专访保利商业朱志秋：商业创新元年 保利商业要做领跑人

在刚过去的2017年，行业巨头在收购、资产化当中举步前行；购物中心在体验、特色化中华丽亮相；零售行业则在创新、科技中迎来变革……各路大戏轮番上演，商业地产或将开创了一个新的元年。

与此同时，身处商业大浪潮当中的保利商业，则在2017年稳步推进，6大购物中心迎来开业，在稳健布局一二线城市的同时，更挖掘新的商业体验。

保利商业管理有限公司常务副总经理朱志秋在接受赢商网“2018最强音”专访时，分享了整个大环境以及行业的看法，并透露出保利商业明确的目标和计划。

保利商业管理有限公司常务副总经理朱志秋

商业年度大戏背后的根源

在爆发中前行的中国商业地产，这边厢是已开业的购物中心贴身肉搏，频频升级、改造，竞争日趋加剧；那边厢则是全国各地新购物中心蜂拥开业，其中2017年全国更是创历史新高的504个大型商业项目开业。

无论是增量市场还是存量市场，在新的商业浪潮中都面临着机遇和挑战。在朱志秋看来，关键核心在于重资产和轻资产之间的转变。

重资产在于前期的城市、商圈布局，从选址到开发、运营、资本运作、品牌效应等来体现价值；而轻资产则是通过运营品牌、管理以及资产的回报来得到价值提升。

万达、融创、富力三方交易下，融创接手万达商业十三个文化旅游城项目；凯德积极在一线城市进行收购的同时，更将20家购物中心出售给印力；深圳益田假日广场、红星美凯龙、中联东吴-新建元邻里中心等在“资产证券化”上的一系列探索和试验……去年上演一出出商业大戏仍历历在目。

“无论轻、重或者轻+重两个模式并举，最终发展还是要回归到资产资本化运作当中。”朱志秋表示，轻重并举扩大增量，在重资产方面会加大拓展力度，同步加速发展轻资产项目，达到资产资本化。

“随着重资产和轻资产之间的转变，商业地产的市场竞争也从原来商圈和购物中心之间的竞争，到如今资源、管理模式、运营的管理团队之间的竞争。”朱志秋总结道。

“2017年是商业地产创新的元年”

在竞争新局面下，从电商的兴起再到2017年开始从线上到线下的转变，使很多新渠道形成，同时带入了众多新零售，开启了新商业模式。

2017年作为线上向实体转战的时期，其中阿里的盒马鲜生、腾讯永辉合作的超级物种、京东的7fresh，以及苏宁云的红孩子等都是标志。

与此同时，更催生了新零售、黑科技、无人店、场景革命等行业创新形式。

“2017年是一个创新的元年。”朱志秋认为，这正是第四次零售革命——打破明显线上线下的界限，通过大数据的驱动，重构零售全链条，实现新一轮的产业飞跃。

这也给2018年带来新的机会点。如跨界艺术空间、新零售模式、新的社交文化、新的消费体验或者是终端的场景打造等。

而眺望未来，朱志秋将新时代下商业地产归纳成三个新的标准：

· 供应链的快速流通革命传统连锁分销时代：供应链快速流打破原有的代理、分销，批发商传统流通模式，从线上互联网思维的运营方式回归到线下。

· 移动终端互联应用促进全渠道零售时代：消费者可通过移动终端去消费购物，不限时间、不限场景，不限任何；而购物中心则可通过移动终端打通客群、定位、画像等所以全渠道。

· 5G技术革命物联网带来物物互联的时代：不仅是体验在网络上的方便，更多是利用互联网进行互动交流，包括AI、大数据等技术支撑，带来新零售革命时代。

保利商业要做运营创新的领跑人

面对行业创新和变革的浪潮，对于在2012年正式成立的保利商业而言，在商业领域当中虽然是“年轻担当”，但却走出了一条创新的道路。

5年来，保利商业在不断变化的市场环境中展开布局，在“创造多元丰富的城市生活”的企业愿景下，保利商业去年在全国新开业6家购物中心，分别位于上海、合肥、长沙、石家庄，精准布局一二线城市的同时，更挖掘新的商业体验。

以上海的保利时光里为例，通过新媒体公共艺术空间打造、新零售模式的品牌引进、新动态社群活动的导入分享，将消费、体验、陪伴的本质渗透到内容运营的每个环节。

保利时光里·上海

这种创新，也将延续至2018年新的项目当中。据悉，在计划2020年全国开50个购物中心的背景下，保利商业2018年的小目标是开业不低于8个购物中心项目。 

“今年不仅体现在体量、规模、数量的增长，还将尝试以体验为主的潮玩项目进行试运行。”据朱志秋透露，保利商业将不仅仅作为投资开发商，更要做运营创新的领跑人。

· 2018年保利商业整合资源，建立信息平台，打造会员大数据开创出独有的新零售模式，同时会将重点放在与新科技的跨界合作上，如自持自主的投入模式与电竞产业进行合作。

· 在2018年开业的成都、天津等项目打造成主题街区，并在每个项目都开设创意区域进行创新业态的建立。

· 从合作、委托管理，到轻资产输出、租赁合作，再到收购，以及下一步谋求上市、玩资产证券化，保利商业以轻重并举的形式来平衡，在存量时代达成资产和资本的对换。

作为行动派，保利商业更是将“美好生活需求”契合到商业模式以及未来发展当中。

朱志秋认为，消费的风口需求更多是生活化、体验、便利、智慧等方面，未来将回归到真正最基础的消费层面。概括来说就是新零售构建多元生活，共享概念经营模式以及智慧便捷服务，打通“最后一公里服务”。

这也给保利商业未来发展勾勒出新的蓝图：立足消费者和时代的大趋势，引入更多元的业态，如新零售、科技娱乐、文创主题街区、体育竞技产业合作等等，并在推广与营销中主打以社群社交的模式来满足消费者对于日益提升的消费需求。

部分采访实录

对行业

赢商网：商业地产继续在爆发中奔走，如何看待商业地产增量和存量市场机遇与挑战？

朱志秋：这个话题涉及重资产、轻资产的模式。其中重资产在国内商业地产发展真正起到行业里面有促进作用的特性，无论从选址到开发、运营、资本运作、品牌效应等，都可以带动很多企业的发展。而轻资产最终目标是通过运营品牌、管理以及资产的回报提升，最后走到资本证券化的过程。

个人总结来说，轻重并举扩大增量，在重资产方面会加大拓展力度，同步加速发展轻资产项目，达到资产资本化。

赢商网：在从近年来全国多个购物中心相继开业情况来看，如何看待市场的竞争？应如何从创新方面突围？

朱志秋：有市场的地方就有竞争，以前可能只是商圈和购物中心之间的竞争，现在的竞争可能就是资源、管理模式、运营的管理团队，包括未来新零售，从线上到线下的发展过程。

但同时也带入了众多新零售，开启了新商业模式。通过近几年时间的磨合和转化，包括接受平台、包括全方位的场景、供应链等等的打通，才有这个趋势存在。未来5年购物中心发展新的起点，必须在大的、全渠道、场景化、跨境这个角度去整合营运和营销。

赢商网：对于商业地产而言，当下新时代是怎样的时代？有怎样的标志或特点？

朱志秋：当下是由消费者在主导市场的商业时代来了。这个新时代下，一是供应链的快速流通革命传统连锁分销时代；二是移动终端互联应用促进全渠道零售时代；三是5G技术革命物联网带来物物互联的时代。

刚刚前面我们讲了2017年是个线上向实体转战的时期，阿里的盒马鲜生、腾讯永辉合作的超级物种，京东的7fresh，以及苏宁云的红孩子等都是新时代的标志或特点。

赢商网：2017年最深的感触是什么？从保利商业全国布局来看，2018年城市机会点会在哪？

朱志秋：2017年感触最深的就是创新业态的改变上。如最直观的一个标签就是商业经营思维和理念发生比较大的转变，不管是商业地产还是零售行业或者线上企业，从多行业、多业态、多渠道、多领域这几个“多”来看，2017年也是商业地产变革的元年。

而保利商业的机会点将在跨界艺术空间、新零售模式、新的社交文化、新的消费体验或者是说一些终端的场景打造等。2018年将分别在成都、天津这两个经济体量、经济增长速度较好、包括对新派文化接受、或比较容易推广开的地方，去重点去打造新项目。

赢商网：如何看待“新零售”、“黑科技”、“无人店”、“场景革命”等关键词？

朱志秋：我认为这些关键词可以定义为第四次零售革命——打破明显线上线下的界限，通过大数据的驱动，重构零售全链条，实现新一轮的产业飞跃。希望这些具有新时代的功能消费、体验功能的产品领域里面做一些联合，并孵化成新业态，无论是跟人合作、引进，还是自己开发、经营，都能落实到市场当中。

对企业

赢商网：2017年保利商业有哪些关键的大事件？背后有什么深远影响？

朱志秋：2017年保利商业在全国新开业6家购物中心，分别位于上海、合肥、长沙、石家庄。基本都在一二线城市、省会城市落子，可以说做到全方位布局。背后更是集团有节奏、有计划、有选择性在全国各地布局做出的铺垫和准备。未来三年将在全国打造50家购物中心，将立足珠三角加大拓展，尤其是在长三角地区会加重开拓计划，在环渤海地区，西南西北地区，在全国省会城市、重点城市进行布局。

赢商网：进入2018年，对贵企业定下怎样的目标？新的一年总体发展思路/策略是什么？

朱志秋：2018年计划开业不低于8个购物中心项目。原来注重在一二线城市，今年会尝试进入三四线城市，推出一些新的、以体验为主的、比较潮玩的项目，我们会在这上面做一些试运行，今年的体量、规模、数量都有一个明显增长。

赢商网：回顾近年来商业地产大潮的演变，保利商业在其中又是扮演怎样的使命？从中遇到什么困难？如何克服？

朱志秋：保利在商业领域上还比较年轻，但并不希望走太多传统的道路，保利商业将不仅仅作为投资开发商，更要做运营创新的领跑人。在新零售互联网纵横的时代中，不断创新营运模式。其实所遇到的困难应该也是整个行业都在讨论的内容，就是存量时代如何达成资产和资本的对换。在这方面我们会以轻重并举的形式来平衡。

赢商网：“美好生活需求”应该如何反映到商业地产上？具体到贵企业，在商业模式以及未来发展上是如何契合这种需求？

朱志秋：“美好生活需求”在商业地产上对应的是消费需求与更多精神体验需求的矛盾点。消费的风口需求更多是生活化的、体验的、便利的、智慧的，概括来说就是新零售构建多元生活，共享概念经营模式以及智慧便捷服务提供，这也是大家都在讲的“最后一公里服务”。

具体到保利商业来讲，其实还是要立足消费者和时代的大趋势，引入更多元的业态，如新零售、科技娱乐、文创主题街区、体育竞技产业合作等等，并在推广与营销中主打以社群社交的模式来满足消费者对于日益提升的消费需求。

对个人

赢商网：从工作到生活，对于个人而言，2017年有哪些收获？

朱志秋：回归自己本身生活最熟悉的环境里面，同时也回归到这个行业职业生涯里面最初始的状态，再去创业的心态。而行业的创新对自身工作也是一种新的突破，重新创意，让生活、让自己想做一些新东西的思想，通过一个新平台可以落地，我觉得这算是一个非常好的收获。

赢商网：2018年有哪些“小目标”吗？可以分享一下

朱志秋：简单来说就是重“新”出发，希望让公司、让这个行业、让所有有意愿加入到创新变革、大潮流、大商业时代里面，让这些志同道合的人去完成我们这一代商业人，真正可以做的那一点点贡献的事情，这应该是我们一个小目标。