汇纳科技副总裁潘潇君：商业地产客流大数据经营诊断探索

新商业环境下，实体商业开始升级数据化运营。近日，行业大咖坐而论道，深度探讨了实体商业如何实现数字化智慧升级。

汇纳科技副总裁潘潇君先生受邀出席，分享“商业地产客流大数据经营诊断探索”的主题演讲，把脉购物中心智慧升级之道。

多维客流指标洞察购物中心时间、空间变化

潘潇君先生提出，购物中心提供消费体验空间，经营“人、货、场”中的“场”，获取和经营客流是运营根本。 但是，现在购物中心品牌运营中存在一些数据盲点。销售数据、租金、收缴率这些已经发生的结果数据是落后指标，只反映已消费状况，并未侦测到未成交潜在机会趋势。

现在购物中心的经营指标包含开业率、空置率、收缴率、销售额、Ebitda、客流增长率等，这些指标都跟客流增长率的指标息息相关。只要客流量持续上升，其他指标基本上不会出现大问题。

作为领先指标，客流可以获取到你没有形成交易的这一部分人，客流指标的触发和敏感度都高于销售指标。而品牌租户数据的领先指标比较缺失，导致运营管理无法衡量和改善。

现在大部分购物中心衡量指标是单纯、单维度的总体客流量，潘潇君先生认为这并不严谨。行业需要一个多维数据的商业地产客流数据洞察平台，从外延宏观上掌握全国、商圈、同类型的对标情况；内延应用上深入了解客流的游逛深度、入店率、人店关联、品牌关联等，从而把价值最大化。

汇纳科技正在构建这样一个行业级的数据洞察平台，致力提供商业地产购物中心库客流指数和品牌库客流指数。

基于品牌租户数据的购物中心客流大数据经营诊断

接下来，潘潇君先生分享了基于品牌租户数据的购物中心客流大数据经营诊断应用。从整体客流、业态客流、楼层客流、店铺客流的表现维度进行分析，做客流对标、客流预警、预测决策的经营诊断，从而实现业态优化、店铺调整、节假日优化、招商谈判、效果评估、客群洞察等。

应用方向 1

根据店铺级客流的算法模型，建立一套门店评估体系。评估客流增长TOP20的潜力门店，给予一些五星评级。同理，也可在算法模型中，评估出客流量持续下降的门店矩阵。对于五星门店进行场外宣传，助力商场整体客流提升；对于四星门店，我们就可以对它进行场内营销，助力潜力店铺本身的客流升级；当看到一家门店客流出现阶段性和持续性下滑的时候，进行经营收入预警，针对性运营提升和调改储备。

应用方向 2 

在节假日优化的诊断应用中，通过与行业对标（相同定位，周边居民区）比较发现，A商场周末效应拉动作用不足的问题根源是缺乏婴童早教和其他培训业态等。在行业对标过程中，我们可以洞察节假日客流量特点，洞察不同品类客流量特点，同时发布业态和行业中表现最抢眼门店的品牌指数，以此进行优化。

应用方向 3 

某商场数据显示，B1层客流同比、环比下跌最大，拖累整个商场的客流增长；B2层日均客流量较高，且同比、环比增速最快。根据楼层和店铺客流诊断发现，B1层五星店铺最少，主力店铺的客流也在持续下滑，B2层相对来说五星店铺特别多。通过研究品牌关联度，由此建议进行店铺关联营销，配合B1层促销活动，楼层间引流带动B1层内客流及转化。

实体商业客流指数揭示实体商业实现回暖

在宏观数据洞察方面，潘潇君先生也分享了更多实体商业客流指数报告。

从全国来看，商场客流量经过2016年的颓势后，2017年出现回升态势，环比上升2.35%，线下商场客流量整体回暖。从城市来看，一线城市商场客流量继2015-2016年持续下降后，2017年迎来回升；三线城市客流量持续上升。从区域表现来看，2017年，东、西、南部地区商场客流量上升，东部地区增速最快，北方大区持续下降。从时间维度来看，2017年度全国商场顾客平均游逛时间整体上涨。

值得一提的是，2017年，主要节假日对客流量拉动效应明显。节前客流量预热，节后普遍回落；元旦、劳动、中秋、国庆等法定节假日客流效应明显，中秋节日期间、节前、节后都保持较高的客流量。此外，一、二线城市商场客流量周末效应增长幅度较小，三线城市增长幅度较大。

在过去的一年，零售和餐饮成为商场主导业态。形态各异的品牌餐厅进驻到商场中，而餐饮业态的客流量表现也不负众望，2017年客流占比同比上升了0.6个百分点。用餐之外，美食家们还会去逛哪些业态店铺呢？服装、儿童用品、鞋包、化妆品等业态店铺颇受青睐。

以上是汇纳科技关于商业地产客流大数据的一些经营诊断探索。潘潇君先生表示，行业需要共同努力实现彼此间的共赢。

汇纳科技也将在ABI（AI+BigData+IOT）技术加持下，以商业客流大数据的洞察力，去感知与触达消费行为，去经营与诊断商业行为，为实体商业提供流量价值共享平台。