江东地产孔令凯：激烈竞争将加速云南商业向更高水平发展
编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。
（赢商网云南站报道）在云南本土地产开发商中，江东地产集团是少有的几个佼佼者之一。从金苑商厦到“江东花园”系列小区，从和谐世纪到永和广场，江东地产在住宅领域扬帆远航的同时，商业地产板块也在逐步呈现。在此次“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动中，江东地产集团招商部负责人孔令凯先生也接受了赢商网的独家专访，分享了他对云南商业地产市场的独到观点。
江东地产集团招商部负责人孔令凯
赢商网：您认为昆明商业目前的发展现状如何？未来又将呈现出怎样的发展趋势？
孔令凯：
昆明作为云南商业最为发达的城市，商业发展水平相对于一线城市而言，还是落后了十多年。而近年来昆明主城区商业综合体的开发可以说是群雄四起，这也让市场仍然不是很成熟的昆明商业，出现了供应量过剩。因此，未来昆明商业的发展，激烈的竞争是主旋律。
虽然未来的竞争会很激烈，但不得不承认，充分的竞争对于行业发展来说是好事情，能够加速云南商业的优胜劣汰，促使各个项目更快地实现自身迭代。竞争可以为云南商业带来更好的发展环境，为消费者提供更好的商业服务，从而让云南商业更有品质。
在激烈的市场竞争中，机遇和挑战并存。对于商业而言，市场的需求十分多元化，只要能够找准一个方向，精耕细作，很好地满足了一部分群体的消费需求，做出自己的差异化特色，提供与众不同的商业体验，就有机会成功。从这个层面来说，竞争还将会促使云南商业向着更加多元化的方向发展。
随着新开业项目的增加，昆明的商业格局也会逐步演变，原有核心商圈的影响力会逐步减弱，新的城市核心也会在竞争中产生。这一点从其他城市的商业发展中也可以看到很多案例，开发商需要有心里准备，或许某一天，曾经的城市中心商业，就会成为区域中心，甚至是社区店。
赢商网：您认为市场需求对商业项目的开发有何影响？对昆明商业的市场环境您又是如何看待的？
孔令凯：
我认为市场需求和商业项目开发之间是相互作用的关系。一方面商业项目的开发需要从市场的需求出发，适应当前的市场需要，另一方面商业项目在开发建设的过程中，也会去培育市场，引导消费，不断促进消费升级。消费者都有追求更高品质消费的意愿，关键是要有更好的业态和品牌。
昆明并不缺乏消费市场，也有很大的消费潜力。目前很多昆明的消费者对消费品质的要求都很高，而随着经济发展，昆明市场逐步成熟，这部分群体就会成为消费升级的引领者和标杆，带动整个昆明消费者的消费升级。但是在另外一方面，也需要进驻昆明的各大品牌在产品的更新速度、价格优势等方面进行优化，为消费者尽可能提供与一线城市一样的服务。
赢商网：都说商业让生活更美好，那么从您自身的体验来看，您认为商业是如何改变人们生活的？
孔令凯：
我认为传统商业对于生活的改变，并不是特别的突出。真正让人们生活方式发生变革的东西，是基于互联网发展起来的电商。
我们不否认商业的发展为消费者带来了更多的品牌，更多的体验，但是你会发现这种改变是有限的。从购物中心产生到今天，虽然这么多年来有了很多升级，但提供给消费者的东西在本质上并没有太大的改变，无论是更好的消费环境，还是更剧体验感的业态组合，都只是在原有模式的基础上不断升级。
然而电商对于人们生活方式、消费方式的改变可以说是翻天覆地，是革命性的变革。因此线下零售曾经一度因为电商的出现而萎靡不振。但电商发展到今天，已经开始回归线下，新零售的时代正在到来，所以我觉得移动互联网带来的商业智能化才是未来改变人们生活的一个最大利器。不过目前昆明的购物中心在智能化建设方面仍然比较落后，还需要加快发展步伐。
赢商网：在昆明商业近几年的发展中，恒隆、万达、爱琴海、大悦城、新城吾悦等全国性的商业地产品牌越来越占据主导，那么您认为全国性的商业地产品牌扎堆昆明，会产生怎样的影响？
孔令凯：
其实早在住宅市场上，万科、碧桂园、恒大等全国性的企业进驻昆明以后，就很明显地带动了昆明住宅市场的变革。所以，我认为在商业地产领域也一样，需要全国性的专业企业成为引领昆明商业变革的中坚力量，他们能够带来一线城市的最新理念、新模式，加速昆明商业的发展和升级。
我个人是很期待更多像恒隆广场、远洋太古里这样的项目进驻昆明，这些项目不仅能够带来更加新颖的购物体验，还能代来更多的新品牌，提高昆明商业的品牌丰富度。更重要的是，这些项目的进驻，也会改变云南消费者的消费观念。因为市场的不成熟，现在昆明的很多消费者，消费观念还跟不上，需要提升。因此，全国性项目的入驻也会大幅提升昆明商业的品质。
但是我们也需要认识到一点，由于市场环境不同，很多全国性的购物中心进驻昆明后，也不可能按照一线城市的标准打造，他们需要根据昆明市场的成熟度，做适合昆明市场定位的项目。这就决定了这些全国性购物中心不能够直接把昆明商业推向一线水平，需要一个发展过程，通过昆明的消费水平提升，逐步培育市场，在项目自身的调整升级中逐步赶上一线水平。
赢商网：云南商业应该如何奋起直追，迅速赶上一线发展水平？
孔令凯：
每一个地方的经济发展水平、市场环境都不相同，云南商业要如何追赶一线城市的发展水平，也没有现成的模式可以直接照搬，没有人知道要往哪一个方向才最有效，这就需要云南商业人去不断尝试和验证，需要各个项目不懈努力。
其实大家都可以从一线城市，甚至在国外的商业项目中看到不少好的模式，也发现了很多不错的创意和做法，但是却很难在昆明落地，原因有多方面，政策法规、规划建设、成本投入等等，都会影响到最终能否落地，或者落地以后能否保证质量。
而在这一方面，全国性的商业企业就更具优势，这些企业专业做商业，不仅有资金实力，也有全国性资源整合的能力，以及强大的运营能力，可以针对昆明市场的情况找到更合适的切入点。因此，这些企业旗下的项目陆续入驻昆明后，会加速昆明商业向一线水平看齐。
赢商网：江东地产集团的商业板块目前处于一个怎样的发展阶段？
孔令凯：
江东地产一直以来都专注于住宅开发，特别是在北市区的开发建设中起到了巨大的推动作用。目前，江东地产已累计开发了三十余个商住项目，累计实施开发量1000多万平方米。江东地产当前的发展重心仍然在昆明，在深耕昆明市场的基础上，在丽江等地也有项目。
在商业板块，江东地产近年来也开始涉足。目前江东地产旗下已经有两个大型城市综合体项目，一个是和谐世纪，一个是永和广场，均位于昆明北市区。这两大商业项目的商业体量累计超过了100万平方米。
购物中心最大的优势在于地段，和谐世纪与永和广场两个项目，均占据了北市区的核心地段，周边拥有大量消费人群。这两个项目都定位为区域型购物中心，未来将为北市区消费者带来更加优质、便捷、新颖的消费体验。
赢商网：江东地产集团的商业板块，未来会怎样发展？
孔令凯：
江东地产集团在商业地产领域是一个后来者，在商业板块还有很多需要学习的地方，因此下一步江东地产的商业发展会选择轻资产合作的模式，与具有市场影响力的商业企业共同谋求共赢。通过轻资产的合作，江东地产也会逐步构建自己的运营管理团队，最终实现自主发展的目标。
众所周知，轻资产本身是个双刃剑，关键要看合作的双方如何用好这把剑。江东地产在自身的商业板块发展初期，选择轻资产模式，是从自身实际出发的必经之路。把专业的事情交给专业的人来做，才能获得更好的效果。无论是从商业品牌的认知度，还是品牌资源整合能力、最终的运营管理等方面来看，轻资产模式都可以更快地为江东地产的商业板块带来帮助，保障物业的保值增值。
当然在轻资产合作的过程中，我们也会参与到项目的后期运营管理中，一方面是保证集团商业板块的发展方向不偏离，另一方面也是逐步培养江东地产自己的商业运营管理团队，为后续实现自主运营打下基础。