海岸商业陈柏昇：购物中心走向细分化 取舍之道很关键

　　编者按：2017年，我们谈商业变革、谈中国品牌、谈渠道创新，万科收购印力商用的余音未熄，万达转让资产震惊行业，不可置否，商业企业在谋变。在场所端，消费者追求的也不再是产品本身，而是产品所处的场景，及场景中浸润的情感，商业项目也在变；另一端，一批民族品牌正在崛起、创新，并在中国的商业地产版图上占据举足轻重的地位，场所端与品牌端正在构建更为持久的共生链，2018年，商业地产风向几何？赢商网全新视角，再度推出——“2018最强音”，建设性，前瞻性探索2018，谁将是意见领袖？

（赢商网报道）一派先天妙学，十年克己工夫。对于复杂的商业地产行业而言，十年内功修炼，不短，却很有必要。好的品牌是需要经过时间的沉淀与检验。

在过去的2017年，国内商业地产界迎来540多个购物中心开业，刷新了商业增量的同时，也意味着存量商业市场竞争进一步加剧。

对于走过十年之期的商业项目而言，若要品牌历久弥新，需不断升级综合运营管理能力，以“创新”应对变幻莫测的市场挑战，方能焕发持久的活力，形成独具特色的品牌DNA。

从2007年到2017年，以打造标杆商业项目“深圳海岸城”闻名业内的海岸商业，在历经十年的品牌打磨后，终于要迎来新的发展篇章。

据赢商网获悉，2018年海岸商业将迎来三大变化：其一，标杆商业深圳南山海岸城将迎来开业以来最大规模调整；其二，商业集团试水轻资产管理输出计划提上日程；其三，深圳沙井、龙华、福田三大综合体将同时进入前期筹备。

本期采访嘉宾：海岸商业集团副总裁陈柏昇

修炼内功的2017

“五年一小改，十年一大变。对于海岸城而言，2018年将会是升级蜕变的一年。”海岸商业集团副总裁陈柏昇在接受赢商网采访时表示。

在刚过去的2017年，深圳南山海岸城以年销售额34.8亿同比增长14%的成绩度过其十周岁生日，12万㎡的商业体量全年客流达到3300万。

在陈柏昇看来，十年是一个阶段结果，更是一个新篇开章。因此，如何与诸多新入市的重磅商业项目进行竞争，冷静思考未来发展方向变得尤为关键。

“过去一年，我们主要功课是沉淀修炼内功，可以用三组词来概括关键举措：品质化现场管理、营销支付一体化、新生代消费群体营销。”陈柏昇总结道。

在2017年，海岸城一方面不断优化服务流程和现场管控；另一方面则尝试在线下营销方面，挖掘移动支付和线上优惠引流到线下消费的场景可能性。在营销方面，则紧扣新生代消费群体，联合电商、零售商、展会方、学校社团、媒体、科技公司等多方资源，盘活海岸城公共空间，以“快乐运动文化”、“二次元”、“ip”等元素，先后举办了白吃运动会、动漫美食嘉年华、真人娃娃机、权力的游戏等活动，不仅收获了人气，也收获了众多90后00后等新粉丝。

谋求突破的2018

进入2018年，海岸城将进行全面升级改造，从外立面、内装到负一层将进行大调整。在品牌更迭方面，则更加关注年轻消费族群喜爱的品牌。

这样的调整策略，是陈柏昇与其团队对于深圳未来商业环境的思考。“大体量的购物中心有足够大的空间优势，这是小体量商业没办法比拟的。因此，我们定位一定要非常清晰，要更精细化，把自己最强的部分做到最大化，比如说女装、化妆品、潮品、运动这些就要做到最强，有一些业态就要进行取舍了。”

陈柏昇认为，伴随大型新开购物中心越来越多，品牌引进和调整就更需要有针对性，进场之后的运营和扶持就尤为重要，与品牌共谋发展，商场是有义务和责任的。在17年，海岸城对于场内商户提升了培训内容，日常员工培训之外，新增了消防新规/食品安全/客诉处理等规范培训，帮助店铺更好的服务顾客。

“未来我们有三大关注重点，其一是跟美相关的，如美妆品类2017年在海岸城的坪效同比增长57%，因此2018年我们还将引进更多护肤、彩妆、香水知名品牌；其二是健康/运动业态；下一步个性潮牌也会重点关注。我们想重点挖掘一些跨界品牌，如Supreme、ripndip、stussy等跟不同行业做跨界、做影响、比较好玩的品牌。”

新十年将开启“轻资产管理输出”

对于一个步入成熟期的商业品牌而言，“走出去”是下一步发展的必然选择。海岸城用十年时间，告诉行业告诉消费者，“匠心造一城”风华正茂。如今，是时候开启品牌发展新阶段。

据陈柏昇介绍，海岸商业未来发展将开启“轻重结合”模式。

在重资产方面，海岸集团位于沙井的综合体项目第一期于2017年开始启动，商业体量介于15-18万㎡之间，正在做项目前策筹备工作。“预计还需要2-3年时间。深圳沙井片区的消费力也还需要时间沉淀。”同时，2018年，其位于龙华和福田的旧改综合体项目前策工作也将展开。

同时，“作为商业集团，我们有轻资产的打算。正在跟一些项目接洽，2018年可能会有一些轻资产管理输出的动作。”陈柏昇告诉赢商网，寻求志同道合的合作伙伴是海岸商业一贯的坚持，经营理念一致是放在首位的，在城市的选择上，以华东和华南区域为主。

对于未来海岸商业发展速度问题，陈柏昇亦强调，“商业急不得，我们要一步一步走稳走扎实。”

以下是陈柏昇采访问题摘录：

对行业：

1、商业地产继续在爆发中奔走，如何看待商业地产增量和存量市场机遇与挑战？

陈柏昇：我觉得shoppingmall的增量，迫使传统购物中心要更多思考清楚自身的定位，从以前包罗万象到未来更加细分化。

下一步遇到最大挑战是，商户的资源同质化过于严重，同样一个品牌开一店的时候可能是100万销售，但开三家以后可能不是300万，而是200万，这样就分薄了每一家销售额。另外品牌选址会越来越谨慎，以前好的商场就那一些，但现在是百花齐放，特别是深圳，每一个购物中心都不错，在日后定位上开始需要往精准发展。

2、在你看来，怎样的商业体模式能够满足下一阶段需求？

陈柏昇：市场决定模式，不同的定位滋生不同的商业体模式，但不管模式怎么变化，下一个阶段都必定需要深入研究新生代消费者的需求。根据最新的国家统计局消费者信心调查，样本中25%有尝试新品意愿的人都集中在90后，这意味着年轻化的人群，品牌忠诚度会低，对于商业体验的创新性要求更加高。所以，洞察消费者趋势、市场趋势和营销趋势，是每一个从业者的必修课。

3、对于商业地产而言，当下“新时代”是怎样的时代？有怎样的标志或特点？

陈柏昇：“快”是最显著的一个标志。海岸城是很主动去变的商场，自我革新算是比较快，因为零售每时每刻都在发生变化。现在顾客群变得太快，品牌也要随之改变。而这种“快”与新技术的应用分不开，新零售逐渐会模糊线上线下的概念。比如说餐饮，以前我们不喜欢他们送外卖，但2017年不做外卖基本上都会同比下滑，这是一个很重要趋势。

4、2017年最深的感触是什么？预测一下行业可能会出现的关键词，或必须留意的发展趋势？

陈柏昇：业态大融合是未来发展的一大趋势，而新技术的运用将提升零售效率。这方面盒马鲜生、超级物种、海物会等都抓住了新的机会点。今年提得最多就是线上电商大佬们开始抢线下流量，开始逐渐落地化，而且更激进。线上的公司来线下，其资本力量非常雄厚，他们敢做传统企业不敢做的事情。

对企业：

5、您如何评价海岸城购物中心2017年的整体表现？2018年将有那些新变化？

陈柏昇：打80分吧。因为有一些规模硬件突破不了。2018年，需要整体全面升级，在品牌方面，轻奢会进行延伸，下一步我们也想逐渐要做一些差异化品牌，比如深圳首家，或者深圳三家以内的品牌，这样才能保证购物中心的差异化竞争力。在物业方面，负一楼会改造成lifestyle的体验空间，引进4000多㎡的精品超市以及有格调的小吃和生活类品牌，会是比较有意思的场景空间，到时候可以期待一下。

6、“人民美好生活”反映到商业地产，不平衡矛盾体现在哪里？有哪些潜在需求和和消费风口？具体到贵企业，在商业模式以及未来发展上，如何契合“美好生活需求”？

陈柏昇：在我看来，矛盾主要体现为日益增长的多元业态和品牌体验需求和现在商业同质化较严重的矛盾。目前国内具有成熟运营体系的品牌资源数量还不够，很多新业态和新品牌有待孵化。未来，海岸城也将携手一些新型的创业平台，链接第三方互联网资源，在自己的多个项目中因地因时组合快闪品牌，尽量丰富消费者的体验。同时，在业态组合上会不断的进行探索和创新，如在无锡项目上尝试引进马术培训、过1000㎡的体验书店、篮球体验馆、足球体验馆、柔道体验等。

对个人：

7、你如何评价自己过去一年工作、生活，是否符合你的预期？

陈柏昇：随着更多新购物中心开业，自己给自己的压力会更大一些。现在找新品牌、挖掘新品牌担子更重，并且要求效率比以前更高，以前更多就是定期去，现在品牌动向变化也越来越快，需要每时每刻都去关注新品牌。自身要以更多变化去应社会、市场的变化。

8、作为商业地产人，压力过大时会如何解压？

陈柏昇：解压方式很多，听听音乐，看看书，会经常关注年轻人的动向，新的游戏、话题、聚会场所、热门餐厅等等。另外所有的潮品信息我也会关注，不仅关注新闻，也会趁假期去潮品圣地考察，旅行放松的同时，去各地体验不同的文化。

9、您可以推荐一下2017年看的一部电影或者一本好书吗？

陈柏昇：《博弈与社会》这本书，我觉得比较有趣，用博弈论去剖析很多问题，人为什么不能合作，为什么这个制度让人与人之间关系更巧妙，它提供了不同的思考维度。其实做商业核心也在思考怎么能和不同品牌实现更好的合作，道比术重要，取舍比获得更难。