天河城黄启宁：天河城要做市场引领者 差异化留给竞争对手

（赢商网报道）变革最难走的一步，莫过于“自我革命”，而这又刚好是广州天河城正在走的路。

广州天河城也曾风极一时过。1996年，它以中国最早开业、功能齐全的现代化购物中心进入人们视野，开创了与合作方合办的主力店，以主力店吸引和稳定小租户，被后来者称为“天河城模式”，并且仅用了12年即收回投资成本。

但正如广东天河城(集团)股份有限公司董事长兼总裁黄启宁所说，宏观经济增长乏力、互联网销售兴起固然会对实体商场造成影响；然而，实体商场供应量的大量增加，才是加剧市场竞争的主要原因。

显然，竞争加剧所带来的行业洗牌，同样也是被奉为“商业神话”的广州天河城无法回避的问题。那么21年后的今天，历经变革后的天河城还能否再造神话？

其实，变革还不仅仅于广州天河城身上。刚过去的2017年，天河城挥着“对外拓张”的大旗一路北上，并设点天津最繁华的和平路商圈，20万平的天津天河城于6月26日开业。

21年的征途，带着天河城集团“自我革新”的使命，天津天河城又将走出一条怎样的路？

广东天河城(集团)股份有限公司董事长兼总裁黄启宁

谈行业

商业竞争加剧的主因，不是电商而是供应量

赢商网：据统计，2018年全国预计有超920个购物中心筹备开业。可见，商业地产继续在爆发中奔走，您如何看待商业地产增量和存量市场机遇与挑战？

黄启宁：对这几年开业购物中心数量的统计，版本不止一个，数字稍有出入，但描述的情况基本一致，就是每年新开业的购物中心数量都很大。

2016年全国大约有470个购物中心开业，据赢商网统计，2017年计划开业的购物中心有970个，实际开出504个。如果今年有920个购物中心要筹备开业，表明实体商场供应增量依然巨大。

虽然说，判断实体店是否过剩，需要有基于统计数据之上的定量定性分析，但业内人士都能切实感受到这种来自增量的压力。新的购物中心招商开业遇到困难，原有的购物中心来店顾客不断被分流摊薄，场内租户销售压力在增大。

宏观经济增长乏力、互联网销售兴起固然会对实体商场造成影响，但实体商场供应量的大量增加，才是购物中心市场竞争加剧的主要原因。

供求关系失衡会造成市场矛盾，当产能过剩时，生意就难做了。在市场竞争环境和消费者行为方式不断变化、而新的商业项目仍源源不断投入使用的情况下，实体商场会进一步分化。

从长远看，只有地段好、体量足够大、经营定位准确、业态和品牌结构合理、推广和服务工作做得好的购物中心才能存活、才能赚到钱。

新的购物中心不断增加，客观上是一个增量挑战存量的过程，新进入者在建筑形态和经营理念上存在优势，市场经过洗牌和调整，仍然存活的商场更能满足市场的需求，经营者会让整个行业的水准得到提升。

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赢商网：对商业地产而言，您认为当下“新时代”具有什么标志或特点？如何看待2017年国内商业地产频繁出现的“新零售”、“黑科技”、“无人店”、“场景革命”等关键词？

黄启宁：2017年商业地产发展令人感触至深之处，个人认为有三点：

一是投资者的勇气和信心，尽管存量已经饱和，生意越来越难做，新项目生存困难，能够按计划完成招商开业的新项目比例也越来越低，但还是有那么多投资者进入这个市场。

个人感觉，投资者的勇气和信心不在于这个市场仍有空间，而在于认定自己能够在市场竞争中成为胜利者。

二是资本活跃，近年来，并购越来越频繁，行业整合加剧，一些存量商业项目被收购。行业低迷，对于有资金优势的商家是一种机会。还有项目转手买卖的情况，有些收购不是为了经营，而是通过包装转手赢利。

三是增量项目体量更大，业态更新，去年新增大型商业项目平均建筑面积近13万平方米，建筑面积在25万平方米以上的购物中心多达17个，大型和超大型购物中心可以凭借面积大配置更多更全的业态，引进更多具有特色的品牌，费用分摊也较低。

至于“新零售”、“黑科技”、“无人店”、“场景革命”等词汇，我认为是科技创新和技术进步的表现和反映。

我们很高兴看到科技和信息进一步融入生活，并期待看到它们将给零售业和民众生活带来的改变。

新的技术确实会创造新的消费场景，带来重大变革，我们不能忽视新技术对零售的影响。不过一项新技术成熟到成为一种可行的实用工具，需要经过检验，需要创造出比原价值链更有效率的模式。我们将继续以开放的心态密切关注这些新技术的发展。

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赢商网：那么在您看来，2018年行业可能出现的风口或必须留意的发展趋势有哪些？

黄启宁：虽然我十分关注行业发展动向，但觉得自己没有预测风口的能力。

从当前行业发展情况来看，2018年商业地产行业项目并购会越来越频繁，特别是国内一些线上巨头，通过资本运作等方式收购线下实体店，加速线下布局。线上线下融合已经成为一个趋势，不过真正融合还需要时间，有待未来检验。

近年商业新概念层出不穷，各界很是热捧，这是一种好现象，表明社会和行业正在迅速发展提升，形势催生创新变革。

我们要同时兼顾赚钱和发展，一门生意、一家企业，总是要以盈利为目的，关注如何控制成本、如何改进技术、如何赚取利润。

只要企业保持正确的方向，不忘创新变革，跟上市场变化的步伐，就能健康地和长远地发展。

谈商场

只要商圈够大，同质化不是问题而是便民

赢商网：站在商圈的角度，您认为2017年天河路商圈有何新变化？

黄启宁：2017年天河路商圈最大变化就是主营数码电器的商场纷纷转型。

岗顶的太平洋B场将在今年2月28日后全面结业，只留A场继续经营。包括百脑汇、总统数码港、太平洋数码广场、南方电脑城等都在进行转型，引进更多业态，包括餐饮、美容美发、服装等。这是数码电器这类标准化产品的原有销售模式受电商持续冲击，经营环境发生变化的结果。

此外，2016年，位于天河城和正佳广场之间的天环广场开业，天河路商圈所有商业项目全部开发完毕。2017年，天河路商圈正式进入存量经营状态。

新进入者会按照市场情况调整自己的经营定位，商圈内有的商家可能需要根据这些变化进行相应调整。

当所有变动和调整完成之后，天环广场的经营进入正常状态，天河路商圈的整体实力会得到进一步的提升，经营内容会更加丰富，吸客能力和应变能力会变得更强，这种局面的出现将会帮助商圈内的商家获得更好的经营业绩。

天河路商圈的变化还包括商圈的整体服务水平继续提升，外部环境持续变好，为租户、消费者提供更加舒适、愉悦的商业环境，商圈的辐射能力及对顾客吸引力持续增强。

这既包括天河路各商家的努力，也有政府层面的支持。近年来天河区政府投入大量资金，持续推动商圈景观等公共设施改造，从绿化升级、路面铺装、环境保洁、公共艺术品设置等多方面着手，全力提升天河路商圈环境品质及景观形象。

有相关报道分析常提到天河路商圈的商场同质化严重，但从整个零售市场来看，只要是大的商圈，无论国内或国外，品牌和业态都会重复。

因为商圈大，在可以容纳更多样化经营内容的同时，往往也会引进更多的相同业态或品牌。商圈足够大，能吸引足够多的消费者，经营内容虽然有重复，但只要销售在，问题就不大。

天河路自西向东，从体育西路口到五山路口，长度超过两公里，同样的商品有多个销售点，对消费者来说是一种便利。

热门的业态和品牌可以经营多一些，重复引进可以更好地满足市场需要，不用太过担心这种做法带来不利影响，在一定时段内，消费者追捧的热门品牌总是有限的。

购物中心要做好的事情，是要找准自己的定位，合理配置业态和引进合适的品牌，做好推广工作，为顾客和租户提供好的服务。

很多经营和销售方面的工作，要依靠驻场商家来做。要相信品牌租户的经营能力并发挥他们的作用，品牌商都有自己的目标客群，在销售上也很有办法。

即使重复布点，同一个品牌在不同店铺，它的单品配置往往是不一样的，品牌商家用这样的办法，能很好地满足顾客的需求并获得销售业绩。

在长期经营当中，天河城已经找准了自己的定位，并逐步形成一套有效的经营管理方法，拥有众多在国内销售名列前茅、甚至是数一数二的优质品牌商户。

在天河城自己选定的细分市场内，我们始终以我为主，做市场的领先者，把差异化的选择交给竞争对手。我们会以顾客为导向，为顾客提供优质的商品和服务，保持竞争优势。

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赢商网：您曾提到，希望广州天河城变得“更年轻”，对此，在品牌调整策略和业态组合方面有哪些新举措？2017年调整了多少品牌？带来哪些具体影响？

黄启宁：2017年，天河城根据细分市场定位，加大力度调整品牌及业态组合，满足消费者需求。重点采取以下举措：

1. 购物中心一楼引进更多时尚国际品牌，提升整体时尚度。如欧莱雅旗下热门的彩妆品牌YSL、资生堂旗下高端护肤品品牌ELIXIR、美国知名休闲服饰品牌TOMMY HILFIGER、西班牙饰品品牌TOUS等，通过这些品牌引进，吸引更多时尚年轻的消费群体；

2. 优化购物中心二楼品牌组合，提升品牌档次。2017年引进了CRZ、生活在左、CC SHOP等，带动年轻消费者，令二楼更时尚、更具人气；

3. 引入精品餐饮品牌，升级餐饮档次。天河城7楼引入广州首家人气、口碑俱佳的南京大牌档，东门廊两边分别引入ORIGINAL FRESH和甘兔庵两家轻餐饮品牌，改善了东门的环境，带动了东门客流的上升；

4. 对购物中心四楼数码园的动线进行重新设计，调整品牌组合。聘请专业设计公司开展动线及商铺设计工作，并已引入或签约小米之家、屈臣氏、EDI时尚眼镜等生活日化、时尚家居精品类品牌。

2018年逐步将原数码园打造为汇聚数码产品、生活家居、时尚精品的生活业态经营场地，匹配四楼年轻客群。

广州天河城

谈目标

天河城要做市场引领，差异化留给竞争对手

赢商网：基于前文提到已经出现及可能出现的趋势，天河城集团在2017年做了哪些关键部署？如何评价广州天河城2017年的整体运营表现？

黄启宁：2017年，天河城集团继续聚焦购物中心和写字楼租赁、百货零售、酒店经营、物业管理四大核心业务，不断提升市场竞争力，各项经营业务稳健发展。过去一年，天河城集团的营业收入同比有所上升，利润超额完成预算目标。

· 其中，广州天河城购物中心完成了包括丝芙兰、万宝龙等核心租户续租；

· 对首层服饰品牌、二层西北区和南区品牌进行优化提升，引进一批受市场欢迎、年轻时尚度高的品牌，包括YSL、TOUS等；

· 同时对餐饮业态进行改造，引进南京大牌档等。

这些措施对增加场内客流量、提升销售、稳定租金水平起到积极作用，确保商场出租率多年始终保持100%。

主题营销活动方面，本年度多项“森系”主题营销活动取得了良好效果，广州天河城日均综合客流比前一年增长3.5%。

百货方面，2017年天河城百货的销售额扭转前一年的跌势，销售同比出现回升。

写字楼业绩保持稳定，由于众多甲级写字楼投入使用，现有市场受到冲击，但我们对形势有预判，提前采取系列应对措施，使得粤海天河城大厦稳住了阵脚，尽管期间一度流失部分租户，但到2017年底时出租率仍然达到97%。

并且，我们有理由相信，2018年粤海天河城大厦出租率将会进一步提升。

另外，20万平方米的天津天河城于2017年6月26日开业，截至12月底，开业率达到95%，目前经营状态良好。

所以总体上，天河城在2017年的表现还算合格，希望今年能做得更好些。

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赢商网：天河城集团在2018年有哪些具体发展思路或计划？希望达成怎样的目标？对于业绩表现有何预期？

黄启宁：2018年天河城集团设定的营收和利润目标比2017年都有增加，我们期待经过努力能够顺利达成。

2018年，天河城将继续营造舒适的购物环境和良好的经营环境，帮助租户获得更好的经营业绩，维持租金收入水平。

天河城百货将因店制宜，实行一店一策的经营调整，保证经营规模和营运水平不下降。

动漫星城和粤海仰忠汇，为适应市场情况的变化，近期以来在做较大调整。动漫星城将继续打造成华南地区最大的动漫主题购物中心；

而新近调整为零售购物中心的粤海仰忠汇（I-CLUB）将依托北京路商圈，利用地铁上盖物业的优势，以年轻、时尚、潮流特色的定位，加强餐饮、娱乐等业态配置，打造“艺匚”文化街区，突出匠人特色产品及故事，推出特色店专题，力争成为北京路最有特色的购物中心，这两个项目都值得年青潮人关注。

天津天河城要利用好开业成功的势头，进一步完善和提升经营环境，争取早日在市场上站稳脚跟。

同时，今年要适当加大新项目拓展力度，努力开展招商代理、物业管理等服务输出业务，积极拓展百货新门店，并寻求机会开发新的购物中心。通过这样的办法，增加资产规模和追求更好的效益。

天津天河城