恒隆陈启宗：内地开发商至少5年内无法主导香港房地产市场

近年来，香港楼价节节攀升，吸引了大批的内地开发商赴港“抢地”。

“根据过去四五十年的经验显示，香港的住宅市场非常独特， 对于一些初来乍到的内地开发商而言，他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗在1月30日的业绩记者会坦言，“在未来至少5年，香港的房地产市场还将由本地的房地产商主导。”

他续称，香港楼市的价格相对波动，而且本地市场有数个老牌龙头地产商，“这类地产商实力超群，他们不仅财务非常稳健，杠杆比率极低，而且他们已经身经百战，历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”

统计资料显示，自2015年以来，香港地政总署共推出46幅住宅地皮，其中16幅均由内地地产商收入囊中。大部分内地地产商于20世纪末楼市泡沫破灭后退出香港住宅土地市场，直至2011年逐渐重返。

以香港特区政府2017/18年度首两季度卖地为例，共推出6块地皮，内地开发商参与了所有地皮的竞标，并成功中标其中4幅地皮，中标率达到67%。相比之下，2012/13年度，2013/14年度他们在香港政府卖地中的中标率仅为2%、3%。

根据恒隆地产的财务报告显示，截至去年12月底，公司的现金及银行存款总额达到221.06亿港元，同期，其债务总额仅为248.2亿港元，净债项余额为27.14亿港元，净债项股权比率为1.9%。

据21世纪经济报道记者了解，香港大型发展商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下，一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，他们的资产负债率动辄超过200%以上。

十年推盘“马拉松”

近年来香港楼市持续炽热，主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。

根据恒隆地产的财报显示，去年公司出售了226个浪澄湾单位、1间蓝塘道半独立大宅以及手持的最后一个君临天下的复式单位，物业销售收入同比减少36%至34.2亿港元。然而，同期的整体边际利润率却高达65%。

以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例，共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘，时隔五年后，直至2012年才重新开始销售一些尾盘，整个项目的销售周期已经超过10年。

同时，财报显示，恒隆目前仍然持有15间蓝塘道半独立大宅以及10个浪澄湾单位，可供销售的住宅物业的账面总值为16.12亿港元。陈启宗强调，账面价值反映的仅为成本价格，与实际的市场价格相差甚远，目前每间蓝塘道半独立大宅的售价在3亿港元左右，15个这类产品的市场价格已经达到45亿港元。

由于香港土地价格水涨船高，恒隆近年来在土地招标市场未有斩获，于是将目光转向了重建项目。据悉，截至去年年底，恒隆已经获得了淘大工业村84.85%的权益，并于去年12月向土地审裁处递交了强制出售剩余15.15%权益用于重建的申请。

根据差饷物业估价署2017年11月份的统计，私人住宅楼价指数已经连升20个月至347点，创下有记录以来最长升浪，且连续13个月打破历史新高，当中去年首11个月累升13%。

陈启宗表示，仍然看好香港楼市的前景，“肯定不应该押注楼市下跌。即使下半年加息0.25%，对楼市的影响十分有限。”

高端奢侈品零售市场复苏

自上世纪90年代起，恒隆已经率先进军内地市场，并在上海打造了恒隆广场、港汇恒隆广场这两个标杆项目。这两个项目奠定了恒隆在内地高端商业地产的地位。目前，恒隆地产在上海、沈阳、济南、无锡、大连、沈阳共持有8座恒隆广场。

“过去六年内地的奢饰品零售市场经历了前所未有的‘严寒’。我们已从过去数年的退租及租金下调困境下走出来，但仍要一年半载才能反映在业绩内。”陈启宗坦言。

财报显示，截至去年年底，内地租赁物业组合的整体收入维持在34.3亿元，如果撇除因翻新而短期关闭的面积，则同比上升5%。旗下位于内地的8个商场租金收入同比增加1%至26.72亿元。

他表示，中国的人均商场零售面积仅为3平方英尺，相当于美国的八分之一，因此中国内地的零售商业地产并未过剩，“但是过去几年这类商业地产主要集中在少数几个城市，而且发展的速度让人瞠目结舌。总体而言，我们对未来五年的高端零售物业租赁市场仍然很看好。“

同时，贝恩（Bain & Co.）在近期发布的报告中指出，去年中国奢侈品销售在经历3年的放缓期后一洗颓风，出现5年来最高增长。报告显示，去年中国奢侈品销量达到1420亿元，同比大幅增长20%，这是自2011年以来最强劲增幅。