大融城首进华南的背后 光大安石周颂明的生意经

3月16日，一场“大湾新区 融城盛世”招商答谢会正式揭开了顺德大融城项目的面纱：9.8万㎡的体量、50余家品牌首进顺德、涵盖永辉超市、超级物种、IMAX影院、音乐主题餐饮、母婴超市和大型娱乐场等主力业态……

顺德大融城招商答谢会

一连串瞩目的亮点，让大家认识到首次进入华南的大融城项目。这背后，在光大安石资管副总裁周颂明的带领下，大融城已完成8城12座购物中心的布局。

不同于千篇一律的复制粘贴，大融城对每一个城市项目的落子拥有自身属性与特色。这不仅让光大安石旗下的大融城品牌得以在顺德绽放，更融合当地特色，在追求创新同时增添新的元素。

“不仅是保证商场投资回报，更要结合地区特色进行创新，大幅度提高购物和体验，在内容上做强。”周颂明在接受赢商网的采访时，披露了大融城首进华南背后的商业逻辑。

光大安石资管副总裁、光控安石（上海）商业管理有限公司总裁 周颂明

布局珠三角 光大安石的商业学问

首次进入佛山顺德的大融城，对华南地区的客户来说可能比较陌生。但其背后的光大安石，作为地产基金的佼佼者，在商业地产领域上成功开辟了地产基金与地产企业合作创新之路。而大融城项目，正是光大安石成功打造的购物中心“品牌”。

在周颂明看来，光大安石虽然商业地产领域从时间上来说比较“年轻”，但从发展来看规模开始逐步壮大。从2013年4月起步于重庆观音桥大融城，大融城开始了全国布局的步伐。

· 经过4年多的发展，大融城已在全国布局8个城市。

· 管理12座购物中心，开业运营7座，待开业5座。

· 总管理规模近125万平方米。

大融城的全国布局

据悉，光大安石预计截至2018年末达到商业管理规模约160~180万平方米。到2020年，光大安石有望在全国推广复制25-30个大融城项目，管理商业资产项目达到500亿元，进入资本市场运作。

“随着管理团队、资源积累，光大安石布局的速度将会加快。”据周颂明透露，为完成2020年的既定目标，预计最近几年每年大概开业4-5座大融城。

值得一提的是，光大安石通过“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式对大融城进行运营输出。

其中重资产虽然需要大量的资金投入，而且是较为传统的商业运作模式，但针对比较确定的项目，通过重资产可以强化区域的布局。而对于一些不太确定的区域，或者从资本市场来说以较少的资金投入，通过轻资产输出来确保项目投资的安全性。

“光大安石可通过轻资产模式创造价值，并以此锁定优先购买权，后续有机会再进行重资产的布局。”

对于顺德大融城来说，则是通过重资产的布局，这不仅是体现了大融城首进华南的决心，更是看好粤港澳大湾区优势下顺德商业的重要性。

大融城首进入广东佛山顺德

据悉，顺德连通广佛两地，而背靠粤港澳大湾区，更成为中山、珠海及澳门地区的接点。在顺德城市GDP为3080亿元、社会消费品零售总额达980亿元、人均GDP超11万元强劲的消费力支撑下，大良区域拥有成熟的配套和紧密的轨道交通，既是广州的后花园，又是广佛区域的时尚后街。

在此背景下，光大安石旗下的大融城项目也把华南区“首秀”落子在顺德大良。

首进顺德大良 这个大融城“不一样”

正因顺德大良的区域优势，随着多个开发商相继进驻，大良的居住已成气候。其中项目所在的大良东区覆盖20万消费群体，区域内不仅有沃尔玛、麦德龙、大润发等配套林立，更有印象城购物中心、美的广场等购物中心。

打进顺德大良的大融城，通过重资产收购原顺德永旺商城进行改造，也发挥了光大安石在旧改项目优化升级的优势。

顺德大融城效果图

据周颂明透露，顺德大融城通过整体环境、硬件、定位、业态、品牌等方面进行全方位改造，让顺德大融城在购物、体验方面比原来有大幅度提高。

· 结合顺德大良消费群体及区域优势，顺德大融城按年轻时尚方向来重新定位，倡导因精彩而年轻，这也让项目在设计、业态品牌上更趋于时尚年轻化。

· 在动线改造上，顺德大融城通过L型动线，并通过中庭节点加强可达性和提升体验性。

· 主题街区+屋顶花园+多个创新品牌“1+1+N”的体验，包括特别打造“凤城辣巷”特色主题餐饮街区、设立运动主题街区“乐享运动”、专属于儿童的区域“童玩天地”、顺德首个拥有近4000㎡的屋顶花园。

· 丰富的业态和创新的品牌组合，包括永辉超市、超级物种，以及IMAX影院、音乐主题餐饮、母婴超市和大型娱乐场等，50余家品牌首进顺德。

顺德大融城商场动线

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大融城作为广东新进驻的品牌购物中心，并不是将其他大融城简单粗暴地“复制”过来。

正如周颂明所提到的，在全国布局的大融城，细分到每个项目都会结合当地市场特点，并把各个地方的特色引进来。

如顺德大融城推出的凤城辣巷主题餐饮背后，是通过市场调研，并结合如今广东人也喜欢吃香喝辣进行打造。而屋顶花园的打造，则从中体现大融城在项目的细部挖掘，通过装修、环境、店铺的陈列等，提升消费者在体验方面的感觉。

“项目创新包括很多方面，如环境内部的用心、品牌上的元素创新、以及主题内容差异化等方面。”周颂明谈到，商业地产上的竞争始终避免不了，而只有自身项目的特色做出来，才会在市场上拥有竞争优势。

不仅做大做强 光大安石深耕大融城的生意经

据悉，对于之前已经开业的几个大融城项目如重庆观音桥大融城、卓越大融城等，在经过光大安石进行升级改造后，无论是经营收入还是客流量等都有较大的提升。

而随着顺德大融城升级完成，项目预计于2019年1月迎来开业。据周颂明透露，目前顺德大融城在经济指标上已比原项目超10%。

“在确定投资的基本回报，并确保招租的同时，现在还可以通过损失一部分经济利益而让步一些品牌，让其发展急速再往上再提。”对于这样的做法，周颂明表示，这也是为购物中心长远发展而做出的一点小铺垫。

而未来，大融城也将迎接不断变化的商业大环境而进行相应的调整。从目前来看，随着大融城的规模做大，不仅能降低运营成本，而且更能通过投资将商业整个上下游产业链打通。

大融城自主IP及创意品牌端的创新

目前，大融城自身已涉猎零售集合店、主题餐饮、文创街区等打造上，后期还会利用光大安石在基金方面的优势对一些好的品牌进行投资，及品牌孵化方面等。

值得一提的是，除了顺德大融城，光大安石还在江门布局了华南区域内的第二个大融城项目。周颂明表示，未来将加大对粤港澳大湾区内城市的投入，包括像广州、深圳这类一线城市也将是重点考虑的范围。

大融城的布局逻辑

“前几年大融城的发展模式是做好一个商场，从投资角度来说注重商场的经济指标。而后期，大融城不仅要加快布局，做大规模，更考究对城市的选择，以及内容和创新上做得更强。”这也是大融城能在竞争激烈的商业地产得以立足的“独门秘笈”。