正和荟泽董事长吴正梅：专业商管团队被重新认知 REITs近年将放开

据赢商网不完全统计，2017年南京开了8个商业项目（体量≥3万方），总体量超100万方，其中，金鹰世界、雨花客厅E-PARK等项目表现抢眼。2018年南京商业的发展势头有增无减，预计新开商业项目达到17个，体量约154万方，华采天地、江岛新天地、燕子矶招商花园城、万达茂等待开业项目备受关注。

正和荟泽董事长吴正梅

而对于景枫旗下的正和荟泽而言，2017年是其战略年。作为专业的商管团队，正和荟泽2017年可谓是颇有收获，不仅运营的景枫KINGMO成绩喜人，还陆续和华采天地、江岛新天地、中冶下关项目达成合作，正和荟泽董事长吴正梅表示，2018年市场会对专业的商业运营团队有更深刻地认识，正和荟泽也会积极的与有一定商业理念的项目方合作。　　 

竞争是未来商业的常态  专业商管团队将被重新认知　　 

2018年全国预计开业项目达到937个，商业体量高达8400多万方，如此多的项目入市，势必带来新一轮的商业竞争，吴总在接受赢商网采访时候说：“竞争将是未来商业地产的常态，但是，市场机遇依然存在，随着消费升级，市场的需求每年都在放大，无论是新增还是已开业项目，还是要看自身如何去经营，如何满足消费者新的需求。”　

虽然消费在升级，但是从根本上来说，消费者的需求是永远不变的。“环境更好、更便捷、性价比更高等，这些需求总是不变的，只是消费者的对服务的要求越来越高，这轮的消费升级也包含着服务的升级，也是商业规律，”吴总说，“这些需求就要求运营团队对商场内的温度、环保、音效，场景视觉，互动体验等方面做文章并且运用各类的服务流程及最新科技技术最大化的方便消费者”2017年，景枫KINGMO为了给消费者提供更好的消费场景和舒适的环境，做了多场IP活动。在春季，KINGMO举行了包括恐龙考古、绘画、泥塑、教学讲堂等一系列细分小活动的恐龙计划；在初夏，KINGMO结合上映的《变形金刚5》推出官方授权的“最后的骑士主题嘉年华”IP主题展；周年庆初期，KINGMO创造出其原创IP代言人——MOMO熊，在购物中心内外布满了超多憨态可掬的熊猫宝宝，成为打卡拍照又一网红圣地。

吴总表示，“新时代”的商业已经不仅仅是商场商品力、品牌力的竞争，如何用科技手段去经营也十分重要。对于专业的商管团队而言，在运营好项目的同时，还要尽量地控制成本，用新的技术来改善消费者的体验和管理的流程，这将在一定程度上节省劳动成本。“以后劳动力成本作为企业成本的占比会越来越高，”吴总说，“作为专业的商管团队，运用科技手段节省运营成本是我们应当考虑的。以前很多项目方会认为商业管理公司是来赚他们的钱，其实，专业的商业管理公司是在帮他们省钱、挣钱。欣慰的是，2017年我们发现很多项目方已经扭转了想法，专业商管的价值将被重新认知。”　　

KINGMO原创IP代言人——MOMO熊

正和荟泽希望与理念相通的项目方合作  REITs或将近几年放开　　 

谈到专业的商管团队被重新认知，就不得不提到正和荟泽2017年管理输出之路。正是看到市场对专业商管团队的认可，吴总带领的正和荟泽在2017年陆续与华采天地、江岛新天地、中冶下关项目达成合作，吴总说：”找我们的合作的项目有很多，我们基于两个原则挑选了这几个项目合作。一是，根据正和荟泽服务项目的饱和度，同时做6个项目没有问题；二是，我们一定会选和我们理念相通的合作方去合作。”　

正和荟泽与华采天地合作媒体发布会

吴总认为，南京的商业环境要好于同级别的城市，新街口“四大金刚”（德基、金鹰、中央、新百）在全国销售名列前茅，水游城、虹悦城、景枫KINGMO也是有代表性的区域商业代表项目。目前大悦城、万象城、IFC等大的外资或者央企商业还没有进驻南京或者还未开业，南京目前整体的商业竞争并不是很激烈。而正和荟泽选择合作的这3个项目，也是因为南京目前还有很多的商业机会点，特别是区域商业。目前南京河西南、江北、城东、城北都还有一定的商业空白，区域商业还有比较大的发展空间。　　 

但是，竞争是未来商业的常态，而且会越来越激烈。对此，吴总认为：“市场越激烈越需要专业的能力，所以我们不怕竞争。”吴总认为，投资住宅已经不再是唯一的投资渠道，当房产限购之后，租金收入很难达到投资者的预期，而经营好的商场可以达到6%-9%的回报，未来REITs放开后，将是投资者新的投资渠道。“我觉得最快这几年就会放开REITs，当REITs放开后，基金公司就需要找专业的商管团队尽可能让商业的增值，所以2017年正和荟泽陆续与几个项目方达成合作，也是为了迎接未来更多的投行的关注。”　　 

部分采访实录　　 

对行业　　 

赢商网：不同体量大小的综合体对应不同的业态组合、营销方式以及财务投资等，在正和荟泽投资模型当中，最具投资价值的综合体体量应该介于怎样的大小范围？为什么？　　 

吴正梅：项目的土地及规划指标是确定好的，不可能像澳洲的购物中心那样在几十年中土地分阶段释放及开发，抛开这些层面，一般商业的渗透率都是有规律的，比如10万方的购物中心，每天必须有3万客流，才能达到0.5-0.6的渗透率，才能保证商场的持续经营。对于不同业态的组合，主要看项目的定位，是做区域型还是做社区型，还是做广域的，根据不同定位和客群数量、需求，来决定业态组合。至于财务投资，开发成本差距不是特别大，关键就是收益水平，从全国来讲，商业平均的投资回报率不到4%，大悦城做的不错，投资回报率大概在7%，我一般按照首年6%去做，三年左右做到9%-10%。　　 

对企业　　 

赢商网：企业在商业地产大潮中扮演怎样的使命？为实现这一使命有付出哪些鲜为人知的代价。

吴正梅：“精筑 生活 梦想 ”是景枫的使命，这几年景枫投资了商业、酒店、写字楼、住宅、别墅，还有学校，我们就是城市运营商，正和荟泽作为景枫的一员，也会秉持着景枫的理念。　　 

赢商网：放眼全球任何事物去对标，您认为企业对标什么？

吴正梅：和专业的资产管理公司对标，给业主和投资商带来更多的增值，不断地提升物业的增值。　　 

对自己　　 

赢商网：2018年希望能够实现的小愿望是什么？

吴正梅：有时间的话想休息休息。 

赢商网：请列一份你最为推荐的2017年你看过的书或者电影？

吴正梅：我推荐两本书，一本是《我们如何走到今天》，这本书教我们从不同角度看事物的发展；另一本叫《创造力》，人要处在创造力的系统里，才会出现新的想法和创意，所以，人的创造力和放松的情绪、环境有关系。　 

赢商网：您觉得赢商最需要在哪个方面完善服务？

吴正梅：赢商很专业，提供了很多商业的资讯和前沿的信息，建议赢商可以多多关注零售方面，商场对于零售的趋势会越来越关心。