2018最强音|金鹰苏凯：“+互联网”运用回归理性 情感驱动消费占比升高

编者按：2017年，我们谈商业变革、谈中国品牌、谈渠道创新，万科收购印力商用的余音未熄，万达转让资产震惊行业，不可置否，商业企业在谋变。在场所端，消费者追求的也不再是产品本身，而是产品所处的场景，及场景中浸润的情感，商业项目也在变；

另一端，一批民族品牌正在崛起、创新，并在中国的商业地产版图上占据举足轻重的地位，场所端与品牌端正在构建更为持久的共生链，2018年，商业地产风向几何？赢商网全新视角，再度推出——“2018最强音”，建设性，前瞻性探索2018，谁将是意见领袖？

商业从传统百货到”餐饮+快时尚+电影院“模式的购物中心，再到全生活中心，越来越呈现多元化趋势，而市场的机遇在哪里？未来消费者的需求是什么，他们愿意把时间和金钱花在什么地方？他们的情感诉求又在哪里？

近期，赢商网采访到金鹰国际商贸集团CEO 苏凯，聆听他和金鹰的“2018最强音”。

苏总认为：“商业地产是没有捷径可以走的，不可能靠奇迹取巧生存，而是基于对商业本身的理解和洞悉，从消费者的需求出发，理性做出判断。”

　　

　　金鹰国际商贸集团CEO 苏凯

金鹰一直致力于满足、改变、引领消费者的生活时尚，20年以前金鹰引进了兰蔻、雅诗兰黛等第一批进口化妆品。现在南京布局6家店，持续打造全生活中心矩阵：金鹰世界和金鹰中心为旗舰店，珠江路店、江宁店、仙林湖滨天地、汉中特惠店相得益彰全方位发展。未来金鹰将继续承载满足引领南京生活消费趋势的责任。

行业内，金鹰希望成为佼佼者和引领者，为消费者提供全方位的服务和全渠道的布局，让消费者无论在哪个区位，都可以享受到线上线下高品质的服务。只有从消费者的需求出发，得到消费者的认可之后，才会有行业地位，甚至对于内容的重新思考和打造“互联网+”的应用上，提供可借鉴的实际经验。

最强音之行业：商业地产回归理性 “+互联网”的概念更清晰

赢商网：商业地产继续在爆发中奔走，如何看待商业地产增量和存量市场机遇与挑战？

苏凯：目前商业市场存量还没有健康完善，增量继续上涨，渠道供给过剩，人民群众对美好需要中的“美好事物”不足，这种缺乏状态依旧会持续几年。金鹰从商业地产运营商，转型成“商业地产运营商+生活服务的提供者”的角色，当企业以服务为主时，商业地产的问题就迎刃而解了。

现在市场普遍存在的问题是粗制滥造、概念化，缺乏优质的东西，只有在每个业态上有完整的服务能力，才能在市场上有竞争力。目前很多企业服务能力弱于资产拥有量，未来将服务能力提高，这就是机遇。

随着消费升级，金鹰在原有的基础上做进一步的局部改造，形成1.1版本，这种升级式创新风险和成本可控，还会有超越的“小确幸”。比如光年公园是南京第一座女性时光主题街区，针对特定消费场景做出的内容，选择街边受欢迎的小店，进行形象统一包装、服务品质优化、整合推广升级，这就是小创新产生的价值。

赢商网：对于商业地产而言，当下“新时代”是怎样的时代？有怎样的标志或特点？

苏凯：几年前，金鹰在研究G·TAKAYA的时候，大家是半信半疑的，如今集合书店已经了成为购物中心的标配；基于南京人的需求，人口老龄化，宠物增长量上升的思考，G·PET柯娜宠物成为南京第一家开在购物中心里的宠物医院和宠物零售服务业态，未来两年宠物也会迅速成为购物中心的标配。

从运营商的角度来讲，只是把自己定位成运营商，永远会比别人慢一步，没法引领和创新，而把自己定位成服务商的时候，才会有更广阔的思路和更开阔的视野，去看待当下要做的事情。零售行业没有过高的门槛，是一个长时间来自于生活的行业，最关键的是需要洞察商业趋势和了解客人的需求。

赢商网：2017年最深的感触是什么？2018年南京机遇点在哪里？

苏凯：第一，商业地产开始回归理性，更从本质上理解商业地产和思考消费者的生活。第二，稀缺的内容的价值正进一步凸显，独有的内容价值越来越大，甚至可以决定一个购物中心有没有差异化、有没有生存能力。

2018年南京新街口地区还会继续孕育新商机，这个地方永远是冒险者和强者的乐园，新商圈会进一步的调整升级。百家湖商圈目前还不是理想的样板状态，是一个过程状态，周边消费者方方面面的需求不能全部满足，不管是景枫还是江宁金鹰，在品类和家庭消费方面都还有很大的调整升级的空间。河西商圈会越来越精彩，随着金鹰世界的开业，打开了一个重量级商业的大门，之后还会有更多的商业，也会更丰富精彩。

赢商网：2018年预测一下行业可能会出现的关键词，或必须留意的发展趋势？

苏凯：2018年线上线下融合会进一步加快，线下O2O升级，“+互联网”的概念也更清晰，线下大体量的商业内容会利用互联网技术优势和数据资产做升级，进入快速发展的阶段。未来消费者希望有更多的服务时间和更灵活的交付方式，金鹰G·MART超市推出“三公里以内半小时送达”，这就是“+互联网”的概念，运用互联网的工具，将线下超市变成实体店的延伸和线下服务的拓展。

最强音之企业：商业需要洞察、脚踏实地  2018年便利店是”重头戏“

赢商网：如果要理出金鹰2017年的四个关键举措，会是哪四个？产生了怎样的影响？

苏凯：2017年金鹰的关键举措是继续打造全生活服务、渠道便捷、内容质感和环境的高效协同，利用便利店、百货、移动电商等方式，对消费者生活时间、地点的全方位覆盖。

全生活服务的内容创新，要回归本质，考虑消费者全生活需求，从中延伸出场景和内容的选择，利用互联网数据工具赋能，提高效率和增强服务能力，主动把互联网当成工具，来支撑服务能力。

金鹰世界的光年公园已经成为一家网红店，以女性时光主题街区为概念，未来可能还会有烘焙鲜花等情感需求的业态，用情感需求拉动消费行为，将一些原本较分散的业态，提高经营能力和服务水平，完成新的内容组合，再通过互联网的思维推广，这既是“+互联网”的趋势，也是金鹰的思考方式。

赢商网：2018年对公司会是怎样的一年？新的一年公司总体发展思路/策略是什么？希望达成怎样的目标？

苏凯：2017年柒一拾壹（中国）投资有限公司授予南京金鹰便利超市管理有限公司江苏省7-Eleven20年的经营权，标志着金鹰在商业零售事业和超市事业后将正式进军便利店事业。7-Eleven首批门店预计在今年4月份开出，既是一种新业态也是一种新服务，更是金鹰商贸集团的新触角，将金鹰商贸触角推到每个消费者的门口，未来将成为客流导入口和物流最后一公里的解决方案，成为服务终端。

商业需要洞察趋势、脚踏实地，不能过于贪多图快。对于消费者来讲，最大的感受是买的东西好不好吃、蔬菜是不是新鲜、服务是不是满意，他们是在用消费体验、用心感知，金鹰也在密切审视，洞察趋势。

2018年，徐州金鹰二期预计将于年中开业，河西金鹰世界也会继续开业升级，4月30日塔楼封顶完成施工，开启全球招商，未来也将更精彩丰富。

赢商网：“人民美好生活”反映到商业地产，不平衡矛盾体现在哪里？有哪些潜在需求和消费风口？金鹰在商业模式以及未来发展上，如何契合“美好生活需求”？

苏凯：第一，最明显的是消费升级，生活中普通生活用品需要更多样性选择，就是对美好生活的需求的具体呈现。第二，情感驱动消费占比越来越高，生活物质发展到一定程度之后，从简单的需求满足，变成一种深度的情感驱动为主的消费场景，所以需要更好的空间、更细腻的服务、以及更方便的连接和分享。

赢商网：放眼全球任何事物去对标，您认为金鹰对标什么？

苏凯：中国商业内容组合比较复杂，变化很快，分工方式与国外也不一样，所以金鹰会在某个业务板块、或某个业务单元寻找不同的参考对象。比如物业服务上，会像太古、新鸿基学习；大体量商业的运营上，向韩国乐天、新世界等大型商场学习；内容的打造上，我们甚至要向一个街边小店学习，他们将自己的内容做到极致，这一点也值得我们学习;在互联网的运用上，要向每个做得好的商户学习。从共同组合来讲，金鹰是自己独有的特点和新的DNA。中国商业有着特殊性，某个区域领先的时候，还具有承担帮别人探索的责任。

最强音之个人：商业灵感来源于生活 以史为鉴可以知兴替

赢商网：2018年希望能够实现三个小愿望，你希望是什么？

苏凯：我认为工作和生活应该平衡，对于商业人来讲，不能兼顾生活是很难做好商业的，零售不是高精尖行业，而是来自于生活，自己对生活没有理解、体验和灵感，是做不出好的商业的。很多创新业态是来源于生活小触动，转化成服务项目和产品，比如光年公园、G·MART“三公里半小时送达”等，都是源于对生活基本常识的洞察。没有生活的时间就做不好商业，也没有创新业态出来。2018年没有什么特别的愿望，希望一切都好。

赢商网：请列一份你最为推荐的你看过的5本书和5部电影？

苏凯：只有了解真实东西，才能总结教训和趋势判断才是有概念的，个人比较看重事情的本源，基于本源分析出来的观点无论对错，都是有意义的。

书：我个人比较喜欢原著、历史书籍，比如日本史学家宫崎市定的《雍正帝》；刘亚洲将军的文集《刘亚洲文集》，共9册，自己比较喜欢后4本。

电影：《重返狼群》是一部纪录片，可以触碰一些思考，讲了世界第一例由人抚养长大又重返狼群，并平安长大的故事。还有纪录片《冲天》，以中日战争为背景，来呈现这群年轻人的爱恋、荣耀与存亡。