鹏友会第138期走进贵阳 论金融工具如何助力商业地产
（赢商网贵州站 报道）2018年4月4日，鹏友会周三聚第138期走进贵阳，与来自地产、商业、文化传媒等行业的嘉宾，围绕金融工具是否是贵阳商业地产突破瓶颈的有效途径这一主题进行观点的碰撞与分享，助力贵阳商业地产的突破困局。
西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会核心创始人蒋鹏，贵州金泽万家商业管理有限公司CEO许石兰，贵阳海纳商业管理有限公司营运总监许志勇，贵州驰峰地产商业管理有限公司招商总监高俊，贵阳万嘉鑫荣商业管理有限公司总经理邹毅，中天城投集团商业管理有限公司项目总监王重阳，麒龙集团副总、营销中心总经理李厚龙，贵阳凤凰传说文化传媒发展有限公司总经理黄小军，Alphatrader 联合创始人曾世彬，四川千莫文化传媒有限公司创始人李欣颖，贵州金泽万家商业管理有限公司总经理过若愚，贵州金泽万家商业管理有限公司副总经理王淼等出席了此次活动。
西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会核心创始人蒋鹏
会议伊始，蒋鹏就抛出了指导性的观点，他认为商业地产涉及三个行业，分别是金融、零售、地产，每个行业又有很多下游产业链，每个产业链下又有很多企业，每个企业里又有很多职能分工，每个职能分工就是一个点，每一个点就是一个视野。
蒋鹏说，在商业运营中，都最讨厌做乙方，因为和开发商无法交流。在甲方的垂直线上，尤其是营销口，它关注的重点是现金流回流，商业对其只是一个工具。这在全国都是如此，不只是贵阳。全国是一盘棋，而金融危机为什么影响到中国，因为世界经济是一体化的。机会在于市场成熟的时间问题，首先是REITs出来的时间，目前已经是倒计时了，REITs已经具备了实施的条件，只是财务和税收政策方面还未突破。ABS和CMBS已经在运用了，所有资金还集中在私募，而不是公募，这也是机会。
商业地产资产化在境外是常态，在国内则是新鲜的东西。运营只是手段，服务于资产，让资产保值，而不是增值，保值是基本。成熟的REITs市场，要求回报最高不超过6%，但目前国内大家对于收益的预期还不够成熟。市场的成熟度还需要很长的时间，但中国存量物业大，其中有无数个机会。
贵州金泽万家商业管理有限公司CEO许石兰
许石兰则表示，很多人认为贵阳没有走金融道路的土壤。但是亦需要尝试和摸索，虽然过程中难度非常大。通过努力，很多资方开始愿意走进贵阳。而贵阳正在进行城市改造升级，会产生很多的民间资金，如果能将社会闲散资金聚集，把金融应用于商业地产的机会就会越来越多。
贵阳海纳商业管理有限公司营运总监许志勇
许志勇表示，在贵州整个房地产行业，以前都是以本土开发商为主，近几年才出现了保利、恒大、万科等。他们在贵州都遇到了拿地方面的阻力，所以今年碧桂园开始疯狂收购本地的一些小型房地产开发公司。物业如果不销售，很难回笼资金，如果销售了，商业则很容易死掉。我们期望能进来一些好的商业经营者，调整贵州的商业思维。贵州很多商业自持做运营的都是被动自持。在商业地产方面，贵州还没有金融意识，缺乏基础的概念，这还是需要真正懂金融的人来引导，但行业内缺乏这样的人才。
贵州驰峰地产商业管理有限公司招商总监高俊
高俊认为，只有一类人能快速看透所在的行业，这类人就是职业经理人。处在不同公司、岗位的人以及立场不同都会导致对行业的理解不同，但是如果能够跳出行业本身的局限性去看行业，就会看得更加清楚。这就是职业经理人而非一个打工者的思维。
第一，地产、零售和金融，这三类不是了解就能运用，也不是运用了就能贯通的。在不同的经验积累过程中，你吸收的知识和资源会重塑你对行业的认识。我们今天谈到的一些困扰其实都是当地开发商的困扰，而不是地产从业人员的困扰。从我的角度看，未来商业地产的主体不会是以开发商为主，而是会回到投资价值，即金融，但金融又不会是贯穿产业链的主体。中间有很多种操作方式，例如金融以私募的方式做，或者以开发为主来做，拿地、抵押等。零售角度则是运营，通过运营实现回报率。但在短期内，开发商很难接受这种方式，因为资金、能力、认识的局限等，都让他没有办法看到未来20年能够得到什么。
贵阳万嘉鑫荣商业管理有限公司总经理邹毅
邹毅则认为应该打破规则，不能以固定思维来看现状，应该跳出来看问题。当我们跳开原有的圈子，且有能力来支持所有的商业时，就会为商业带来更多可能。
中天城投集团商业管理有限公司项目总监王重阳
王重阳表示，无论是做商业还是地产，都要因势利导，因为它在不同区域会有共性，也有个性。就像贵阳，近两年大家认为值得来贵阳做商业地产，贵阳现在一万多的房价在全国省会城市来看并不算高，那就意味着也许本地人不能买房，但能吸引外地人来投资，从而推动整个地产行业的前进。现在开发商企业的思维和商业思维还没能完全接轨，他们认为做住宅能很快赚取钱，于是没有必要长期投资商业。现在中天也在从一个纯粹的房地产商往综合性金融商的角度发展，希望在这些方面做一些转变和改变，走向轻地产、重金融、重健康的方向。
贵州麒龙集团副总、营销中心总经理李厚龙
李厚龙则认为，贵阳此前不健康的房地产生态，让整个行业走得十分艰苦。连中国前十强的房产商到了贵阳，几乎都没有空间。于是房开商迫于无奈，为了生存而去做商业地产。
至于金融工具是否是贵阳商业地产突破瓶颈的有效途径，李厚龙认为，金融工具本身就是方法和途径，金融实际上是资本，任何行业的发展最终都要依靠资本来推动，这个概念本身没有错。但是贵阳市商业地产一年大概成交90万方左右，接近150亿元，但是库存有450万方，也就是5年多，未来库存的产值保守估计有700-800亿元。但由于基础很差，优质的商业地产很少，开发商拿到商业物业面临着很大的窘境。
李厚龙认为，住宅很简单，服务住宅地产的整个链条非常成熟，有标准的评价体系。商业地产很复杂，硬件上有选址、开发设计、定位、规模、动线交通、荷载排烟等等一系列问题，软实力上有业态规划、主力店、招商落位、整体的资源整合及商业运营能力，也非常复杂。贵阳市场中，能将所有链条串联闭合的服务机构极少。最后所有的商家评价标准都不同，产生巨大的差距，带来了业主的不确定。
“金融工具可以加速贵阳房地产的专业化进程，而专业操作是贵阳市商业地产全周期确定性的保证。”李厚龙认为，资金的注入，一可以让开发商不受短期现金流的影响，而按照专业的运营和规律来操盘，实现租金和可预期的稳定收益，二可以规避小业主直接介入导致的矛盾，三可以保障物业产权的整体性。有了完整的产权，以后可以通过商业的良性运营，产生资本上的溢价和重新分配，来保证商业地产的可持续运转。
贵阳凤凰传说文化传媒发展有限公司总经理黄小军
黄小军表示，要将金融工具作为贵阳商业地产突破瓶颈的方式，就要解决经营权和产权分离的问题。现在在贵阳很难找到经营权是完全统一的，这个现象导致了各种售后返租，大量的商业就因为第一个经营周期还未过完，就已经死在了8%的租金回报里面。利用金融工具，的确能够实现经营权和产权实现统一的可能。但还有一个瓶颈是专业度，人才是目前最为急缺的，并且品牌资源有限，无论是自创品牌和引进品牌，以及大家对贵阳仍然存有偏见和不了解。
黄小军认为，贵阳的消费能力实际上很不错，但大众对贵阳的认识还不充分，导致品牌在选址时对贵阳的信心不足。其次对商业地产的开发模式没有理解清楚，大量商业项目蜂拥而上，开发商没有商业地产开发的理念和商业地产开发模式，只是有一个模糊的概念。商业地产的评估价值比住宅地产要高，抱着能够做就做一点商业的态度，所以在贵州商业地产目前处于一个井喷的状态。对服务公司来说，接盘不用担心，但是接不到好盘就有压力，招商好就是市场好，招商不好就是专业有问题。大家对这个东西，缺乏一个理性的科学的商业模型的推导和构建。在贵阳有完善资金链和开发实力的企业还是太少，但大的趋势是由主流商业地产引领下，贵阳的商业地产已经进入了一个快速发展的黄金时期。