南京西路商业蜕变：由高冷到亲民 老牌商圈备受新兴品牌青睐

南京西路商圈经历一轮大调整之后，昔日奢侈品集中地现状如何？高端与亲民如何权衡？为何能吸引诸多首进中国/首进上海的品牌入驻？本文深入分析南京西路商圈业态，探寻商圈中业态分布的特征及形成原因。

自2016年起，南京西路商圈多个购物中心如恒隆广场、金鹰广场、中信泰富、818广场、梅龙镇广场等都经历不同程度调改。目前，恒隆、中信泰富等调整已见成效，同时商圈内筹备多年的兴业太古汇也已开业。商业变局下，商圈内各业态也经历较大变化。

赢商网走访南京西路商圈（仅限购物中心，且不包含静安寺商圈），选取南京西路地铁站附近8个规模性的商业项目，分别是：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场、金鹰广场、丰盛里、兴业太古汇、四季坊、湟普美食汇，通过对餐饮、零售、休闲娱乐等业态分布情况的分析，以期走近最新最真实的南京西路商圈。

       南京西路商圈发展历程

南京西路商圈项目分布

商业形态 ：购物中心、街区商业、街铺、裙楼

整体档次：高中低档分布

首层租金：75.5元/平方米/天（2017年平均数据 来源：戴德梁行）

辐射范围：全市及游客

轨道交通：地铁2号线、12号线南京西路站

重点项目盘点

南京西路商圈业态分析

一、     餐饮业态（168个）详情戳链接>>>

1、据赢商网不完全统计，南京西路商圈8个商业项目内约有餐饮品牌数量168个。其中湟普美食汇、四季坊位于吴江路步行街，主打中端亲民餐饮，数量最多。其次，新开业的兴业太古汇、丰盛里、中信泰富广场餐饮数量排名第三、四、五名，金鹰国际购物中心餐饮数量最少。

2、据赢商网不完全统计，南京西路商圈约有餐饮品牌数量168个，其中湟普美食汇、四季坊位于吴江路步行街，主打中端亲民餐饮。而其余购物中心内餐饮的选择则根据商场定位不同而各有特色。丰盛里及兴业太古汇、恒隆广场的餐饮更具特色，主打有品质的西餐、甜点、酒吧等；中信泰富、梅龙镇广场、金鹰广场则更具商务属性，入驻了较多的咖啡店、中高端餐饮、及提供简餐的美食天地。

3、在南京西路商圈内，非连锁的品牌占到了约30%的比例，很多新兴品牌为首次进驻购物中心，或在上海仅此一家，且个性化非常强。以丰盛里为例，该项目中30个餐饮品牌中有20多家都是仅此一店，包括首次登陆上海的台湾人气音乐酒吧EZ5、中国首家鹅岛精酿啤酒吧、上海首家Hard Rock Cafe硬石餐厅、首家妖洞风格火锅餐厅吃货小妖府火锅等。

二、     零售业态（546个）详情戳链接>>>

1、在南京西路商圈内，包含了伊势丹百货的梅龙镇广场零售品牌数量最多，约有242个。而档次最高的为上海恒隆广场，奢侈品牌的数量超过70%，其销售额多年来在上海购物中心中名列前茅。

2、兴业太古汇在品牌选择上突破了南京西路原本给人“较难接近的”的印象，更倾向于年轻人喜欢的中高端、个性化潮牌、轻奢品牌及设计师品牌、买手店等。代表性品牌有COACH、Michoel Kors、LEVI'S、Superdry、Aape、MAX&Co.、COS、Max Mara等。同时，业太古汇引入了一批首进品牌，如小众古龙水品牌Atelier Cologne 、肌肤哲理国内首间旗舰店、上海首家SpcaeCycle等。

3、从零售品类来看，南京西路商圈内服饰鞋包的数量遥遥领先，有将近300个品牌，占据总数的一半。紧随其后的是化妆品牌、儿童零售、珠宝配饰/手表眼镜等。

4、从品牌定位及客单价来看，南京西路商圈内零售的价格都不低，以中高端为主，主要的客群为25-40岁之间有一定消费能力的白领。

5、另外除了购物中心内品牌，南京西路沿街也聚集了多梯度全品类的品牌，如天梭、江诗丹顿等十大名表品牌；优衣库、H&M、GAP、ZARA等全球知名快时尚品牌；雷允上、龙凤、王家沙等老字号品牌等。整个商圈形成了奢侈品、轻奢品、潮牌、买手店、老字号、快时尚品牌等共同发展、梯度分布的形态。

三、     体验业态（40家）详情戳链接>>>

1、高昂的租金成本仍让大多数休闲娱乐、生活服务类业态望而却步，商圈内体验性业态微乎其微。

2、据赢商网统计，南京西路商圈内约有体验型品牌40个。其中美容健康类数量最多，占到总数的64%，包括美容、美发、美甲、月子会所、牙科诊所等细分品类。

3、今年开业的兴业太古汇仍是以零售为主，仅引入了4个体验型品牌，包括三个美容健康类品牌和一个健身品牌。经过调整的恒隆广场也仅有5个体验类品牌。

4、经过调整，中信泰富广场明显增加了体验类业态，新增健身舞蹈、美容健康、文化娱乐等约11个品牌，并推出多业态的集合店Village 68。

5、小型单一运动的健身工作室数量明显增加，不同于传统健身中心，这类健身房空间小、针对性强、有趣又专业。如开在金鹰广场的尊巴健身、中信泰富广场的舞蹈工作室CASTER、恒隆广场的瑜伽馆PURE YOGA以及兴业太古汇内融合了音乐、运动、科技的健身体验中心Space Cycle等。

赢商观点

随着新商业的入市以及老项目的调整，南京西路逐渐打破“金三角”商业格局。昔日的高端代表“梅泰恒”已不复当年地位，唯有恒隆还保持着高档次。商圈内品牌分布愈加丰富，高中低品牌齐聚，整体感觉更亲民。

从新开业的兴业太古汇、丰盛里以及调整后的恒隆广场来看，三大项目均引入大批新兴品牌。如恒隆广场今年引入9家首入中国的国际品牌，1家全球首发旗舰店，4家首入上海品牌；兴业太古汇签约入驻的品牌中有14家首次进入中国，12家首次进入上海；丰盛里中的餐饮品牌2/3都是首家。对于新兴品牌而言，南京西路具有较高的准入门槛，入驻该商圈即有助于品牌形象的展示，更是实力的体现。

虽然零售和餐饮变得更加多元化，包容性更强。然而，高昂的租金成本仍让大多数休闲娱乐、生活服务类业态望而却步，商圈内体验性业态稀缺。如何把消费者留住还需要思考。

行业声音

第一太平戴维斯董事 朱锋

受南京西路上静安寺商圈和新开业的兴业太古汇影响，加之本身物业的老旧，所以南京西路商圈内老牌的“金三角”区域影响力减弱，品牌在区域内会有更丰富的选择。

目前，南京西路的街铺主要以展示为主，恒隆广场还是牢牢锁定了奢侈品牌，兴业太古汇将来可能会是商圈内人流最大的点，金鹰国际、中信泰富等面积较小的商业更偏向于商务配套。

戴德梁行高级董事、华东区商业地产部主管 饶伟刚

近两年，南京西路商圈根据消费者喜好进行了一定调整，恒隆广场等高端商场增加餐饮业态、中信泰富广场尝试打造室内街区，但整体而言，“梅泰恒”区域仍旧保持高端定位。而兴业太古汇的入市使商圈内商业层级和业态更加丰富，引入更多生活方式类品牌。另外，南京西路商圈未来想要提高消费者的停留时间，街区式、体验类商业的增加是趋势。

       首次入驻上海的健身品牌Space Cycle总经理  Sophia

       品牌选择入驻南京西路商圈主要是因为看中兴业太古汇的运营能力，此前Space Cycle入驻北京三里屯太古里，表现就很不错。兴业太古汇定位周边办公人群和社区居民，与我们品牌针对的人群相符。