万博商圈未来已来？ 接棒“广州第四商圈”的期望与挑战
————广州番禺商圈系列调查报道
地处番禺华南板块的万博中心，从最初2000年番禺撤市划区迎来广州“南拓”的发展机遇；到2010年首次提出打造万博商务区，并进行全面规划布局；再到2013年万博商务区被确定为广州市重点建设项目，万博商务区发展才正式进入快车道。
多年的沉淀，如今颇具规模的番禺万博商务区早已成雏形。目前，已云集了吉盛伟邦家居博览中心、天河城百货品牌折扣店、海印又一城、番禺万达广场。
而未来，还将拥有德舜大厦、广晟万博城、天河城、奥园国际中心、敏捷广场、中铁诺德中心、华新·智汇+、广汽四海城、佳创商业地下空间等商业项目登场。据悉，万博商务区到2018年年底更将会全面亮相。
300亿投资、超百亿商业体量……也让业界预言，万博商圈未来将成为广州第四商圈。总体而言，相比番禺其他商圈板块商业项目的零散，万博商圈积聚多个大型商业项目，不仅规模显赫，整体档次定位更是“高大上”。但多个项目集堆，难免引发商业过剩的质疑，如何做到错位经营，形成良性互动互补，也是未来万博商圈发展所关注的重点。
（番禺万博商务区航拍图 图片来源：番禺日报）
抢饮头啖汤 万博商圈首批商业项目现状
位于番禺区南村镇的万博商务区，北临南大路、西临番禺大道，毗邻长隆、汉溪和广州火车南站。根据市政府的规划，万博商务区总用地面积1.5平方公里（2250亩），规划总建筑面积545万平方米，其中地上367.7万平方米，地下177.4万平方米。
庞大的规划背后，更是拥有相匹配的高端定位。万博中央商务区的发展定位为现代信息服务业总部基地，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主。
在万博商务区规划前，附近已聚集包括华南碧桂园、万科欧泊、锦绣香江、华南新城等近20个大型社区楼盘，万博所在的番禺华南板块早已形成庞大的居住氛围。
而随着2003年万博中心吉盛伟邦店进驻、2005年四海一家美食酒家开业、2006年天河城百货奥特莱斯名牌折扣店进驻、2012年海印又一城奥特莱斯广场开业、2014年番禺万达广场正式开业……回看时间轴，万博商圈第一批落成的商业物业，首先满足商圈周边各大社区盘的消费需求。
从目前万博商务区内已开业的项目情况来看，其中吉盛伟邦以家居为主，天河城奥特莱斯名牌折扣店则为百货业态，区域内真正意义上的购物中心仅有海印又一城和万达广场，两者均在2010年后开业，时间虽并不算久远，但作为万博商圈的“先行者”，早已通过调整舞步来应对未来的挑战。
（番禺万达广场 图片来源：赢商网）
其中为番禺万博打造成“一站式”购物中心的万达广场，不仅凭借万达自身实力为番禺引入多个知名品牌，业态也更趋向娱乐体验、儿童方面靠拢。在此基础上，番禺万达广场更通过撤出万达百货，腾出空间对零售、儿童、体验等业态进行补充。
（番禺海印又一城 图片来源：赢商网）
而番禺海印又一城作为华南地区第一个真正的奥特莱斯广场，除了主打时尚奢侈品特卖，还拥有广州首家山姆会员店。在今年，海印又一城更是通过将B座打造成最新的运动体验馆，以及A座补充少淑时尚全新体验馆，走出一条差异化道路。
>>>相关阅读
爆发期将至 万博商圈未来多个项目集中亮相
众星云集的万博商务区，除了率先亮相的万达广场、海印又一城外，随着招商地产、中铁、广晟、粤海、奥园、敏捷等企业进驻，未来区域将会涌现更多的商业项目。
赢商网从现场了解到，目前各大项目均在如火如荼建设当中，不少项目外立面已展现出来。据广州番禺区委常委常务副区长黄卡透露，随着万博核心区域内多个项目的快速建设，预计2018年年底万博商务区整体将全面完成。
（万博商务区正在建设当中 图片来源：赢商网）
据悉，包括德舜大厦、广晟万博城、番禺万达广场、天河城、奥园国际中心、敏捷广场、华新·智汇+、广汽四海城、佳创商业地下空间等万博九大重点项目，是由广州市番禺信息技术发展有限公司通过招商引资，进行开发打造。
其中今年年底，率先亮相的便有中铁诺德中心打造的诺德天街。据悉，天街项目打造成纯街区开放式空间，业态包括餐饮、零售、儿童及休闲文艺等，定位为广州第一座24h不打烊的艺术生活街区。
（中铁诺德中心 图片来源：赢商网）
>>>相关阅读
而预计在2018年至2020年之间，其他商业项目也将陆续亮相。为了能在商业林立的万博商务区内占得一席之地，各个项目以差异化打出自己的“特色牌”。
佳创地下空间作为广州市地下空间综合开发利用的示范项目，在商业打造上以体验式商场为主，包括儿童乐园、威尼斯主题、冰雪主题、海洋主题等特色主题分区，主要引入超市百货、水族馆、溜冰场、零售、餐饮等业态。
（佳创地下空间效果图 图片来源：广州市番禺信息技术发展有限公司）
番禺万博天河城，体量为天河城的1.6倍，以天河城百货为龙头，涵盖美食广场、精品超市、家庭消费和儿童商品等相关业态，计划引进连锁百货、五星影院、美食广场等国内外知名品牌。
（奥园国际中心 图片来源：赢商网）
奥园国际中心将商业中心部分打造成集跨境电商、番禺书吧、童趣天地、超市、酒吧不夜城、无国界美食城。
此外，还有包括以汽车文化及酒店餐饮为突出亮点的广汽四海城；打造一站式家庭生活驿站的番禺敏捷广场；以体验式主题购物公园为特点的广晟万博城；以及将高智能化融入购物商场的华新·智汇+。未来万博商务区将呈现百花齐放的局面。
（广晟万博城 图片来源：赢商网）
规划“高大上” 万博商圈还要在交通、产业上加码
规划“高大上”的万博商务区，目前包括商业配套、周边住宅社区已不断成熟完善，但在综合交通、景观形象、配套服务、产业体系等方面仍然存在不足，特别是交通问题一直限制着板块的发展。
（广州市番禺区万博长隆及周边地区城市设计整合优化招标规划图）
而在今年11月17日，广州市番禺区万博长隆及周边地区城市设计整合优化开始招标，公告特别提出，要对万博区域周边交通进行提升，打造TOD枢纽接驳换乘系统，同时，提出地面交通优化改善方案，重点改善G105国道、番禺大道、汉溪大道、南大路等主要道路的交通组织，兼顾地面慢行交通，优化交通组织，保障行人主要流线的舒适、便捷与安全。
值得一提的是，作为广州“巨无霸”地下项目，万博地下空间建筑面积将达到180万平方米，是珠江新城地下空间的三倍。除去21%的商业配套，万博地下空间将有78%面积用于打造交通设施。其中商业、停车场，整个地下空间将被一条长达2.26公里的地下环路贯通，沿着环路还将布置10余市政管线，再加上届时与地铁7号线连通，未来交通可期。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，随着未来万博长隆板块的交通优化后，让万博商务区其他项目板块中自然引流，保持稳定客流量，交通提升将有效的提升万博板块区域价值。
此外，目前包括携程、YY语音、思科、微软、IBM等世界500强进驻，打造成现代信息服务业总部基地。再加上政府番禺区政府出台了一系列关于总部经济、科技创新、领军人才、企业上市、电子商务、产业发展等扶持政策，并针对万博商务区出台了《番禺区促进万博基金小镇建设扶持办法》，万博在经济、产业方面也将进一步提升。
前景可期？ 万博商圈接棒“广州第四商圈”的挑战
从上下九到北京路，再到天河路商圈，广州商圈发展不断延伸。而无论从规划、规模及定位来看，业内人士纷纷表示，万博商圈已做好接棒成为“广州第四商圈”的准备。
未来，将有超500万平方米的商业入市，也让番禺万博商圈体量赶超天河路商圈，广东省商业地产投资协会会长黄文杰坦言，万博不单单是用区级商圈来衡量。
（万博商务区商业项目林立 图片来源：广州市番禺信息技术发展有限公司）
据统计，万博周边汇集了近20个大体量高端住宅群，并享有附近长隆旅游度假区带来的千万级消费客流。
万博商务区在丰富餐饮业、娱乐业、休闲业、零售业的同时，区域还享有旅游业带来的优势，多个商业生态链的联动和有机融合，也成为业界看好万博商圈的原因。
然而，前有番禺万达广场、海印又一城率先登场，后有包括佳创地下空间、番禺天河城等多个项目亮相。相比天河路商圈各大项目经过20年的发展与调整，万博商圈大量的商业体集中入市，也引发商业过剩的质疑。
高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥指出，虽然大量项目会形成商业集聚效应，打破板块单一项目孤零零的状态，并给消费者带来更多选择。但从万博商圈情况来看，集中亮相的项目即便各自通过主打差异化来有意识避免同质化竞争，但后续经营仍需要通过不断调整，才能使商圈达成和谐共存的状态。
而海印又一城总经理陈凯利在接受赢商网也表示，在共同繁荣方面需要学习天河商圈，各大项目之间并没有恶性竞争，并将人流都吸引到商圈来。面对万博的竞争，项目需要做好差异化，加大创新力度，转向多元化经营。
从目前情况来看，随着已开业的购物中心进行及时调整，后续登场的商业项目努力打造出自己特色“王牌”，未来万博商圈将在挑战与期待当中前行。