悦荟崔轩:山东商业起步晚,存量高,压力大或面临洗牌

　　编者按：旅游资源丰富、人口基数庞大、鲁菜发源地……山东的商业发展先天优势明显。

　　事实上，近年来山东商业地产已经进入快速发展阶段，逐年新增的城市综合体惠及越来越多的消费群体。青岛、济南、烟台市区已经有众多商业项目扎堆，构建大型商圈，营造更浓厚的商业氛围。

　　据赢商网不完全统计，仅2017年，山东省开业的商业项目就有24个，商业体量达161多万平方米；而2018年，省内计划开业的大型商业项目达29个，商业体量高达240多万平方米。

　　在飞速发展中，如何打造特色的商业模式成为众多企业面临的最大挑战。

　　在此背景下，赢商网独家策划《见证·山东商业力量》大型专题，拟邀山东区域内优秀的商业地产运营商、品牌商、行业专家共探山东商业发展风向。

（悦荟·青岛购物中心总经理崔轩）

山东商业地产未来几年仍处于洗牌、深耕和差异化阶段，与其他区域一样，整个行业面临着挑战巨大。不过，优质的项目在竞争中突围并非难事，也必受市场欢迎。

项目的优质与否，与所处位置、内容打造、开发商运营实力等诸多因素相关，而让消费者能直观的感受到项目是否用心，就表现在软性条件。尤其是随着经济社会的发展，便利、服务、性价比和品质，就是下一阶段消费者对购物中心的主要需求。悦荟·青岛购物中心深谙于此，既把握客观优势，又注重主观运营。

在赢商网推出的“见证山东商业力量”系列报道中，悦荟·青岛购物中心总经理崔轩接受专访，表达其对山东商业发展风向的看法，也深入解析了青岛悦荟的运营之道。

赢商网：商业地产继续在爆发中奔走，您如何看待山东商业地产增量和存量市场机遇与挑战？如何看待山东区域未来商业发展趋势？

崔轩：在山东，真正现代意义上的商业地产始于2008年左右，之后大约经历了7-8年的粗放发展期，各行各业、内行外行都蜂拥入这个新的黄金行业。

就近三年商业地产在山东的发展来看，存量高、压力大是个不争的事实。因此，我认为，未来几年都是商业地产洗牌、深耕和差异化的时期，整个行业面临的挑战很多，一是传统的商圈内竞争、客群基数不足的问题；二是受到经济环境、客群消费力的影响；此外还面临同质化、电商及境外购物增长的影响。

因此，想要抓住机遇，主要在以下几方面：一是更深入踏实的研判市场和解读客群；二是在品牌及业态引入上更加差异化和具有引领性；三是营销推广更加因地制宜和有针对性；第四是与顾客的良性和有效互动将成为购物中心聚客的重要因素。 

赢商网：您认为，能够在山东市场生存并且发展较为出色的商业综合体有哪些重要特点？怎样的商业体模式能够满足区域消费者下一阶段需求？

崔轩：经过多年的市场发展，抛开商业街、特色街区等特殊项目，现在山东主流的商业综合体无非两种形式，第一种是辐射整个区域的城市级购物中心，另一种是社区型的购物中心。一个明显的趋势是，城市级的购物中心会越来越少，社区型购物中心会成为主流，而且越来越多的城市级购物中心也在辐射范围、服务人群等方面转向社区型的购物中心。

这个包含两方面因素，一方面是现代都市人群生活半径的改变，另一方面是城市节奏增快所带来的的生活方式转变。因此，城市级购物中心更多是一年多次的消费频次，而社区型购物中心才能做到一月甚至一周多次。所以，便利、服务、性价比和品质，是下一阶段消费者对购物中心的主要需求。

赢商网：中产阶级被誉为未来中国最具消费潜力的群体，在您看来，中产消费的特征有哪些？应如何满足和挖掘中产消费？具体到旗下项目是如何做的？

崔轩：中产阶级目前并未形成规模性，但应当注意的是，中产阶级消费大众化近几年是异军突起。更多的有一定视野和生活品质追求的人，尤其是年轻人，即使收入和社会认同并未达到中产阶级，但也非常愿意尝试更高层次的消费，这部分人群反而形成了一定的规模性。

他们的主要特征是，品牌认同、生活方式认同和自我认同。至于真正意义上的中产阶级，一个显著的特点是，从炫耀类消费转向品质生活类消费，他们不局限传统的私家车、着装、配饰类消费，更多注重于旅行、教育、家居、艺术等方面的消费。因此，这对未来的招商工作提出了更高的要求，但我认为短期内并不适用于大部分的购物中心。

赢商网：如何看待“新零售”、“黑科技”、“无人店”、“场景革命”等关键词？这些新趋势是否适应于山东商业地产市场发展？

崔轩：就这几个概念来说，我更认同、或者说我认为更适合山东市场的是“新零售”和“场景革命”。

新零售是目前很多购物中心正在践行的项目，受到客群消费需求转变和消费方式的革新，传统的零售业态面临诸多挑战。因此，新零售的概念也应运而生，这种转变是被迫也是必须的，传统的吃喝玩乐购五字箴言已经不能完全满足消费者的愿景。

说到场景革命，就是数字化所带来的两大行业升级——第一是消费者主动传播分享与购物中心产生的互动性；第二是消费者对体验感重视很多时候超过了对价格的敏感。因此，它不仅仅适用于山东商业，而是影响了整个行业。

至于黑科技和无人店等概念，个人认为，想要形成对有效的消费转化尚需时日。

赢商网：商业地产迎来了变革时代，标新立异、特色创新层出不穷，对于整体商业地产行业无疑是趋利发展，但所有的创新都应该回归到商业的本质，做好服务。在这样纷繁复杂的市场，该如何坚持商业的“初心”，如何做好服务？

崔轩：是的，服务是商业的核心精神，对于有过百货从业经验的同行来说更是感触颇深。

商业地产始终是面向人的经营，而在这个信息爆发式增长的时代，影响消费者的因素早已不仅仅是价格和需求这两个因素。而且，服务的涵义也不是传统意义上的服务，相较以往增加了更多的情感因素，包括环境的友好度、服务的延伸性和感受的趣味性。我个人很喜欢一个词——愉悦，做好服务，就是让消费者感到愉悦。

赢商网：悦荟在区域商业地产大潮中扮演怎样的角色？2018年对企业会是怎样的一年？新的一年公司总体发展思路/策略是什么？希望达成怎样的目标？

崔轩：悦荟·青岛购物中心是青岛社区型商业较早的践行者，我们始终在为周边的消费者提供一个高友好度、很强的便捷性和性价比、以及充满乐趣的空间。开业两年多的时间，可以说，我们获得了周边消费者很强的认同。

2018年是我们重要的一年，新零售业态的引入、引领性品牌的入驻和更多体验式的营销，希望不仅能自身优化升级，更能引领客群的意识革新和生活方式转变。