2018最强音|1912臧光伟：商业竞争加剧 有实力的项目才能获得契机

编者按：2017年，我们谈商业变革、谈中国品牌、谈渠道创新，万科收购印力商用的余音未熄，万达转让资产震惊行业，不可置否，商业企业在谋变。在场所端，消费者追求的也不再是产品本身，而是产品所处的场景，及场景中浸润的情感，商业项目也在变。

另一端，一批民族品牌正在崛起、创新，并在中国的商业地产版图上占据举足轻重的地位，场所端与品牌端正在构建更为持久的共生链，2018年，商业地产风向几何？赢商网全新视角，再度推出——“2018最强音”，建设性、前瞻性探索2018，谁将是意见领袖？

随着中国经济进入新常态，商业地产正面临着供给过剩、电商冲击等诸多压力，竞争也愈发激烈。与此同时，消费升级使得商业地产呈现出多业态爆发性增长，为线下商业连锁带来了不可多得的发展契机。   

在此背景下，专注于街区商业和主题购物中心运营的南京一九一二集团（以下简称1912集团），根据自身对消费行业的趋势判断，以“中国城市文化商业地产整合运营商”为定位，打造商业项目的“城市客厅”、“时尚地标”和“文化名片”的功能。1912所提供的休闲文化街区产品，因其消费的导向性、全天候集群业态、城市历史文化沉淀以及众多国内外知名餐饮和娱乐品牌资源，成为所在城市独一无二的商业地标。

近日，南京一九一二集团副总裁臧光伟接受了赢商网“2018最强音”专访，分享了1912集团对于商业地产风险与机遇的趋势判断。

南京一九一二集团副总裁臧光伟

购物中心饱和 仍有商业的“洼地”和机遇

中国的商业地产项目在经历了几年的高速增长后日渐分化，在臧光伟看来，购物中心的发展已经呈现出饱和趋势，但是商业的“洼地”和机遇依然存在。

臧光伟表示，商业的发展已经进入到了一个从体量到质量再到运营竞争都相对激烈的阶段，而且这种状况还将长期存在。但是，在商业高度饱和的情况下，也存在商业的“洼地”，这些区域还存有一定的商业发展空间。臧光伟以南京的江北为例，他认为随着南京城市的发展、政府的规划，江北区域还有一定的空间去做商业。

“虽然商业发展整体上是处于饱和的阶段，但是站在1912的角度上来说，反而是一个机遇。”臧光伟说。他认为，1912街区的体量虽然不大，但是每个项目都具有很强的主题性。从未来商业发展的趋势来看，“个性”、“主题”、“更清晰的定位”是项目能够发展的重要因素。由于主题街区时间和空间的开放性，加上项目对主题的聚焦性，类似于1912街区这种开放式的主题街区，会有更好的发展机会。

商业竞争加剧  优质的产品和服务是取胜关键

谈及2017年在商业地产领域最深的感触，臧光伟用“竞争”和“压力”两个词概括。他说：“由于市场竞争的激烈，作为运营商，我们越来越能感受到消费者对于好项目的需求在增长，这就要求我们要有更加专业的能力去运营项目。”

在他看来，专业的运营能力体现在方方面面，其中，产品和服务是取胜的关键。“现在来看，‘地段’依然是商业发展的核心要素之一，但是，下一个阶段，商业的竞争更多的取决于项目能否提供优质、完善的产品和服务。”臧光伟解释说。

以百家湖1912为例，虽然项目占据了得天独厚的景观优势，但是如果不进行改造升级，不调整定位，依然无法满足消费者越来越多元的消费需求。臧光伟认为，1912街区在体量上的竞争力要弱于其他的商业体，如果跟周边的商业竞争，就要提供差异化的产品和优质的服务。

市场变幻莫测  新零售、场景革命是未来的方向

关于2018年商业发展的趋势预测，藏光伟认为“新零售”和“场景革命”是未来商业发展的重中之重。

在他看来，随着消费升级和电商的冲击，原来百货的黄金时代已经过去。但是由于电商规模的扩大、竞争的加剧，同样面临着转型和改革。从现阶段来说，新零售尤其是线上线下的结合，是商业发展的必然趋势，这对于购物中心和原来的线下商业来讲是一个很好的机会。

另一方面，场景革命也逐渐成为一个项目的标志和符号。臧光伟说：“现在的购物中心最重要的不是经营租金，而是经营人流。当场景营造得足够好的时候，就会带来人流的增长，增加项目的附加值。”他认为，未来购物中心，尤其是主题性商业更需要通过情景营造来满足消费需求，甚至创造消费需求。

1912的2018：继续做好文化和商业的融合

对于1912集团来说，刚刚过去的2017年也是收获满满的一年，在项目上，1912街区的全新3.0产品——百家湖1912完成了升级改造；在产品上，引入了国内唯一的全仿真“蒸汽动力小火车”、打造了具有民国特色的“东西会”创意市集。对于1912集团来说，这些新内容在充实1912品牌的同时，也为集团的发展提供了新的思路。

进入新的2018年，1912会重新立足南京，继续做好文化和商业的融合。臧光伟表示，2018年集团会在南京周边打造一个类似百家湖1912的产品。同时，将具有文化印记的“东西会”和“蒸汽小火车”进行推广。

最后，在谈及自己的工作和生活时，臧光伟表示，一年来有很多遗憾，也有很多的收获。对于自己，新的一年里他希望更多的回归到家庭；对于行业，他希望所有的从业人员能多一份坚持，抱着一颗从善的心，把项目做好。

部分采访实录

赢商网：对于商业地产而言，当下“新时代”是怎样的时代？有怎样的标志或特点？

臧光伟：未来资本的介入会是商业地产新时代的一个明显特征，体现到形式上，一个是REITs、一个是基金。同时，在商业地产的运营上面，可能会更注重体验。

赢商网：2017年最深的感触是什么？2018年机会点在哪里？

臧光伟：最大的感触是竞争和压力。2018年对于集团来说，以南京为主的长三角地区会是我们的机会点，因此我们会立足南京，放眼长三角。对于整个行业来说，商业发展的机会点还是会集中在一二线城市。

赢商网：不同体量大小的综合体对应不同的业态组合、营销方式以及财务投资等，在贵司投资模型当中，最具投资价值的综合体体量应该介于怎样的大小范围？为什么？

臧光伟：客观来说，我们不能单纯的用体量来判断一个项目的好坏，设计、招商甚至运营，整个过程中专业能力的体现才能决定项目的成败。如果站在1912的角度上来讲，体量在4—5万方是一个比较合理的范围。

赢商网：人民美好生活”反映到商业地产领域，不平衡矛盾体现在哪里？具体1912集团，在商业模式以及未来发展上，如何契合“美好生活需求”？

臧光伟：不平衡的现象确实存在，但正是因为有这种商业供给和消费者需求的不匹配，才会有这种商业发展的红海。具体到南京一九一二集团，我们会在满足消费者现阶段消费需求的同时，为消费者创造需求和引领需求。

赢商网：2018年希望能够实现三个小愿望，你希望是什么？

臧光伟：希望曾经立下的目标都可以实现；给自己一点时间去度假；更多的回归到家庭。