专访泰禾徐蓉：存量商业破局 唯“变”可解

中国商业地产正逐渐步入震荡调整期，整个行业也开始了从增量时代向存量时代的跨步。在此背景下，购物中心如何破局？企业要如何应对？行业发展又将呈现什么样的趋势？

近期，赢商网采访到泰禾集团商业常务副总徐蓉，她与我们分享了泰禾的新动态，以及其对行业的看法。

“存量市场一定要求变，要不然一定很快被淘汰”

有统计数据显示，3万平方米以上的购物中心目前全国大概有5600多个，前20大城市的商业存量大概1.62亿平方米。

徐蓉指出，目前中国商业地产存量市场已经处在“泡沫”阶段。大量的发展商与运营商将会面临市场蛋糕越来越小的局面。当前，整个消费市场的提升速度与商业地产存量增长的速度无法相匹配，大量的商业项目面临着客流被分流、租金提升困难的挑战。

另外，存量商业的增多，使得消费者的消费习惯愈发趋向“就近消费”，选择更为便利的消费行为。基于此，围绕“社区化”的商业，购物中心应深入挖掘2-3km的消费潜力。

存量商业市场如何破局？对此，徐蓉给出一个词：求变。对于已经开业的购物中心来说，要以积极求变来应对竞争格局的变化。“购物中心内不论是业态还是品牌定位，要做积极的变化，以此保证客流稳定不下滑。此外，不同的产品定位要根据自身的特点去做调整。”

有着多年项目操盘经验的徐蓉，对赢商网总结道：“时间点与竞争环境，很多时候是决定一个商业项目运营好坏的关键因素”。

“2018年关键词：社交场所、无界零售、超高性价比”

2017年，行业称之为新零售元年。马云提出了新零售概念后，不仅让电商底气更足，也打开了线下实体商业发展的想象空间。同时，“黑科技”、“无人店”、“场景革命”等热词不断被提及。

从这些关键词可以看出当前行业的一些特色。一方面，线上与线下的高度融合，实现了共赢，但零售的本质并未产生变化，仍然是服务与产品。徐蓉解释道，2017年线上商业发展遇到瓶颈，实体商业持续复苏实现两位数增长，但中国零售市场并未出现大幅度的增长，这只是线上线下消费之间的转化问题。

另一方面，是购物中心用户体验的提升。注重用户体验，是购物中心一直在做的。2017年，诸多实体商场不仅在业态上进行创新，还从场景、社交等环节进行升级。对于消费者来说，购物中心已经是一个提供情感交流的社交场所。

“预测2018年的行业关键词，我总结为‘社交场所、无界零售、超高性价比’”，徐蓉对赢商网讲到。

在徐蓉看来，谈零售，终归还是“人、货、场”三者之间的关系。线上线下一体化的零售渠道已经打破了零售形态的边界，未来的零售将不分边界，实体零售与更多的新技术和新行业联通正成为一种趋势。

“对于消费者来说，超高性价比的产品仍会持续走红。2018年网红概念会持续存在，但是网红品牌的素质和素养会有所提升。”

 “‘泰禾+’战略的全面落地是泰禾对美好生活的追求”

2017年对于泰禾来说，可谓是具有里程碑式的意义。徐蓉指出，2017年有四个关键举措对泰禾意义重大。一是“第一品牌建设”，多元化的泰禾希望在每一个领域内做到第一，把每一个品牌做到行业里的标杆；二是泰禾商业创新业态的落地，如大有码头、泰禾影城、泰禾剧场等；三是“泰禾+”战略全面启动，将泰禾对美好生活的追求付诸行动；四是企业内部廉政的建设，加强企业内部廉洁风险防控，有助于泰禾的长远发展，有利于泰禾走得更好、更远。

“2018年将是泰禾的‘又一个里程碑’”，徐蓉对赢商网说到。她透露，2018年，“泰禾+”战略将会更好地落地，文化产业中的泰禾影院将会大力拓展，实现签约项目100家。另外，泰禾首个社区商业项目将会在北京开业。

    谈及泰禾商业在2018年的发展，徐蓉表示，2018年泰禾商业面临两大挑战。首先，如何经营好、调整好已开业项目。其中，东二环泰禾广场是重点关注项目，今明两年将会是该项目的关键调整期。其次，梳理和实践社区商业的发展和经营思路，整合好两大商业板块的资源，齐头并进。

以下为部分采访实录

赢商网：请您用三个关键词概括“新时代”商业的特征？

徐蓉：聚焦、融合、无界零售。

赢商网：“美好生活”需求背后有哪些潜在机会和消费风口？

徐蓉：以“衣食住行”为基础的消费升级是未来“美好生活”的潜在机会。

赢商网：泰禾未来发展是如何契合“美好生活需求”？

徐蓉：“泰禾+”战略的全面落地，是泰禾集团构建“美好生活”的关键，泰禾将用“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期的服务配套，真正做到赋予业主更多的权益附加值，全面提升业主的生活品质、业主权益及服务体验等生活需求。

赢商网：对2017年的工作生活是否正如一年期所预期的？

徐蓉：2017年对于个人来说，是一大突破。在这一年中，经历了许多的不一样、第一次，来到一个全新的城市工作生活，感受与此前完全不同的企业氛围，收获很多。

　　编后语：2017年，我们谈商业变革、谈中国品牌、谈渠道创新，万科收购印力商用的余音未熄，万达转让资产震惊行业，不置可否，商业企业在谋变。在场所端，消费者追求的也不再是产品本身，而是产品所处的场景，及场景中浸润的情感，商业项目也在变；

　　另一端，一批民族品牌正在崛起、创新，并在中国的商业地产版图上占据举足轻重的地位，场所端与品牌端正在构建更为持久的共生连，2018年，商业地产风向几何？赢商网全新视角，再度推出——“2018最强音”，建设性、前瞻性探索2018，谁将是意见领袖？