九龙仓周安桥：将加大投资内地市场 发力高端物业

时隔三年，九龙仓集团有限公司（简称“九龙仓”）第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥再度出现在上海媒体面前，畅谈调控对市场的影响、港资房企面临的困境以及九龙仓在内地的发展现状。

九龙仓计划今年在北京、上海、杭州及苏州推出7个住宅项目。然而作为外企，其在内地融资与拿地受限，这家曾经在内地房地产销售排行前30的港资房企，后续发展颇受关注。

此次周安桥选择在九龙仓位于上海市中心的豪宅项目“九龙仓静安壹号”与媒体见面。与近期拿到预售证的上海内环项目一样，静安壹号也被限价。“希望今年上海的楼盘拿到有关批文，目前这种可能性提高了很多。”周安桥表示，希望售价在12万-13万元/平方米。

“九龙仓一直非常重视内地市场。”周安桥指出，仅2017年下半年至今，集团已在内地购入19幅地块，分别位于北京、佛山、杭州、苏州及广州，权益地价达人民币280亿元。

调整市场策略

去年底，九龙仓分拆打包香港六个收租物业上市，新成立九龙仓置业地产投资有限公司（简称“九龙仓投资”）；九龙仓内地业务，包括地产开发与收租性物业，均保留在母公司九龙仓。分拆之后，九龙仓资产价值（不含现金）仍有2100亿港币。

最新财报显示，2017年集团核心盈利较2016年增加36%至71亿港元 （不计入已分拆的投资物业业务）。按应占份额计入合营公司及联营公司，发展物业收入增加11%至340亿港元，营业盈利增加99%至102亿港元，已确认入账的总楼面面积为123万平方米。

周安桥表示，九龙仓持续看好内地的发展，也会补充土储，但作为港资房企，发展仍略谨慎。“这几年虽然不断发展，但内地同行比我们快得多，现在我们排名可能要到70-80名之间了，这也是一个不可避免的趋势。但不影响我们继续对内地物业发展的信心。”

“我首先要承认，按照内地房地产发展来讲，我们过去几年有点踩错了。”周安桥表示，比如2015年，内地三四线城市存量过多初现端倪，但彼时九龙仓仍在三四线寻求项目。随之而来的限购、限价也让其始料未及。“一二线城市这两年的特殊情况确实让我们没有完全施展开能力，但我们觉得阴天肯定会过去。”

2016年，上海九龙仓静安壹号所处板块的一手房价一度达到15万元/平方米以上，但随后便受到调控影响。“我们还是会积极响应限价政策。我们也不想房地产价格在一个城市里涨幅过多、过大，但对于高端项目，长期限价也不利于行业的健康发展。”

周安桥认为，限价对市场可能带来的不健康影响在于，开发商为了控制成本，缩短房子建设、销售周期，同时影响到质量，把成本降下来。“当然我们在其他城市还是有一些空间的，比如苏州、杭州。所以有希望这两个城市盖比较好的住宅出来。”周安桥说，九龙仓是做小众市场的发展商，希望在每个城市留下好的作品。

为此，九龙仓也做出相应调整。周安桥指出，九龙仓城市布局的调整体现在城市聚焦的变化。在2017年财报中，九龙仓由原来的聚焦16个城市调整为聚焦6个重点城市的战略有利推动了内地发展物业板块的运营。

“几年前，为了弥补九龙仓的发展短板，我们作为项目公司跑到内地来，拼规模、斗战线，但后来发现我们是斗不过大部分内地公司的。既然如此，我们选择集中在一些比较擅长的市场和区域。”周安桥表示，彼时九龙仓布局主要集中在京津、华东以及粤港澳大湾区，“不是说其他地方没有市场，而是主要集中在这六个城市发展。”

在土地市场竞争激烈的形势下，周安桥表示，通过合作拿地的方法，仍会碰到系列问题：第一，股权收购中的作价也要反映限价的问题。第二，香港公司在内地开展收购相对困难。

九龙仓也不是完全没动作。比如近期备受关注的海航旗下项目，周安桥坦言九龙仓也有兴趣。2018年3月，其控股公司会德丰已公告称，将以63.59亿港元从海航子公司手中收购香港地块。周安桥透露，另一幅土地会德丰也在跟海航谈判中。

港资房企困境

目前九龙仓在内地的土地储备约400多万平方米，其中华东就有200万平方米，分布于上海、苏州、无锡、宁波、杭州；华西集中在成都和重庆，有100多万平方米；华南和其他地区共130万平方米，其他地区包括天津、长沙、北京、大连及武汉。

“2018年我们也会买进土地。”周安桥指出，会增持上海、北京、苏州、杭州、广东等地，并希望加大在广州、深圳的发展。

周安桥坦陈，港资房企销售排名下滑是不可避免的趋势。除了谨慎作风之外，九龙仓受制于外商身份，也影响到了融资和拿地。

比如九龙仓没有资格在内地发债。尽管已在寻找发熊猫债的可能性，并已试水过，但融资不甚自如。因为在内地没有设立分公司，九龙仓只能通过项目公司融资，融资体量大打折扣。

拿地、开发过程中对自有资金门槛提高，对港资房企影响也在扩大。周安桥说，很多年前地价较低，房地产主要的成本在建设；现在主要成本则是在土地。

九龙仓贷款率很低，按资产值计算，可能只有20%是贷款。“比如一块地总价50亿，可能盖房子10个亿就够了。如果地价全部要自有资金，我们通过其他渠道只借10个亿贷款，那么资金压力就很大。”

周安桥还指出，内地在土地政策的调控对公司发展也带来压力。比如上海去年开始采取对房企资格评分准入的政策。“这个制度给我们所有公司都评分偏低，也就是说我没有资格进入市场。”北京土地限价对九龙仓影响也很大，该公司去年下半年至今所拿19块地中，北京仅占1块。

因此九龙仓决定，不会做大量限价的项目。由于苏州、杭州的限价空间相对大，九龙仓19块土地中，约有12块在苏州、杭州。“当然这个比例我们是不满意的。如果12块地，我希望2块上海、5块苏州、5块杭州。”在上海没有资格拿地，九龙仓只能在周边布局。北京除了一块限价地，此前两三块拿地时没有限价，拿地之后也限价，但目前“天花板”还没有影响到利润。

不过周安桥也指出，过去两年，九龙仓在二三线城市的房地产老项目利润率都在上涨。“过去这段时间我们利润比前几年好。但未来，我们进入大量高端产品限价时，也许比预期的利润要稍微降一点。”周安桥进一步解释，“因为我们的部分项目，要付的增值税已经到60%，也就是说这个项目赚1块钱，大概7毛到7毛5是拿来抵税的，净得2毛5。”过去一段时间得益于去库存政策，九龙仓项目的库存卖光了，而且价钱不错，这方面的利润补充了一部分不能提价的项目的损失。

据其透露，九龙仓今年的目标是220亿人民币，可售面积100万平方米左右。今年的竣工面积大概80万平方米。将继续采取谨慎但积极的买地策略，主要集中在北京、上海、杭州、苏州、广州、深圳六个重点城市。