Gabbana撤出的位置已被富邦华一银行与汇丰银行替代；

同时，开业之初以奢侈品为主打的益丰·外滩源也有大量品牌出走，3万方的购物中心现在约有15个品牌在营业，入驻率仅50%左右。开业初的Bottega Veneta中国最大专门店以及GUCCI中国首家品牌定制店、Valentino中国最大的A+级门店等都已不见踪影，现仅存7个左右的小众珠宝名表和服饰品牌，另一半品牌为餐饮及高端会所。

益丰·外滩源一楼围挡品牌

行业普遍认为，外滩奢侈品退出主要是因为高昂的租金与有限的收益不成比例，以观光旅游为主要功能的外滩虽然聚集的人多但目标客群少，到店率和提袋率均低于陆家嘴、南京西路等高端商圈。

上海市商业经济学会会长齐晓斋也认为，很多奢侈品选址外滩是初入上海做展示效果，后期展示的效果达到了，品牌知名度提高，就可能会撤出。另外，像益丰•外滩源项目有部分空铺的情况，这会为未来的品牌招商带来困难。

另一边，因有了高端酒店客源的保障，外滩的奢侈品现在基本都集中在上海半岛酒店1楼和B1楼的精品廊，其中包含了宝玑、PRADA、香奈儿等24个奢侈品牌。 

上海半岛酒店内商业

高端餐饮与零售平分秋色  文化艺术类体验居多

据赢商网不完全统计，外滩商圈零售与餐饮品牌数量基本持平，另有私人会所、艺术展览、美容等不同业态。

外滩商业项目品牌不完全统计（截止至2017.10.31）

从餐饮的客单价来看，正餐的人均消费大多数在500元以上，咖啡甜点则相对低一些。从品类看，西餐数量最多，粤式、日式料理其次，另有多个酒吧位于高层，很多品牌仅在外滩区域开店。无论从品质还是价格来看，外滩餐饮都可谓高端。

零售品牌虽然有部分大牌退出，然而个性化的小众奢侈品牌的数量并未减少。配合外滩复古、韵味的气质，多个国内设计师品牌入驻商圈，如中国高级珠宝定制品牌熙珠宝、由郭培创立的同名“中国新娘”婚纱旗舰店、引领中国婚纱时尚潮流的中国设计师品牌“Lan Yu”等。从零售品牌的入驻情况来看，外滩的商业呈现定制化、精品化的特点。

LAN YU（图片来源官网）

另外，外滩商圈还有多个私人会所，提供定制式活动，如私人聚会、婚礼、商务会议、酒会等，已成为高端社交场所。

更重要的是，外滩正在向文化艺术风向标的定位转型。传承了百年历史，骨子里透露艺术感的外滩，现在仍有大量博物馆、展览厅、美术馆等文化项目，带来时装发布会、展览、演讲活动等体验。

不过，考虑到外滩定位的限制以及高昂的租金，像精品超市、运动健身、儿童亲子、娱乐休闲、书店等大众消费品类基本难觅。

新商业即将入市 将丰富商圈业态

实际上，外滩商圈仅有商业面积3万方的益丰•外滩源可以被称为购物中心。不过按照规划，外滩未来几年内还将有洛克•外滩源、外滩BFC两大项目入市。

据悉，洛克·外滩源总建筑面积达9.4万方，包含11栋风格多样的历史建筑和6栋新建筑，已经历了10多年改造与开发。目前为止，洛克外滩源已有8个餐饮品牌，1个零售品牌以及画廊、拍卖行、美术馆等已开业，不过集中了更多品牌的新建筑暂未开业。

公开资料显示，洛克·外滩源将提供高端零售、高档餐厅、高品质酒店式服务公寓和商业办公等一系列配套功能。除此之外，洛克•外滩源还将致力于发展艺术文化项目，引领全新的生活消费模式。此前，洛克·外滩源已开始举办「仲夏夜之梦」音乐嘉年华、摄纪•时光之旅、LABELHOOD 2017SS 等各种时尚潮流、艺术文化活动。

另一个项目BFC购物中心则将为外滩引入更多元化的业态。外滩BFC总建筑面积 42.6万方，其中商场部分达9.6万方。商场将涵盖外滩沿江超市、健身房、电影院、美食广场等多元业态，这些业态也将填补商圈空白。

外滩BFC效果图（图片来源网络）

按照规划，BFC 购物中心除了涵盖众多国际品牌，还将设立全球首家地中海儿童俱乐部，从专业的游乐设施到认知、音乐、社交等一系列为每一个儿童量身定制的培训课程； B1层将作为美食天地，为租户员工提供更丰富的用餐选择；同时，另设高端健身中心，配备高标准器械和恒温泳池等。

随着未来新项目的入市，外滩BFC、洛克•外滩源、益丰•外滩源、半岛酒店等联动起来，将做到“量”的突破，让整个外滩商业能够形成片区互动，更具规模。另外，定位高端的外滩也正试图摆脱曲高和寡的境况，力图向文化、音乐、艺术生活地标的定位转型，外滩的明天或许会更加亲民，更有活力。