邹平南“攻守道”三字诀 揭秘东莞凯德广场的接地气和高人气

（赢商网）历经岁月打磨与锤炼的购物中心，往往有一种历久弥新的厚重感。　　 

作为东莞开业9年的购物中心，凯德广场·东莞保持着年均客流量1100万人次的好成绩，也是东莞市区人气最高的购物中心之一，其见证了东莞城市商圈从无到有、从有到繁的全过程。而作为鸿福路商圈的核心商业项目之一，凯德广场·东莞亦是该商圈的客流、销售实力担当。　　 

凯德广场·东莞是东莞市第一个外商投资的购物中心，位于东莞市新行政区南城区鸿福路，商场总建筑面积4.4万平方米，共分5层，经营场所主要是负一楼到三楼，其中，负一楼以特色美食为主；一楼以女装女鞋、钟表珠宝为主；二楼三楼主要是沃尔玛超市，配有部分饰品、零食和儿童业态。　　 

经得起时间考验沉淀下来的购物中心，都有自己的成功秘诀。那么凯德广场·东莞的成功秘诀是什么？凯德广场·东莞项目总经理邹平南在接受赢商网采访时将其概括为“攻守道”三字诀。

　　凯德广场·东莞总经理邹平南　 

具体来讲，邹平南将“攻守道”归纳为以下三点：　 

攻：最好的防守就是进攻。面对商圈内新加入的竞争对手，提前进行差异化的业态调整，市场反应要快于对方。　 

守：坚守而不死守。以解决顾客的需求痛点为出发点、以勇于发掘并尝试新兴业态和品牌为准则、以持续不断改造提升物业价值为根本。　 

道：商业地产的道在于商业，而商业的本质在于交换产生价值。作为开发商和管理者，要用持续增长的销售、客流和租户交换租金；用不断优化的购物环境、服务理念和顾客交换持续的消费；用树人建宇的企业信条和员工交换真诚专业的奉献。

众所周知，鸿福路上商场林立，不管是毗邻凯德广场·东莞的莱蒙商业中心、中环100、时尚电器、海雅百货，还是同为鸿福路商圈3公里范围以内的海德壹号广场、汇一城和Kingmall君茂汇，凯德广场·东莞能在这个商圈保持长久的竞争优势，或与邹平南的“攻守道”三字诀不无关系。

三字诀之“攻”：持续不断的调整升级 应对市场竞争　　 

作为东莞早期开业的购物中心，营运9年的凯德广场·东莞在硬件设施方面略显传统，不及新开的购物中心有“新鲜感”。为了保持持续的竞争力，项目一直走在调整升级的路上。　　 

正如邹平南对赢商网所说的，“商业的本质是以人为本，消费升级说明消费者越来越注重高品质的产品、服务、体验，为了满足消费者的需求，凯德广场·东莞一直在寻求合适的改变。”　　 

不过，区别于以往购物中心“品牌换血”的调整模式，凯德广场·东莞更多的结合客群特点去寻求品牌与客群需求的契合点。　 

邹平南坦言，“不同地区的消费者有不同的特点，凯德广场·东莞的客群追求高性价比，那么商场要做的就是既能满足他们的高性价比要求，又能帮他们获得很好购物体验。”　 

在过去几年，凯德广场·东莞筛选优秀的线上品牌进行线下培育，包括诗碧曼养发品牌东莞首店、可暖舒活液东莞首店等，这些新品牌不仅具有超高性价比，而且还能丰富商场的体验业态，同时也是对传统实体商业做了新尝试。　 

除了品牌、业态的持续调整，2017年年底，围绕硬件设施升级，凯德广场·东莞还进行了9年来最大力度的改造。此次改造调整结合了CBD的地理优势，突出白领客群的社交需求，重在丰富轻餐饮和快时尚男女装品牌。　 

一楼升级区域近2300平方米，重新设计、装修、定位、招商，以改善购物环境，提升品牌竞争力，拟打造成“快时尚 慢生活”的新空间，满足消费者休闲购物的双重需求。

邹平南向赢商网介绍，“区域内的品牌从原来的28个精简为18个，其中80%为新引进品牌，区域内人流动线和商铺格局也重新设计，天花、地面也是按更高的标准招标的，目前该区域已于4月1日重装开业，客流同比提升9%”。

三字诀之“守”：全新突围模式 传统商场向多元化、智能化商场转变　 

一个购物中心的发展不可能一蹴而就，凯德广场·东莞高人气的背后，也离不开项目团队的“坚守”与“创新”。　 

邹平南表示，“作为东莞较早的商业广场，凯德广场·东莞也经历了商业发展过程的系列问题，比如前期客流不旺、负一楼经营困难、经营模式调整等；而近年来商业项目的井喷式开发、电子商务的分流、消费市场的升级等市场大环境，也将项目的体量、硬件设施的短板凸显出来。”

在餐饮业态日益火爆的背景下，凯德广场·东莞借“餐饮热潮”丰富商场人气，原本人气惨淡的负一楼，以打造“特色美食天地”为主题，引入了豪客来牛排、南栖、潮廷茶餐厅港式茶餐厅、春润大地海南主题餐厅等多家餐饮品牌，现已成为商场人气最高的楼层之一。

据赢商网4月9日中午12点半踩盘观察，负一层各个餐饮门店内基本都是在满座，早年间门店冷落的负一楼现在热闹非凡。

在固有短板无法突破的前提下，凯德广场·东莞找到了新的突破口：将原本传统的零售商场逐步向多元化、智能化商场转变。

利用凯德集团自有的数字化会员平台，凯德广场·东莞通过凯德星形成线上、线下一体化智能生态系统，打造“不受时间空间局限的智能闭环”，智能生态系统贯穿消费全程。

比如消费者购物后可通过凯德星平台获得积分，并可使用积分支付停车费，还能在积分商城兑换礼品、代金券等，增强消费者体验性与便捷性。商场方则可利用凯德星后台的大数据为消费者画像，帮助商场和租户更好地了解顾客的消费情况，实现精准营销。

三字诀之“道”：以消费者需要为本 打造最接地气的业态品牌组合　 

有别于购物中心走高大上风格的路线，凯德广场·东莞显得很接地气，而这主要源于商场引入的品牌业态组合。

邹平南表示，“业态组合是购物中心持续保持竞争力的核心因素，也是为消费者提供优质消费服务的基础要素。”而当商业回归以人为本，任何业态组合都要以满足消费者需求为出发点。

凯德广场·东莞主要辐射周边1.5公里范围内的家庭客群和周边22岁到35岁的写字楼年轻客群，他们更多的是追求高性价比的消费模式。

凯德广场·东莞的主力店沃尔玛，以及三楼的儿童家庭业态，持续丰富着项目的生活居家购物氛围。在服饰零售业态方面，引入了爱客、简规则、固执等深受年轻消费者喜爱的快时尚品牌；在餐饮业态方面，凯德广场·东莞也在持续不断的引入市场上比较受欢迎的新品牌，比如72街、九毛九等，这些都是为了满足周边年轻消费客群的需要。

赢商网踩盘发现，凯德广场·东莞内不乏早年间人气很高的商业步行街店铺，比如大东、索兰、发源地、自然醒等，这些品牌不追求高大上，但性价比却很高，多年来一直深受消费者喜爱。

而在商场外围靠近莱蒙商业中心街区，有一条美食街，主要经营面包店、铁板鱿鱼、外带寿司、牛杂粉、臭豆腐、炒板栗、酸辣粉等特色风味小吃，形成了特色的美食街区，吸引了众多的年轻消费者就餐。

      事实上，凭借着稳定的项目团队、多年的商圈项目运营经验以及对项目周边客群的深入了解，凯德广场·东莞总是能保持着敏锐的市场嗅觉“未雨绸缪”，率先洞察客户新需求，在竞争对手还未开始时进行调整升级应对市场变化，而这也是项目运营多年来保持高人气重要因素。