融侨商业俞波：存量时代 商业运营的根本应在于“内容”

2017年，国内商业地产迎来更为高涨的发展热潮，面对商业同质化愈发严重，如何对存量资产进行升级改造，成为行业新的考题。其中，就有一批运营者基于商业与艺术相融合的发展趋势，在同质化严重的红海里另辟蹊径，将艺术融入商业，让艺术“卸下”高冷的外装，带领着消费者在生活中发现美好。融侨商业就是其中之一。

近日，赢商网特别采访了融侨集团商业资产管理总公司总经理俞波，聆听他和融侨商业的“2018最强音”。

融侨集团商业资产管理总公司总经理俞波

看行业：商业地产红海中依旧有机会

面对商业地产行业逐渐进入资产存量时代，俞波认为，这依旧是一个有机会的市场，重点在于如何重新定义商业模式，满足愈发年轻化消费者的需求。

赢商网：商业地产继续在爆发中奔走，如何看待商业地产在增量和存量市场的机遇与挑战？

俞波：目前，商业地产行业已慢慢进入资产存量时代，仅2017年全国就开业500余个商业项目（商业面积≥3万㎡）。大量的购物中心入市后，行业内就无可避免的面临同质化竞争。

但即使在这样的大环境下，商业地产依旧是一个有机会的市场。重点在于如何避免同质化竞争？如何响应当下消费升级所带来的一些机遇？如何重新定义商业模式？传统商业主要靠品牌商进行促销活动吸引客流，依靠的是商品力，但这个状况这几年发生了根本性的转变，如今消费者获取商品的渠道越来越多样化，商品力的影响逐步减弱，新一代的消费者更加注重全方位的体验，购物从过去的主要目的变成了顺便购和随机购，可以说购物中心的主要功能将转化为休闲娱乐+社交+购物+其他功能。此时，如何调高商业项目除购物以外的其他功能属性，保留客户让购物中心获取流量，是经营者要考虑的重点。

赢商网：怎样的商业体模式能够满足下一阶段需求？

俞波：未来购物中心最根本的转变应是在内容上。现在许多购物中心都在进行转型和升级，开始强调增加体验度，但这不仅仅是做一些市场活动，而应考虑如何让商场与客户发生关联，其中关键就在于购物中心所承载的内容。例如对原来单一的产品赋予文化和更多内容，比如近期比较火热的各类主题IP展和电竞展，在购物中心内部增加一些混合业态，比如自带咖啡功能的设计师服饰品牌，自带影院功能的KTV，自带餐饮功能的书店等，服装店让消费者能够产生共鸣，进而产生关联，我认为这样的做法是可行的。

第二是传统餐饮或零售业，必定是一个互联网化的转型升级。未来，既有线下体验，又有线上便利营销的新零售业态会越来越多。而这种结合不是简单的互联网加实体店，还需要找到消费者在日常生活中的痛点，为消费者提供一种生活的解决方案。

另外，在存量时代，区位优势仍然是购物中心的核心要素。现在消费者越趋向便利性消费，所以选址依然是重点。这同时引发出另一个问题，如今城市中能够承载十几二十万方的大型商业项目的土地已经不多，所以未来小型化、社区化、精致化的商业会有更大的空间，为周边一到两公里范围内的消费者提供精致的服务。

赢商网：对于商业地产而言，当下“新时代”是怎样的时代？有怎样的标志或特点？

俞波：商业地产的“新时代”可以用三个词来概括，即颠覆、跨界、升级。

首先是颠覆，源于互联网和科技的进步以及消费观念的改变，商业理念和幕后的运作机制都在发生变化，所以未来的商业形态会发生根本性的转变，而这样的转变应该是具有颠覆性的。

第二是跨界，现在商业格局已经越来越不同，比如互联网巨头已渗透至各行各业。未来，互联网的大数据和云计算也将让我们的效率越来越高，所以未来跨界会愈发普遍，这将是一个趋势。

第三是升级，商业地产甚至其他行业，如果不进行转型升级，将会越来越难以生存。而这个升级其实是传统行业的机会，经过5到10年的窗口期后，若还维持固有的思维和固有的经营模式，那么这样的商业可能被市场淘汰。

赢商网：2017年您最深的感触是什么？您认为2018年商业的机会点在哪里？

俞波：2017年大家都很迷茫，都在探索各种可能性。有些做艺术类型的商业，有些往科技主题化发展，有些在项目体量上做文章，也有的在装修和设计风格上下功夫……商业存量资产不断增加，传统的商业经营愈发困难。所以如何抓住新一代的消费者，未来的商业该何去何从，行业内都在探索。

谈及2018年的机会点，应该说有危机的地方都有机遇，只是你用什么样的眼光去看待。如果沿袭过去的商业模式，商业地产行业一片红海。但如果打破固有模式，反而就是机会。以大悦城为例，其通过对原来“不良面积”进行改造，以主体化、文艺街区、个性化等特征，精准的抓住某一消费群体。使得大家提到大悦城，脑海里就浮现出年轻街区、IP等印象，这就是大悦城的成功之处。

未来商业定位分层将会越来越明显，融侨商业也曾提出了喜好消费，未来消费者将根据自己的爱好，选择自己喜欢的东西去消费，这是消费升级的一个特征。

赢商网：如何看待“新零售”、“黑科技”、“无人店”、“场景革命”等关键词？

俞波：它们共同点都是基于科技创新，这些目前都处探索和尝试阶段。而这些背景是人工智能和互联网的应用。过去中国是跟随，不断的学习国外先进的东西，但现在中国是在引领，所以看到很多东西在不断的尝试和创新，这代表未来科技将推动实体经济的变革，而这最终也将走入我们生活。

所以未来5到10年内大家会看到一个非常大的颠覆性转变，包括改变我们的生活习惯，甚至打破我们原有的生产力关系和服务关系。

谈企业：将艺术与商业相融是融侨的使命

对于融侨商业而言，2017绝对是不平凡的一年，尤其福州融侨中心ART MALL的开业，融侨的艺术商业成为了业内外关注的焦点。俞波表示，将商业和艺术有机的结合是融侨商业的社会使命。

赢商网：不同体量大小的综合体对应不同的业态组合、营销方式以及财务投资等，在融侨的投资模型当中，最具投资价值的综合体体量应该介于怎样的大小范围？为什么？

俞波：融侨商业一般不会去做太大型的项目。首先，经过十多年的发展，中国城市化的速度不断提高，城市扩张转向缓慢增长，这意味着城市核心区的购物中心基本饱和。在此背景下，想要获取甚至支撑大型项目是有难度的。

其次，小体量的商业不见得不能创造价值。经历改造后的上海K11就将3万多方的价值体现的很好。所以融侨商业在整体扩张上，会倾向于在城市的核心商务区做商务集群加艺术商业，如福州融侨中心，上海融侨中心。未来这个模式成熟后，我们会选择在旧改区拿地，包括在一些核心的改造区去做这样的商业项目。

赢商网：如果要理出融侨2017年的关键举措，会是哪些？产生了怎样的影响？

俞波：融侨商业在2017年找到了方向，清晰了我们是谁，要做什么的产品，提供什么样的服务。随着福州融侨中心ART MALL的开业，我们也在逐步的梳理。

另外，2017年融侨也获取了更多的商业项目，包括在上海，郑州，武汉等城市，接下来会在广州、深圳这些地区去获取更多的项目。可以说，2017年是融侨商业找到方向，奠定基础的重要一年。

赢商网：2018年对融侨商业会是怎样的一年？新的一年融侨商业总体发展思路/策略是什么？希望达成怎样的目标？

俞波：如果说2017年是融侨商业在尝试和探索的阶段，2018年则是融侨商业急速发展的一年。2018年我们总体发展思路是：第一，融侨商业要优化和升级融侨集团现有的一些存量资产，这是我们今年的首要任务；第二，要让融侨商业在行业中树立自己的品牌；第三，积极获取更多的土地资源；第四，让整个团队的基础和管理更加夯实。

赢商网：融侨在商业地产大潮中扮演怎样的使命？

俞波：融侨商业的使命是将商业和艺术有机的结合。曾经艺术是高冷的东西，只有一些艺术家或一些学术机构及富人才能接触到。但随着近几年中国物质生活极大的丰富，人们逐渐开始提高生活水平和个人素养。所以将艺术整合至商业里，消费者就可在日常生活中接触到艺术。除此之外，我们再融入鉴赏、活动、讲座，使城市的精神文明和物质文明形成一个有机结合，让市民在生活中感受美好的事物和服务，进而提高城市文化和文明的水平，这也是融侨商业的愿景。

赢商网：“人民美好生活”反映到商业地产，不平衡矛盾体现在哪里？有哪些潜在需求和消费风口？具体到融侨，在商业模式以及未来发展上，如何契合“美好生活需求”？

俞波：“人民美好生活”反映到商业地产，矛盾主要体现在投资收益和愿景上。比如做艺术商业，这需要考验投资人是否有情怀和长远的眼光，如果要求短期收益，要求快速获取回报，那艺术商业就做不好。

谈及“美好生活”也正是融侨商业在做的，从去年开始融侨商业就在做这样的事，今年融侨集团的策略就是做“城市美好生活的综合服务商”。所以在商业模式及未来发展上，融侨商业首先要做的是去评判这件事情是否有益于城市发展，是否有利于百姓的生活，其次才是利益。这也是融侨商业与其他企业不一样的地方。

其实做艺术商业，前期需要大量的投入，也需要有情怀去支撑，所以不能局限于短期的回报。但是从长远来看，这一定是有价值的，去年开业的福州融侨中心ART MALL，现在有很多金融机构及优质的餐饮、零售商都很看好，项目的估值也很高，这说明项目的调性是受市场认可的，那么它的价值也就体现出来了。

聊个人：传承文化内涵 做精致化商业

2017年，无论是工作或是生活，都能如预期。对于2018年，俞波表示，希望在夯实融侨商业品牌基础的同时，让公司商业实现规模化的递增。

赢商网：2018年希望能够实现三个小愿望，你希望是什么？

俞波：首先希望2018年融侨商业能打造出一支专业高效的团队；第二上让融侨商业的品牌在市场上奠定很好的基础，第三努力让公司商业规模实现每年以两倍的速度递增。

赢商网：2017年看过的书和电影有没有可以推荐的？

俞波：向您推荐铃木大拙的《禅与日本文化》，现在做商业都往精致化走，我们看到日本很多东西都很精细，很有匠心，其文化的根源就是在于“禅”。日本会将一些有意境的东西折射到商业里面，哪怕是一家酒店、一家旅馆或是一家民宿，都会有文化的内涵贯穿在其中，这是一种精神，我认为这是值得学习的，所以给大家推荐下这本书。

赢商网：您觉得赢商最需要在哪个方面完善服务？

俞波：赢商应该继续在大数据应用这条路上发挥优势，同时可以考虑建立一个信用体系，为所有的开发商和品牌商做到一个很好的纽带作用，而不仅仅是在做宣传，我觉得这个是可以去做的，因为赢商具备这个基础。