中铁放弃龙岗旧改项目：6.71亿转手“深圳IT第一村”

5月28日，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。

项目公司主要负责中铁·诺德中央道项目的开发，项目位于坂田南片区核心区域，是个旧改项目，总占地面积约4.6万平方米，建筑面积28万平方米，分四期开发，一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。

深圳旧改这块大蛋糕，几乎所有企业都想分得一块。然而，又因周期长、拆迁纠纷等现实问题，让不少房企望而却步。

在中铁置业看来，握在手里八年的深圳龙岗坂田街道新围仔村旧改就像个烫手山芋，决定拱手让人。

6.71亿转手“深圳IT第一村”

在深圳人的记忆中，地处龙岗坂田的新围仔村充满着科技光环，这里汇集众多来自华为、富士康等知名企业园区的奋斗者，被誉为“深圳IT第一村”。

随着深圳城市更新的发展，这个聚集了大半个深圳科技人才的城中村——坂田新围仔村也迎来焕新的时机。

坂田新围仔村城市更新单元项目，被列入《2011年第四批城市更新单元计划》，2013年该更新单元专项规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批获得通过。

对于深圳房企而言，这无疑是一块肥肉。但是，在中铁置业挂牌的公告上，这个项目并不是一根好啃的骨头。

据披露信息显示，项目一期房屋已全部交付使用；截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%；项目三期与整个坂田项目同期纳入城市更新计划、专项规划同期获批。

项目三期用地为新围仔村居民宅基地，因近年深圳房地产市场变化，拆迁谈判至今无实质性的进展。到目前为止，粤丰公司尚未与任何一户居民就拆迁补偿安置问题达成协议。

除此之外，标的公司坂田项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序。其中，法律纠纷案件涉及的当事人为深圳粤丰公司、深圳市群达行精密模具有限公司以及与项目关联的七户居民，上述法律纠纷案件分为三起，包括两起诉讼案件及一起仲裁案件。

纠纷不断，拆迁搁置不前，中铁置业终于要将其“放弃”。5月28日，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。

事实上，早在2017年12月，中铁置业便发布过转让项目80%股权的信息，但一直未有人接盘。

八年囧途与旧改难题

自2010年中铁置业拿下该项目，至今已有八年时间。

该项目一期分两个宗地和时段开发，其中一宗地已于2014年12月竣工，命名为“中铁诺德公馆一期”，并于2015年售罄；另一宗地命名为“中铁诺德公馆二期”，截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%。

根据中铁置业的规划，项目分两期开发建设，拆除用地范围约5.54万平方米，开发建设用地面积约4.55万平方米，总投资约20亿元。项目更新改造后，将打造成集商业办公、文化娱乐、体育休闲为一体的现代城市居住服务功能片区。

目前，该项目处于停滞状态，留给接盘方的问题还有很多，二期项目由于纠纷一直拿不到销售许可证，开盘时间待定，三期旧改拆迁尚未展开。

对于为何中铁置业为何放弃寸土寸金的深圳项目，业内人士表示，旧改拆迁是最大的难点，村民谈判随市涨价、市场变化等因素直接影响拆迁补偿方案的确定。

值得一提的是，在该项目周边出现的魔方公寓、万科万村改造项目等新的市场业务形态也间接影响到拆迁难度。

据观点地产新媒体观察，万科首个城中村改造项目便落地坂田岗头新围仔村。万科相关人士透露，万科与新围仔村村民的签约年限一般为10年，给付的价格比村民出租的价格要高。

据不完全统计，目前新围仔村共计建筑约230栋，住户约6093个，万科已经签约新围仔村9栋房子，其中2栋正在进行立面改造，同步施工的还有一处社区公园。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示，万科城中村改造的方式，给村民除旧改以外多了一种选择。

另一方面，深圳土地供应越来越少，村民坐地起价及市场价格的变化导致补偿拆迁方案迟迟不能确定。

资料显示，目前该项目三期由于拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大，至今未能形成统一的拆赔方案，双方尚未签署拆迁补偿协议，企业目前尚未开展拆迁。

另外，企业目前尚未取得该项目的任何批复文件，也尚未对项目作可行性研究报告，所以本次评估无法对项目三期的未来收益情况进行预测，本次按账面值确认其评估值。

无论谁接盘，除了底价+负债近20亿元的资金代价外，更令人头痛的是，旧改纠纷、拆迁补偿方案难落地等难题，导致开发商在旧改项目上面临了进退两难的局面。