五角场商圈的迭代升级：近三年租金平稳 各商场力图差异化竞争
————五角场商圈系列报道
在传统商场更新迭代的浪潮之下，五角场商圈也紧跟潮流，多个购物中心进行升级改造及业态调整，以适应最前沿的消费习惯。去年，五角场万达广场进行了建成以来力度最强的改造。重新亮相之后带来了主题街区、新增品牌和新装修等多方位的新元素；相邻的东方商厦也改头换面，以奥特莱斯悠迈生活广场的新面貌回归。
近期，赢商网相继走访了该商圈的主力商业项目，包括悠迈生活广场、百联又一城、万达广场、合生汇、巴黎春天、创智天地、苏宁生活广场。本文深入分析五角场商圈的形成、业态分布特征、商场调整与升级。
一、近三年租金平稳
据第一太平戴维斯提供的数据，五角场商圈的租金近三年一直稳定在20-25元/平方米/天，变动不大。
近年来，随着消费升级，五角场商圈的主力商场在不断调整升级以适应新的市场环境。如今的五角场环商圈汇聚了UMAX（悠迈生活广场）、上海合生汇、苏宁电器广场、上海万达商业广场、百联又一城购物中心等众多大体量的商业项目。
（五角场商圈商场盘点）
未来五角场商圈内还将增添新成员。目前，五角场蓝天剧场地块综合体与大西洋2期尚未开幕。据搜铺网预测，待这些项目开业，商圈业绩有望达到百亿。此外三门路站小五角场也将荟聚三大新商场：国华广场、益田广场、尚浦中心2期，大五角场商圈届时总业绩或可达到150亿。
自2016年以来，五角场商圈中的几个主力商场陆续开始“变装”。
2016年，五角场百联又一城开始转型，从建一个“朋克街区”开始，加入了变色灯箱、巴黎铁塔、哈雷摩托车等潮流元素。
2017年3月，五角场万达广场开始了开业以来最大规模调整。2017年12月，经历了9个月的调整之后，五角场万达广场重新开业。升级后的五角场万达广场重新划分空间，增加多个主题街区，将消费者进行细分。此外，改造后的万达广场新增铺位近90个，其中包括多个“网红”、“上海首家”及IP主题店。
2017年4月，五角场大西洋百货黯然谢幕。赢商网了解到，目前大西洋百货由增光公司进行全面改造工作，尚未重新开业。
2017年10月，被称为上海最大地下商场的太平洋森活天地开业，商业项目总面积约2万方，周边白领、居民及大学生为消费主力，主打零售和餐饮。
2018年初，东方商厦杨浦店“变身”城市奥特莱斯，并全新更名为悠迈生活广场，主打“品质+折扣+人气集合店”的复合概念，引进了超200个品牌，其中 RETRO GALLERY、TOKIDOKI、SUPERDRY、BOYLONDON、PV37等多个时尚潮牌是首次进入五角场商圈。
调整升级之后，五角场商圈主力商场的定位呈现差异化。万达广场走时尚潮流路线，合生汇走轻奢风格，悠迈生活广场转型城市奥莱，百联又一城加入主题街区。
五角场商圈有着悠久的历史。
2001年12月16日开张迎客的华联商厦（杨浦店）作为五角场商圈首家商厦，标志着五角场商圈繁荣的开始。华联商厦（杨浦店）于2005年的2月5日正式翻牌为东方商厦（杨浦店）。2007年初，随着万达商业广场（原址为朝阳百货商店）、百联又一城购物中心（原址为旭阳精品商厦）相继建成开业，杨浦区在上海东北地区初步树起了一个崭新的商业集聚区。
二、业内声音：五角场“商业生态链”日趋完整
对于五角场商圈的调整升级以及发展现状，赢商网采访了第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋。他表示，五角场商圈的商场在差异化竞争的同时，依旧以大众消费为核心。未来，五角场商圈的对外辐射能力还会逐步扩大。以下为采访详情：
专家：第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋
1、升级之后，万达广场走时尚潮流路线，合生汇走轻奢风格，悠迈生活广场转型城市奥莱，百联又一城加入主题街区。您如何评价现在五角场商圈这几个商场的定位？
这些项目各自定位与目标客群上都在力图实现彼此之间的差异，实现细分消费人群的精准捕捉，但在细分的基础上仍能看到一个规律，那就是大众消费仍是五角场目前最主流的消费，五角场这几个商场的定位其实在根本上仍以大众消费为核心作文章，调整后的各项目商业，也许品牌是新颖的、环境是创新的、不过价格仍是相对亲民的。
2、上海新的购物中心正在不断开业入市，竞争激烈。您如何看待五角场商圈未来的竞争力？
五角场现在的商业其实已经不再局限于其“五个角”（五个商业项目），伴随着去年年底入市的地下商业街“太平洋森活广场”，成功地将五角场核心区域与北侧的大学路、创智天地等实现联动，扩大了五角场的商业版图，也进一步丰富了客群组成，令五角场的“商业生态链”日趋完整。尽管受制于地理位置，五角场目前看来仍是一个偏向于区域型的商圈，但它对外辐射的能力正在逐步扩大，更显著带动了区域商务功能的发展，所以我们认为未来五角场的竞争力将来自商业与商务的共同发展。
3、目前商圈里仍然有百货存在。您如何看待百货店的情景？是否会撤出或者转型？
百货作为一个相对传统的零售形态，近些年受到购物中心的分流与线上零售的挤压，市场表现与过去相比的确显出下行之势，但我们始终认为百货不会被完全淘汰，这也是一个健康的商业市场必备的组成，只是目前的市场情况需要传统百货寻求转型与突破。
其实五角场已经受到这一趋势的推动，如原来的东方商厦调整为城市奥莱、同为百联旗下的又一城引入众多高知名度的休闲餐饮，通过增加餐饮、娱乐等体验类元素，百货与购物中心的边界也越来越模糊。
另一方面，与“百货大国”日本相比，我们的百货在服务、推广活动、公共区域装修等方面仍然有较大的提升空间，着眼于细节的打造将是百货发挥优势的另一个突破口。
三、五角场商圈各业态分布情况：
餐饮业态概况：
赢商网不完全统计，五角场商圈主力商场中餐饮业态不低于246家。其中，万达广场与合生汇的餐饮量较高。万达广场拥有不低于85家餐饮门店，合生汇更是达到89家。
基于五角场商圈整体的亲民风格，消费者在五角场享受美食不会有太大压力。据赢商网了解，这里的餐饮人均消费在几十元至200多元不等。 五角场周边学校林立，有同济大学、复旦大学、上海财经大学，另有不少老公房小区。此外，还有在万达广场等场所办公的白领，这些人群构成五角场餐饮的消费主力。因此，这几家主力商场的餐饮定价能够被多数普通消费者接受。
服饰业态概况：
据赢商网不完全统计，在百联又一城、万达广场、合生汇、悠迈生活广场这几个商场中，服饰总量不低于317家。男女装201家，占总量的63.4%。排名第二的是户外运动品牌，一共50家，占15.8%。鞋包类占比为14.2%。另有12家快时尚门店，9家内衣门店，总共占6.7%。
去年，东方商厦杨浦店转型城市奥莱，更名为悠迈生活广场。转型升级之后的悠迈生活广场加入了不少时尚元素。商场的一楼可以看到TOKIDOKI、SUPERDRY、BOY LONDON、PV37等首次进入五角场商圈的时尚潮牌。鞋类品牌在这4家商场中重合度较高。如百丽，同时进驻了悠迈生活广场、百联又一城、合生汇。
五角场商圈服饰业态走亲民路线，没有高端奢侈品，价格跨度不大。价格稍高的为MK、COACH之类的轻奢品牌，普通白领亦可接受。
儿童业态概况：
详情链接：五角场商圈儿童业态： 注重创新 品牌集合店成“宠儿”
据赢商网不完全统计，在百联又一城、万达广场、合生汇、悠迈生活广场和创智天地中，儿童业态总量为61家。其中，儿童早教29家，儿童乐园6家，儿童摄影2家，儿童零售22家，儿童生活服务2家。
儿童零售依旧是主力。值得关注的是，这类多品牌集合店正在成为商场的宠儿。百联又一城的童趣世界，同样也是多品牌集合店，消费者可以在这里购买不同品牌的儿童服饰，如耐克、阿迪达斯、大嘴猴、FILA等品牌的儿童服装。有机构预测，品牌集合店将在购物中心的升级中扮演重要角色。
在五角场商圈众多儿童业态中出现了一些比较创新的儿童业态，如酷剪儿童理发和婴儿spa。这些业态的加入，让商场的儿童业态分布显得更加全面，也更加时尚。
休闲娱乐业态概况：
据赢商网不完全统计，在百联又一城、万达广场、合生汇、悠迈生活广场、创智天地商场中，休闲娱乐业态共有42家。其中，万达广场的数量最多，达到15家。其次是合生汇，有13家。
五角场商圈的休闲娱乐业态涵盖的范围较全面，有健身房、KTV、美容美发美甲、电影院、游戏和创新书店，基本满足了周边客群的日常娱乐需求。
五角场商圈业态调查报告系列 :