实力张建安：理想与现实的“阴影” 云南商业优胜劣汰的时代来了

编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。

（赢商网云南站报道）“纵然理想和现实存在差距，也不能放弃追梦，努力开创多赢局面，让云南人因商业而美好。”来滇3年之久的张建安道出了一批批外来职业经理人对于云南商业地产的美好期许，即使言语间透露着些许无奈，但奋勇的力量和深耕的信念从未动摇。

　　云南实力控股集团有限公司商业中心、云南汇力联行商业管理有限公司总经理 张建安

商业基础的薄弱，品牌结构的参差不齐使得云南商业地产到目前为止都没有进入实质性的突破阶段。

自身的迷离需要外界干预矫正。“外来商业在近几年向云南发起迅猛攻势，我们要以开放的姿态去接纳，因为这是一次新理念、新模式的学习机会，更是新云南人打破守旧思想的最好时机。”云南实力控股集团有限公司商业中心、云南汇力联行商业管理有限公司总经理张建安深知驱动和引领的重要性。

缺乏商业活力

工业和道路交通等基础设施薄弱 消费后劲不足

“昆明气候宜人，民风淳朴，主打农业和旅游业，高原特色明显。但是，整体商业发展却较为落后。”张建安在昆明工作、生活多年发现，这里的消费观念过于守旧，品牌结构不齐全，时尚潮流的元素稀缺，农产品的附加值较低也导致人们收入有限。很大一部分原因，还是工业和道路交通等基础设施的薄弱导致的。一个地区是否有足够的消费能力，主要是看人口和收入，而这两方面昆明跟商业发达和较发达城市比都没明显优势。

根据2017年统计公报，昆明三级产业结构占比为4.3:38.4:57.3，旅游业是支柱。这么一个适合四季旅游的城市，又是中国到南亚、东南亚重要枢纽城市，现在抱怨声越来越多了。

在全国旅游城市中，近几年昆明市主要旅游指标增幅放慢、位次下降，海外游客总量少、比重低，从传统旅游目的地沦为到云南地州旅游的中转站。

另一方面，昆明工业发展是战争的产物。80年代，昆明有春花自行车、兰花冰箱、山茶电视机、白玫洗衣机、茶花汽车，这些被喻为昆明工业发展史的五朵金花，而现在早已凋零。

现在从工业结构来看，以卷烟为支柱的重化工产业链，消费品工业占比不高，聚集效益低下，抗市场波动能力差。

道路交通等基础设施薄弱，物质文明程度较低。要致富先修路，昆明2017年财政预算收入560.86亿元，财政预算支出775.90亿元，明显入不敷出，因此很多地铁一修就是5、6年甚至更长时间，市区许多道路修修补补多年还是坑坑洼洼……

此外，虽然昆明房地产市场迅猛增势，但似乎对于推动商业的发展没有太多裨益。

锐理数据统计，2015年昆明购房人群依然是以本地为主，占比65%，云南其他州市在昆买房的人群占比20%，省外购房客户仅占15%。

2016年起，现象悄悄改变了，在昆明购房的本地人比例下降到50%，地州购房人群和省外购房人群占比均为25%。

到了2017年，省外客户占比与昆明本地人几乎快要逼近了，昆明本地居民购房比例跌至四成，省外客户占比达到了36%。来自省内各地州购房人群占比24%。

数据显示，昆明的房子大多被外地人买走，且多用于投资和养老。张建安感到担忧，拥有消费能力的人在昆明买房后依然回到原籍地贡献GDP，而目前这些房子大多是空置状态，这对于昆明商业的成长带不来实质性的好处。

本来就基础薄弱，加之工业的不发达，有实力的高消费人群外溢，更使得商业向高品质的发展举步维艰。

亟需升级换代

新商业根基不稳 品牌认知较低

在过去几年，中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的过程中不断发展，面对这样的变革，一二线城市的商业地产正逐渐走向成熟，而三四线城市依旧还处在不断探索阶段。

《中国城市商业魅力榜》显示，昆明位列二线城市榜首，但从商业水平来衡量，似乎还有所欠缺。

随着云南商业地产的迅速发展，所面临的问题和挑战也不断出现，张建安认为：“目前云南商业地产开发，在实际操作过程中，面临着缺乏专业的人才、专业的业态定位规划和专业的操盘能力，更缺乏专业的商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在许多缺陷。从市场环境来说，昆明城区人口年净流入量只有1-2万人左右，消费基础薄弱，商业发展模式相对落后。”

此外，他还表示，品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国际二三线品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家和外地品牌难以支撑众多大体量商业体的生存。

另一方面，从目前的发展趋势来看，昆明商业地产最大的机会，是城市对商业升级换代的需求和空间。

一批外来商业，在恰当的时机选择了恰当的地段进入了昆明的潜力位置，开始与本地商业分割“蛋糕”。于是乎，一场优胜劣汰的升级换代在行业内展开，经受住冲击的商业和品牌被留了下来，且越做越强，而所谓的网红品牌则在市场的前沿“阵亡”一批又“生长”一批。

在未来的发展中，面对商业发达省市云南商业地产是否能弯道超车？张建安认为，很难！难的是当地的消费意识和思维的改变。

纵然云南在外来商业的驱动下快速成长，但其他城市同样在成长，就连昆明的绝对中心三市街也在其他城市的中心对比下略显疲软，发展后劲不足。

面对如此现状，云南未来商业地产发展要越来越专业化，去粗取精，优胜劣汰。最大限度满足刚性需求，满足现代消费的个性需求，以场景、体验、互动引领消费。

实力商业结合特色元素

走“花”式发展路子

大体量化、同质化、轻资产化、招商难、运营难……这些也都代表了当下商业地产的现状。想要竞争制胜，“不一样”才是关键所在。

实力集团是起源于迪庆的一家房企，深耕云南市场达18个年头，在昆明、大理、迪庆、丽江等地累计开发了包括实力壹方城、实力心城、玖如堂、山语间、东盟森林在内的17个楼盘。在商业领域，虽然涉足不久，但是“另类”的玩法让云南市场新意不断。

“在商业地产发展到现阶段，市场越来越细分，大家都争相做文化、艺术元素。云南有得天独厚的气候优势，昆明号称春城，有着亚洲最大的花卉交易市场，花在其他城市会是一种高消费品，但在昆明可以花开四季，因而成为一种大众消费品。”张建安表示，花是浪漫、艺术、爱的象征，因此我们用来作为我们商业项目的场景打造，推出了我们的花系列商业项目，也算独辟蹊径。在其他方面我们重点打造主题商业，也算是市场细分的一种思路和方法。

目前，实力典型的商业项目已经有“花千坊”、“花千集”和“花千里”三个以花为主题的商业街区，以及大理的文旅商业项目。花千坊打造的是文化艺术主题，花千集打造的是约会主题，花千里打造的是创意花市主题。

2017年到2019年间，实力集团将实现6个商业项目开业，总体量达56.7万平方米。

“商业的目的是为了创造幸福”。史蒂夫·福布斯早些年的论断放在今天的商业地产领域，俨然是一条“金科玉律”。张建安在艰难的大环境下依然选择开辟一条全新的商业路径，他坚信消费需要培养，模式需要创新，思想需要改变，这样的历练才能使商业美好，人们生活更加幸福。