环渤海城市商业地产实力排名:谁将是逆袭的“黑马”？

2015年9月，国家发展改革委经国务院批准印发《环渤海地区合作发展纲要》（以下简称“纲要”）。环渤海地区的合作发展有利于呼应长三角、珠三角等地区开发开放，培育形成我国经济增长和转型升级新引擎。

从字面意思来看，“环渤海”因与渤海海域形成环抱趋势而得名。地理范围上由山东半岛、辽东半岛和华北平原三大区域板块组成早期区域内包括北京、天津、河北、辽宁、山东等五大省市，后期加入了山西和内蒙古的部分城市，区域涵盖面积占全国国土面积13%左右。

受历史原因和经济体量的影响，环渤海地区的经济发展并不均衡。对商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性等等因素，决定了城市商业的活跃度。

就在近日，赢商网深入调查，近距离揭开这个区域商业地产的“神秘面纱”。

环渤海经济发展不均衡

在2017年主要城市前三季度GDP排行中，排名前30的城市中，有6个城市为环渤海区域内城市。其中，北京排名第2位，天津排名第6位，青岛、大连、烟台、唐山分别位居第12、20、21、23位。其中，北京的GDP总量分别约是天津、青岛、大连、烟台、唐山的1.5、2.5、3.6、3.6、3.8倍。

从数据来看，环渤海地区主要城市的GDP总量相差悬殊。由于占有优质的市场资源和政策倾斜，京津地区的资源聚集度高，对河北、山东、辽宁等周边省份产生了“虹吸”态势。整个环渤海经济圈的经济发展形成了大城市资源集中，周边城市资源匮乏的“橄榄核型”空间格局。

尽管与北京相比经济发展相对滞后，但从全国范围内看，环渤海地区的经济发展潜力很大，未来发展势头向好。天津、唐山、大连、威海、烟台、青岛等沿海城市，具有天然的海洋资源，海洋经济持续升温。

但是，由于各城市间经济发展水平的不均衡，区域商业发展自然也参差不齐。环渤海地区的商业发展水平基本可以分为三种类型。

京津地区商业发展水平较高，北京商业已步入成熟期

首都北京自古以来就拥有着得天独厚的地理、人才、政策优势，商业发展水平也保持着快速增长。主打业态全覆盖和生活方式诠释的商业综合体成为北京核心城区商业地产发展的新趋势。据赢商大数据中心发布的《京津冀商业地产研究报告》显示，北京已经进入商业发展的成熟期，未来新增供应会持续减少，存量购物中心的运营成为重点。

既然已经进入成熟期，如何对存量进行精细化运营便成为了主要任务。今年一季度开启改造的王府井百货，改造后提升了亲子、娱乐餐饮等业态的占比，向年轻化、时尚化、体验化方向转变。可见，体验式消费已成为近年来北京商业地产市场发展的主流趋势。

商业的发展给城市带来了活力，也正在改变着城市的中心，越来越多的新中心会在城市里出现。随着首都功能疏解、人口外迁，非核心区域的商业表现出了巨大的发展潜力。

龙湖集团商业地产部总经理李楠在此前接受赢商网采访时曾表示，北京市场仍然存在很多空白点，这些空白点大多分布在五环到六环之间。未来这些区域3-5公司范围内的人口会越来越密集，但目前这些区域内的优质商业还很少，所以对于商业项目布局而言，这些区域还是有很大的发展空间和机会的。             

作为北京的“近邻”，天津的商业发展水平与环渤海区域内的其他城市相比较为成熟。据《京津冀商业地产研究报告》显示，天津商业市场中知名开发商的进驻率为50%，连锁品牌进驻量为717个。

大型开发商纷纷将投资重点放到天津，如2016年底开业的和平大悦城，已经是大悦城地产在天津布局的第二个项目；天河城集团也于2017年走出广东，将全国第二个天河城购物中心落户天津；另外，综合地产开发商鲁能集团华北区首个商业地产项目——鲁能城购物中心也即将在天津开业。

同时，近两年天津零售物业市场较为活跃，各购物中心为吸引客户积极进行品牌调整活动，对于品牌的吸引力也逐渐增加，众多新兴零售、餐饮品牌进驻天津。如2016年进驻的“鱼非鱼”、“Brunch cafe”等。另外，随着消费者对娱乐设施追求的提升，开发商也在积极引进新的娱乐消费品牌，如全国范围内首家真正与世界同步的室内综合性一体化卡丁车运营机构“利奥卡丁世界”宣布落户天津爱琴海购物公园。

据赢商大数据显示，目前天津的人均购物中心面积约0.3716/人，购物中心吸纳空间约为120万方。从数据来看，拥有足够的消费潜力和巨大的购物中心发展空间，未来5年是商业地产黄金发展期。但天津的商业资源集中，城市存在大量商业“缺口”，商业项目虽多，但优质项目不多，各商圈和项目发展水平不均衡，还需要新兴优质项目的开业带动商圈整体升级。

青岛、大连、烟台商业开放程度较高，多商圈格局逐渐形成

作为环渤海地区三个港口贸易发达，且同为区域内知名旅游城市，青岛、大连、烟台三地的经济实力相当，商业发展相对外向，开放程度较高。

据国民经济综合统计处的数据显示，2016年青岛GDP达10011.29亿元，位列北中国新一线城市排名第二位。人均可支配收入43598元，位列北中国新一线城市首位。青岛市社会消费品零售总额达4104.9亿元，增长10.5%，保持高位增长。

赢商大数据发布的《北中国商业看青岛|9大商圈租金|商业饱和度大揭底》显示，截至2017年第一季度，青岛商业面积3万㎡以上的购物中心总存量达464.8万㎡，五年间青岛整体商业扩容超过一倍。随着更多新的优质购物中心项目相继入市，对青岛整体商业市场既带来了冲击，又注入新鲜活力，整体商业发展水平迎来了质的飞跃。

自2013年至2017年，五年间青岛商业总存量增长了113%，随着2016年底地铁3号线的全线开通，2016年青岛主城区商业供给量增长率达到了峰值30%。

随着青岛商业进入爆发式增长期。在传统中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈三大传统商圈的基础上，CBD商圈、李村商圈、城阳商圈等新兴商圈正在强势崛起，9大商圈格局初步形成。截至2017第一季度，城阳商圈以82.3万㎡的购物中心存量居首。伴随更多新项目、新商业元素的涌入，青岛整体商业发展水平迎来了质的飞跃。

与青岛一样备受关注的新一线城市大连，近年来随着城市化进程的不断加速，城市人口由城市中心向城市新区外溢，很大程度上促进了商业项目向城市新区的转移。目前，大连已形成除传统商圈外的多中心商业发展格局。而城市多中心商业格局的形成，不仅有益于带动城市商业的向上发展，更有益于推动城市整体经济的增长。

大连作为东北最早的改革开放城市，大连进驻的国际和全国知名商业开发运营商较多，商业发展偏外向，开放程度和国际化程度相对较高。凯德、恒隆、九龙仓、新世界、百盛、佳兆业、万达等众多国内外知名开发商纷纷在大连布局商业。

据戴德梁行发布的报告显示，2016年开业的大连恒隆广场，为大连零售物业市场带来了22.19万平米的新供应。截至2016年二季度，大连优质商业市场总存量升至约244万平米。

大型开发商的优质项目进驻，为大连商业市场带来了宝贵的品牌资源，满足了大连市民更多元化的购物需求。

作为山东省第二经济强市，烟台的经济发展水平仅次于青岛，随着青岛商业市场的竞争日趋激烈，市场趋于饱和。相对而言，烟台也有很多的商业机会。

自2012年以来，烟台的城市商业布局开始发生迅猛的变化。在芝罘区传统商圈，银座、万达、大悦城以及转型升级的振华商厦，城市商圈呈现遍地开花之势；烟台东西两翼的开发区、福山区和莱山区各大综合体先后布局，使得刚刚进入二线城市的港城商业竞争进入白热化的局面。

如今，烟台中、东、西三大板块形成各自的商业核心，从单一的零售转变为全业态的体验式消费。在烟台商业快速发展的过程中，万达、中粮、华润等商业大鳄扎堆烟台中心区，龙湖、证大、招商等也将目光瞄向烟台的东西两翼，加速商业的重新布局。

众多知名开发商的入驻恰恰填补了烟台商圈的空白，为当地消费者提供了更丰富的选择，推动了烟台核心商圈的升级，同时也造成了竞争的加剧。

唐山、秦皇岛商业发展偏“内向”，以本地企业开发为主

环渤海地区的另外两座典型城市便是唐山、秦皇岛，它们的类似的特点就是商业发展相对滞后，以本土商业地产商开发运营商为主，项目虽多但缺少优质项目，商业发展偏内向。

以唐山为例，尽管唐山的人均GDP位居河北省第二位，但商业的开放程度仍然不高。纵观唐山的商业地产市场，目前大型商场基本集中于新华道、建设路、北新道。以大的购物中心或者批发市场为中心辐射点形成的，商业形态一般都包括购房中心、商业街、专业市场、社区底商、临街商铺等。

据唐山当地市民反映，目前唐山人气比较高的商场是万达广场、八方购物广场、百货大楼和远洋城、凤凰购物中心，基本能够解决生活所需，对于优质项目没有过多的期待。而上述的几家商场中，除了万达广场，其余几个项目均为河北或唐山本地开发商开发。

而对于河北省的另一个沿海城市，秦皇岛的商业与唐山也有部分相同的状况。“百年雨来散，今日太阳城”，提到秦皇岛的商业，不能不提的便是太阳城。随着城市中心的迁移和新型商圈的崛起，秦皇岛太阳城商圈“一枝独秀”的地位仍然不可撼动。可以说，秦皇岛的商业项目虽多，但少见优质大型商业项目，开发仍以本地企业的“小打小闹”为主。

多年前便传言要进入秦皇岛市场的万达，在今年终于有了一些动静。11月23日，秦皇岛万达广场在海港区西港路以东、燕山大街南侧（原百姓市场），举行盛大奠基仪式。作为万达在秦皇岛的首个项目，总投资42亿元，是万达第四代城市综合体，集购物中心、高端住宅、办公楼、幼儿园、休闲娱乐等业态于一体，项目预计将于2019年建成运营。

万达广场的入驻会为秦皇岛引进更多知名品牌，势必对当地商业产生巨大影响。不仅会提高所在区域的商业价值，也将会给秦皇岛市区的商业格局带来新的变化。后期秦皇岛或将形成太阳城商圈、世纪湾商圈、万达商圈和茂业综合体商圈四足鼎立的局面。