香港商业街区史话与太原街“零售”沉浮
“庄士敦道是梳脊，与它垂直的横街是梳齿……有些梳齿确实太旧、太弯。”位于湾仔的太原街，便是香港诗人谭帝森眼中“梳齿”之一。这条摊档式商业街，连同附近的交加街、石水渠街、太和街等，保持着香港早期的街市特色。
放眼香港，各式各样的商业街区犹如城市的经脉，数不胜数。它们有的如太原街、利源街等风韵犹存，有的如罗素街等接受时代的改造；它们随着城市的变迁、发展而衍生、消弭，记录着城市的另一种姿态。
但商业物业的运营与发展，往往需要零售为其做支撑。香港零售的“黄金十年”，为铜锣湾罗素街戴上了“商铺租金全球最贵”的王冠；但此后的低迷，却也让罗素街陷入了商铺减租退租的窘境。
太原街掠影
连接着香港皇后大道东和庄士敦道，太原街接踵摩肩、熙熙攘攘。
每天上班时间，从湾仔地铁站B2出口涌出的人潮，走过斑马线，经太原街流向皇后大道东的胡忠大厦和合和中心；下班时间，人潮则反方向涌动。
1990年代，太原街开设了几间玩具店，风靡一时；使得这条原本只售卖食品杂货的街道，被潮流一族冠以“玩具街”的称谓。时至今日，街上衣服、鲜花、玉器、饰品，以及日用品等应有尽有。
街上的“主角”，不是建筑物底层的固定铺位，而是一组组由绿色铁皮搭建而成的半流动档口。每个档口占地面积只有两三平方米，高两米左右，收放自如。傍晚时分，收铺后的“铁屋子”成为了一幢幢独立的储货柜，而铁皮上的涂鸦则变得更加地引人注目。
太原街以线带面，与附近的交加街，以及沿街摆卖肉菜的石水渠街、太和街等连成一片，成为保持着传统街档式的露天街市。
“街市”是香港人对肉菜市场，以及其中的杂货、服饰等商店的总体称呼。建埠之初，小贩多沿街摆卖，故有“街市”之称。
置身太原街一带，听着庄士敦道上叮叮车“笑声笑声，满载叮叮”的声响，顿生时空交错之感。但香港开埠已有170多年的历史，许多早期的街市已然失去活力，像太原街一带的街市盛景已不多见。
鉴于此，香港一直在尝试着对一些传统街市进行改造，使之活化而继续发挥作用。
但于2004年，香港决定出售内部楼面面积约1100万平方呎的街市、公屋商场及停车场给领汇房地产信托投资基金，进行“街市私有化”，此举造成了后来街市运营管理上的诸多问题。
吸取了“街市私有化”的教训，香港对街市改造的态度变得尤为谨慎，也在民意调查中逐渐意识到保留部分“街头摆卖”的必要性。于是，太原街等传统的商业街继续人来人往，成为香港城市的另一道风景线。
商业街区窥探
与太原街一样，旺角地区的通菜街、九龙油麻地的庙街、中环的利源街等，也是香港传统摊档式露天商业街的代表。尤其是利源街，因其地摊文化浓厚，又处在商厦林立、寸土寸金的中环，早已蜚声海外。
据说，利源街是香港第一条以华人的人名命名的街道。该街建于1894年，为开设金山庄发迹的金利源所建，但仅完成东街一段；1906年另一位富商李乃晋建成西街，全长100米。它见证了100多年前的中区填海；1950年起，街道开始自发形成集市。
多年来，任由身旁写字楼、商场如雨后春笋般拔地而起，利源街自岿然不动。而与利源街不同，铜锣湾的罗素街则被裹挟在“都市化”的浪潮中，进行了一次易容，经历了另一番沉浮。
20世纪末，由日资百货公司带动的消费潮流日渐淡出铜锣湾，取而代之的，是由大型商场掀起的消费时尚。其中，由旧电车厂改造而成的时代广场成为了铜锣湾的新地标。
而本为传统街市的罗素街，以及附近的其他旧街道，也在时代广场这股“Mall化”的带动下高速转型，彻底改变了原来的风貌。
变身之后，罗素街渐成“天之骄子”，这条全长仅250米的小路，2012年以平均每年每平方米2.1万美元的商铺租金，远超美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大道，冠绝全球，令世人瞩目。
但仅仅过去两三年，2015年9月，“昔日租金全球第一，今现减租退租窘境”的报道便铺天盖地而来，罗素街告别了“巅峰”，其高租金、高利润的商业模式也正经受考验。
放眼香港，各式各样的商业街区犹如城市的经脉，数不胜数。它们有的如太原街、利源街等风韵犹存，有的则如罗素街等接受时代的改造，展现了不同的姿态。
香港“零售”沉浮
商业物业的运营和发展，往往需要零售为其做支撑。此前罗素街“天价”的商铺租金，正是香港零售“黄金十年”的倒影。
世邦魏理仕此前发布数据显示，2004年，香港零售业销售总额为1910亿港元，而到了2014年，香港零售业销售总额已增至4930亿港元。
在零售销售额猛涨的带动下，2003年至2014年间，香港中环、铜锣湾、尖沙咀以及旺角的临街商铺的租金暴涨213%；化妆品、皮具用品、钟表珠宝业在香港的分店数量，分别暴涨1975%、62%及29%。
然而，由于各种因素，香港的零售业随后转入低谷，奢侈品以及珠宝名表店首当其冲，罗素街也因此跌下了“租金王座”。
经历了两年的零售困局，香港终于在2017年缓过神来，恢复了轻微的增长。去年，香港本地零售销售额较2016年增长2.2%，升至4461亿港元，但与2014年的数据比较，仍然相形见绌。
而在此趋势下，香港的各大商业地产物业也表现平稳。
2017年，太古地产的零售物业组合，太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓等，租金收入轻微上扬至26.09亿港元；在零售销售额方面，太古广场购物商场则上升7%、东荟城上升0.2%，太古城中心下跌3%。
而在罗素街一带，九龙仓置业的时代广场2017年商场租户的销售额录得1.1%增长，平均现时租金也录得小幅增长。
今年四月份，戴德梁行预测，接下来香港主要消费区的一线街区的租金走势趋于平稳，会有一定升幅，但会是低单位数的升幅。但其也表示，现在租户受销售额压力的影响，会比较谨慎，确认能赚钱才会去做，所以租金不会像过去5-6年那样爆升。