独家 | 万科商业天津版图曝光

如果说房地产行业上半场是以规模论成败，那么进入下半场，转型城市运营商，构建多元化的业务体系成为决胜的关键突破口。中国的商业地产正以一个全新的姿态进入下一阶段，也成为了各大房企加速布局的“战场”。

而天津作为新一线城市之一，承载着京津冀一体化的使命，各方面资源也相对丰富。近年来实力开发商纷纷布局津门商业地产，万科也是其中之一。

白银时代，万科从单一的开发商角色，转型为城市配套服务商，将触角延伸至居住、购物、教育、医疗、养老等多个领域，力图构建全生命周期服务产品体系，定位美好生活场景师。

在天津万科商业管理有限公司执行合伙人刘楠看来，虽说天津商业过剩是业内共识，但实际上能够符合顾客需求的商业太少。天津在经历了传统百货、到购物中心，再到购物中心大力布局体验业态的过程中，还有较多未满足的需求亟待开发。

在一个多小时的畅谈中，刘楠为笔者描绘了天津万科的商业蓝图和下一步发力的方向。

　　

　　刘楠

01

商业是个广义词

早在几年前，当绝大多数房企都在热火朝天“抢地”的时候，万科正在悄然进入商业地产存量市场，组建专业团队，寻找优质存量项目。

万科年报显示，在商业地产领域，万科以印力集团为商业地产运营管理平台。截至2017年底，总管理项目172个，总建面超1000万平方米，商业体量位居全国第二名。但是在天津市场，万科商业起步较晚，但发力较猛。

笔者了解到，天津万科公司于1992年成立。26年来，万科在天津开发了新梅江柏翠园、四季花城、民和巷、金域华府、东丽湖、海港城、东第、城市之光等17个住宅项目，业主数量达20万左右，于2016年左右开始正式布局天津商业地产。

“万科是做传统住宅的，但是实际上在五年前，整个集团的定位变化为“城市配套服务商”，最近我们的定位又发生了变化，迭代为‘城乡建设与生活服务商’。除养老地产、长租公寓、商业地产，万科其实做了很多事，基本上也做到了行业的前几名的这样一个规模，但很少对外发声。”刘楠称。

“万科不仅要做优秀的企业，同时也要做时代的企业”，顺应时代趋势，万科将通过“美好生活场景师”、“实体经济生力军”、“和谐生态建设者”、“创新探索试验田”四种角色来满足人们日益增长的美好生活需要，以匹配城市配套服务战略，成为城市美好生活的创造者。

下一步，万科在天津将会陆续推出多个购物中心项目，主要是两个产品线，第一种是2万到4万平米的社区型邻里中心，第二种是十万平米的区域购物中心。

第一种，是立足于社区的小型规模产品线，包括长租公寓、创意共享办公、社区商业等，将住宅与商业深度整合，被喻为「会呼吸的商业」。

　　

　　天津万科东第项目效果图

另外一种，是以万科广场为代表的区域型购物中心，选址上，主要集中于具备高增长潜力的新兴住宅区，或为可以迅速成熟地同轨道交通结合的片区。力求满足主流家庭的生活配套、餐饮等[D1] 日常需求，具有体量较大、注重与消费者的场景互动等产品特点。在有特征性的领域，打造具有引领性的产品。

　　

　　天津万科广东路项目效果图

　　以上两张效果图仅供参考，最终解释权归开发商所有。

02

天津万科的商业版图和生态圈

对于处在第一梯队的万科而言，稳业绩的同时转型创新也变得十分重要。就全国而言，万科独立的商业地产板块正在迅速崛起，所投入资金与住宅业务的差距正在拉近。万科在天津也在悄然布局自己的商业版图，并即将进入收获期。

刘楠透露，两年来天津万科在获取资源取得很大进展，通过各种方式拿到的优质商业资产已达几十万平方米，接下来将加速布局商业版图，做精品资产的运营。

“预计今年社区mall以及核心城市更新项目都会进入天津商业市场，未来五年，计划每一年都会推出新的商业项目。所以，2018年对于天津万科是开花结果的一年。”

商业是一个精耕细作的过程，在商业的定位、运营和品牌的选择上，万科也拥有自己的独到的逻辑和眼光。

首先，万科每一个商业项目都要经过前期的市场调研，大数据分析，周边客户分析，根据每个项目的特质，形成差异化定位。再根据区域商业业态比例以及周边客群消费客单价，进行招商品牌匹配。

在品牌选择上，万科商业比较重视新兴品牌，为其提供商业平台，共同成长。一方面会引进符合天津市场的新鲜品牌，同时也会自己尝试去做一些全新的业态。例如万科自己的儿童娱乐业态品牌“V-fun”，这是万科在天津全新的商业尝试。

刘楠表示，目前万科商业已经覆盖全国，在北方区域，北京、沈阳、太原、济南等地区均有在建项目。所以有丰富的全国品牌资源储，跨城市引入天津，为天津商业市场注入新鲜的品牌活力。

“会为天津市场带来惊喜。”

03

2018年天津商业的关键词是“消费升级”

作为一名商业地产领域“老兵”，刘楠对商业有自己独到的见解。

在谈到天津的商业市场的机遇和挑战时，刘楠认为天津商业过剩是事实，但过剩的商业中真正能够符合天津顾客需求的却很少，这对于万科来说是个很好的机遇。

此外，他评价天津商业市场存在一定的滞后性，随着超级物种、盒马鲜生等品牌的引进，今年才是天津市场新零售爆发的一年。

而对于天津而言，最不能忽视的关键词是“消费升级”。他判断，天津市场经过多年积累，若在未来三年有很好的商业项目出现，就能够有效激活消费潜力，助力消费升级。

在这个奉行“速度与激情”的时代，“情怀”依然是万科的关键词。在天津经历了20余年房地产市场洗礼的万科，凭借自身实力，积累了一大批忠实度很高的业主群体。同时万科业主家庭消费水平高，经济实力强，也是对万科商业强有力的支撑。