奥园雷易群：商业发展进入黄金期 资产管理的市场价值还将放大

“在商业领域，成为第一梯队的优秀商业管理公司”，2018年刚刚拉开序幕之时，奥园商管已踌躇满志。

今年，奥园商管将迎来自成立至今“开业项目最多”的一年，计划推出7-9座全新购物中心，包括怀化奥园广场，以及珠海奥园广场、重庆茶园奥园广场、佛山奥园广场、广州萝岗奥园广场等。

与此同时，在中国奥园地产集团最新划分的七大子集团中，奥园商管与奥园物业、奥园大健康共同归属奥园健康生活集团。

这意味着，奥园商管将拥有比以往更复合的运营管理体系和可调配资源。目前，奥园商管已有在旗下购物中心引入健康管理中心的初步计划。

从2010年成立至今，奥园商管无疑已迈入快速发展期。在奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群看来，这是“8年磨剑”的结果。

在这8年里，奥园商管积攒了多少行之有效的“奥园式商业经验”？在近1个小时的采访里，雷易群随便一句话，都能牵扯出一些值得细究的商业案例。

· 把市场分析透，抓住还没表现出来的市场机会点；

· 站在对方角度多考虑一些问题，轻资产管理的核心是实现多赢；

· 让生活配套跟上去，并做得比消费者预期好一点；

· 要超越，但不能超越得太快，比当地需求超越一步或者半步，这样会好很多……

或许，在市场中扎根越深，就越清楚自己身在何处，又将去往何地。

对于行业和奥园商管的未来，雷易群都有正面的预判：商业地产将进入黄金五年，体验、社交将持续影响新时代商业的创新走向。那些可以快速做好资产增值的管理公司、商业管理人，市场价值将越来越大。

奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群

谈战略

轻资产管理的核心是实现多赢

2017年4月，奥园商管启动轻资产战略，随后便撒网式在全国的一、二、三线城市考察了一、两百个项目。

在雷易群看来，这是“摸索成功的商业模式，找到与同行的差异化”的必经过程。而目前仅敲定江门奥园广场、怀化奥园广场、集一•尚城等少数项目，则是“精益求精”，因为轻资产管理输出的核心是实现多赢。

2017年12月23日，奥园商管首个轻资产项目江门奥园广场正式开业。

开业当天，这个在奥园商管接手前“超市主力店已经打算撤场”的项目，客流量突破22万人次，开业率达到96%，远高于合作业主方要求的开业率80%。

回顾项目操盘经历，雷易群给出了2个“奥园经验”：把市场分析透，抓住还没表现出来的市场机会点；站在对方角度多考虑一些问题。

赢商网：奥园商管选择轻资产项目有哪些标准？

雷易群：轻资产最核心是要实现开发商、运营方、品牌方、消费者的多赢，项目的可操作性和成功条件，是一个必要因素。

目前签约的项目集中在二、三线城市，一线城市是选择性开拓。我认为，二、三线城市亟需产业、商业配套升级，未来的机会远大于一线城市。对于品牌商来讲，二、三线城市的市场培育期也比一线城市短。

我们有1000多家战略合作品牌，这些品牌跟我们进入一个项目，必须是开一个店就旺一个店，这一点也是我们看重的。

在轻资产合作项目体量方面，我们已经形成初步的标准化要求，会优先考虑6万㎡以上商业项目。

另外，我们也比较重视合作项目的特色。

赢商网：回头复盘，江门奥园广场对后续的轻资产拓展有何值得借鉴之处？

雷易群：江门项目体量很大，有11万㎡。奥园接手之前，这个项目经营非常困难，主力店昌大昌超市已经打算撤场。

一开始，很多品牌商家一说到“江门”就摇头，我们的做法是把市场分析准、分析透，站在对方角度多考虑一些问题。

我们是看好江门市场的，除了粤港澳大湾区，和这个项目周边有30万常住人口等利好因素之外，江门市场还有很多机会点没有表现出来，当地整体业态不是很丰富，很多体验型业态，比如儿童、体验型餐饮都有缺失，“人民对美好生活的需求”还没有得到满足。

通过这个项目，我们正好抓住机会。重新梳理定位之后，我们再次和品牌商家沟通，用8个月时间就完成了150多个品牌的招商。

这里面有近36个品牌是首次进入江门，江门首家胡桃里、华夏世嘉儿童乐园成了项目一大亮点。这些品牌开业后生意非常好，也说明市场确实需要这些业态。

江门奥园广场的开业率是96%，另外4%我们特意作了预留，看后续怎么把市场氛围营造得更好。

谈操盘哲学

做得比消费者预期好一点

谈及人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾，雷易群首先抛出一个问题——为什么奥园的县域综合体能做得好？

在雷易群看来，这是因为奥园县域综合体所指向的，就是“解决这个重要矛盾”。比如，让当地消费者在家门口就能获得优质的电影院体验，而不必“跑去很远的地方”。

他认为，对于商业企业来说，让生活配套跟上去，并做得比消费者预期好一点，做到这个就可以了。

赢商网：在商业模式和未来规划方面，奥园商管如何契合“人民的美好生活需求”？

雷易群：商业与“满足人民的美好生活需求”是契合度最高的。企业更多要以人为本，所有产品要比对当地需求，提高品质，让消费者觉得产品、价格都符合其需求，而且比他们的预期还要好一点，能起到一定的市场引导作用。

要超越，但不能超越得太快。奥园开发县域综合体，大部分县域都只有传统步行街，最多就是出现了传统百货，在县域市场开购物中心，我们的做法是比当地（需求）超越一步或者半步，这样会好很多。

未来，我们会在全国的购物中心、物业管理小区引入社区健康管理中心（自营品牌），今年筹备开10个，针对全年龄段，给消费者、业主带来更多增值服务，贴切生活所需。

随着人们生活水平的提升，未来健康管理这一块市场还有很大作为，我们也准备发挥它的独特优势，做大做强。

谈趋势

商业将迎来黄金五年

初步统计，2018年全国预计有920个购物中心筹备开业，商业地产继续在爆发中奔走。

在雷易群看来，开业量大，说明市场呈现比较好的状态。接下来，商业地产将进入黄金五年，可以快速做好资产增值的管理公司、商业管理人，市场价值将越来越大。

赢商网：回顾2017年商业地产发展历程，您如何看待新零售、黑科技、无人店、场景革命等年度关键词？

雷易群：“随便摆个地摊就是零售”的时代已经一去不复返，现在要考虑消费者的体验、感受、如何结合增值服务、如何让消费者更便捷地获得购物、休闲娱乐体验。

新零售就是更综合、功能更齐全、复合度更高，技术要求也更高。

这些只是商业的一部分演变，提醒我们时刻学会创新。对于商业人来讲，如何抓住市场脉络，快速迎接市场变革，是很重要的议题。

赢商网：在您看来，2018年有哪些新趋势值得留意？

雷易群：商业将迎来黄金五年，现在有一些资产证券化产品陆续推出，2018年“商业资产增值、资产管理”会有新的发展机会。

成熟专业、可以快速做好资产增值的管理公司、商业管理人，未来价值会越来越大，越来越受尊重。

赢商网：您如何看待2018年的市场机遇与挑战？

雷易群：开业量大，说明市场呈现比较好的状态。人是群居型动物，需要社交平台，这也决定实体商业会经久不衰。

从京东、阿里、腾讯大量投资实体商业来看，我觉得这个行业会有新的发展机遇，体验、社交也将持续影响新时代商业的创新走向。

对于商业项目来讲，开业只是第一步，如何运营管理才是核心。我认为，未来强者恒强，

有规模、有很强的团队实力、能实现物业增值，并且已经形成良好品牌形象的商业管理公司，会有很好的市场机会。对于轻资产管理输出业务来讲，同样有比较大的市场机会。