广州万科商业杨卫东：成为美好生活场景师 打破壁垒和回归本质都是关键

2017年，位于广州海珠区的江燕路万科里以“投资回报率7.2%”的成绩，提前1年超标完成“开业3年投资回报率6.5%”的集团运营指标。

成立4年有余，广州万科商业在解锁商业操盘密码的同时，也即将进入“稳步扩张常态化”的全新发展阶段。

2018-2020年，广州万科商业将陆续推出6个新项目：番禺基盛万科里、天河万科广场、黄埔尚城万科里、南沙海上明月万科里、金沙公园万科广场、南站万科里，合计商业体量逾30万㎡。   

关于这张业务版图如何有序铺开，广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东显然已思量许久。

在采访现场，他几乎不带停顿地说出几项“不可忽视”的工作：以事业合伙人机制快速推动业务创新、建立标杆产品、打造万科特色IP。

广州万科城市公司合伙人、广州万科商业管理有限公司总经理 杨卫东

谈机制

从更大的自由裁决度到打破壁垒

2017年，投资回报率提前达标的江燕路万科里经历了一次“纠偏”——原本业态布局侧重年轻家庭和老年人，对年轻客群有所疏忽，新一轮调整中，江燕路万科里以复合型业态匹配复合型客群，替换部分坪效不高的儿童零售业态，引入手游吧、电竞、体验影院等业态。

一切的有序进展，与人才机制有关。推行事业合伙人机制，“激发大家在业务、管理上的变革”，是2017年广州万科商业一个“比较大的动作”。

在这套机制下，广州万科商业内部成员通过自荐、竞聘的方式，进入各个商业项目。

回望复盘，杨卫东注意到模式变化带来的“更大自由裁决度和发展空间”，及其初步成效“经营业绩、团队管理都取得比较好的效果”。

这让他对未来的团队构建有了更明确的思路：“选对一批人，用事业合伙人推动业务创新”。

而在广州万科商业的最新计划里，原本仅为“内部适用”的事业合伙人机制，即将衍生出“外部合伙人计划”。

如果说，广州万科商业推行内部事业合伙人机制，意在让团队管理告别金字塔式管控思维，激活团队积极性，那么，外部合伙人计划指向的则是“打破业主和租户之间的传统壁垒”。

这是广州万科商业针对快速变化的商业环境找到的对策——掌握快速整合、调配资源的能力。

据了解，基于外部合伙人计划，2018年广州万科商业将尝试在基盛万科里落地创新产品。目前产品形态已有初步规划：“打破超市、街市、餐饮和社交空间的边界，重组产品种类和陈列方式，将单一的购买行为升级为全新的消费、社交场景体验”。

谈创新

回归本质 提升产品体验和服务仍很关键

杨卫东正筹谋建立一套“我们认可，上下游合作方也认可”的产品交付标准，目的在于降低沟通成本，避免因理解偏差导致的结果“变形”。

但这套标准“不是某某开发商这样做，我们就一定要这样做”。显然，杨卫东希望广州万科的商业板块，与其传统强项住宅板块一样，能在市场中产生“哦！这是万科做的”的品牌辨识度。

当广州万科以“家的场景革命”为主题，再次发起住宅产品升级之时，基盛万科里也启动了场景革命。

以“都市新庭院”为定位，基盛万科里利用半开放街区的室外空间优势，规划了蝴蝶雕塑、水迷宫、彩叶雕塑、艺文森林、彩叶景观桥等10余个主题景观和游乐区。

2017年12月30日试业当天，蝴蝶雕塑、水迷宫、彩叶雕塑均已投入使用。如其设计初衷一般，这些体验式场景成了周边社区居民驻足、拍照打卡的焦点。

今年4月29日，基盛万科里将正式开业。届时，消费者还将看到由芬兰插画师及设计师珍妮·蕾薇儿、西班牙巴塞罗那艺术家塞斯克·格雷恩亲手设计的室内美陈。

“打造鲜明万科特色”的逻辑，也影响着广州万科商业的业态布局思路。

2016年接受赢商网采访时，杨卫东曾透露广州万科商业的业态配比逻辑为“6：3：1”，即为60%常规业态、30%创新业态、10%自营业态。

时隔1年，对于同样的问题，杨卫东给出了新的答案：“5：3：2”——50%常规业态、30%尚未进入项目所在区域的业态、20%自营/合作业态。

常规业态占比有所调低，但仍是占比最高的业态，杨卫东认为，“对商业产品而言，回归本质，提升产品体验和服务仍很关键，颠覆式创新的产品尚未出现”。

而自营/合作业态占比由原来的10%提升至20%，则是对万科特色的凸显。

据杨卫东介绍，原本以教育为最大亮点的万科自营品牌，正通过合作形式谋求多元化，初步涉及天空农场、立体种植、无人零售等领域，同样计划在基盛万科里首先呈现。

谈愿景

成为深入城市各个根系的美好生活场景师

回望2017年，诸多事情让杨卫东感触颇深。

比如，小程序火了，各种读书会火了；淘宝在快速影响他的消费行为，作为巨大流量入口的互联网越来越注重精准推送；淘宝开出40万年薪招聘60岁以上的资深用研专员，腾讯也有类似动作……

一系列市场动态，让杨卫东深感粉丝经济、圈层经济将在2018年爆发。如果5G技术投入应用，将会为诸多行业带来创新机遇。

在市场潮流面前，杨卫东显然不想被甩在后头，“希望在这方面有一些探索，跟我们项目进行结合”是他交给自己和团队的又一个功课。

此时，“圈层和粉丝”在他心目中，也不局限于年轻人、年轻家庭等传统热门客群，老年人被广州万科商业纳入关注范围，“现在大家都在关注老年人，但真正为老年人提供的产品和服务还是很少，希望未来在这方面有一些探索”。

2017年底，当万科为“城市配套服务商”再添注脚，提出“成为美好生活场景师”的新理念时，杨卫东快速形成了对这一理念的初步行动解码——深入城市各个根系，在有城市配套需求的地方，提供相应的服务。

不久之后，2018年广州番禺区迎春花市在基盛万科里拉开帷幕。广州首个澳大利亚VCE课程（澳大利亚维多利亚州大学预科教育）项目也宣布将于2018年9月落户广州天河万科广场。届时，“首创购物中心内开设国际学校”的天河万科广场，将携手澳大利亚传统贵族百年名校黑利伯瑞国际学校，在项目L7-L9层引入合作教育品牌——梅沙黑利伯瑞书院。

在杨卫东看来，“广州这座城市有自己的特点”，广州万科商业不能仅着眼于万科特色，还应兼具广州特色，与城市居民建立紧密连接。

而如何去塑造这个具有双重特色的商业品牌，是团队思考的重点，也将对广州万科商业的“复合开发运营能力”提出更高要求。 

此时，“551亿广信资产包”仍在梳理阶段，那些位于广州越秀、荔湾、白云等区域的项目，正在等待激活，还原应有的城市配套功能。

广州万科商业也正蓄力进一步深入存量市场，关注城市更新等领域的机会点，通过并购或合作等方式获取更多项目，以期“跟这个城市的方方面面都有所接触”。