银海陈盈静：商业地产不玩套路靠实践 服务性与生活化社区商业是大势所趋

编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。

（赢商网云南站报道）五月春城，蓝花楹盛开全城。银海清溪渡购物公园的四周同样蓝成一片，轻风抚来，空气中弥漫着“宁静、深远”的喃喃花语。

最早，西汉初年道家刘安的《淮南子:主术训》中就提出了宁静致远的高深道义，其后的名人志士无不以此为志。昆明银海商业运营管理有限公司总经理陈盈静女士同样深谙其道，处事宁静，谋事深远，曾带领营销团队创造了年销售额17.2个亿的神话。公司战略转型调整，开辟了商业地产发展线路，陈盈静便转战商业，走向新的发展道路。

　　昆明银海商业运营管理有限公司总经理 陈盈静

“营销可以讲套路，但商业不行，多听多看多交流，且敢于实践才能把握其精髓。”陈盈静告诉赢商网，商业地产日新月异，知识更迭太快，稍不留神便会抛之千里。好在云南的商业地产人学习心十分强，经常到世界各地的优秀购物中心深度考察，学习新的思维、先进的模式。

陈盈静坦言：“未来社区商业中心的发展势头强劲，社区商业中心将是惠民、利民、便民，注重“服务性”的生活零售，满足周边居民日常生活消费和基本配套服务，生活零售+餐饮+娱乐+完善的生活配套服务，有品牌文化的生活中心。”云南商业地产在压力中储备着力量，新时代下的发展之路充满期待。在2018年云南商业地产高峰论坛到来之际，赢商网走进了银海商业，一起回顾发展历程，憧憬着美好的生活方式。

赢商网：回顾整个云南的商业发展史，您认为可以划分为怎样的几个阶段？目前昆明商业所处的阶段有何特点？昆明商业的下一个阶段又会是怎样的？

昆明的商业发展，和其他主流城市一样，同样经历过从单一商业中心，向区域型商业中心的阶段转变。

在当下昆明，随着刚性消费的增加，街区式商业开始萌发，以开放式的格局更加契合云南的气候；人口增多，城市扩张，商业也开始以各个区域为单位发展起来，区域型商业出现了。

目前昆明就处于区域型商业的成长阶段，例如南亚商圈、世纪城商圈就较为成熟，白云路、人民西路、春融街等商圈就属于快速发展的初期，而整个城市的区域商业氛围还未成气候，需要时间的历练和商业的聚合。

在宏观经济增速不断放缓，场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，社区商业反而进入黄金发展期。此外，绝大多数消费者对于购物中心的选择以交通便捷性为主要考量，社区型购物中心正好契合这一需求。

一方面，社区型商业最大的特点就是贴近居民消费，可以很好地满足周边居民的生活消费需求，有着广阔的市场前景。另一方面，放眼日本、美国等地的社区商业，已经细分为了以独栋物业呈现的教育、才艺培训等特殊业态，而旁边再辅以一栋以生活、休闲、购物为主的商业，相辅相成。未来的昆明，我们期待这样的社区商业大量出现。

赢商网：商业的发展与人民生活的改变有着千丝万缕的联系，那么云南商业在十多年的发展中，是如何提高人们生活水平，改变人们生活方式的？

作为一名老昆明人，我见证了云南商业地产的发展，看到了人民生活从改变到改善的过程。云南商业对于引领人民消费的作用是显而易见的，从开始的百货时代，培养了以目的性消费为主的习性；一站式购物中心的出现，又引领着人们朝着休闲、娱乐、购物的方向转变；现在，大批知名的外来商业进驻，又将先进的模式、创新的思维引进，体验式消费也随之而来。

我觉得，不管商业如何改变，为人们创造更多的美好生活价值，这一个核心目标始终未变。

赢商网：一直以来，云南商业的发展都在不断追赶全国步伐，但时至今日仍有较大差距，那么从您的视角来看，云南商业与全国的差距主要体现在哪些地方？在未来的发展中又是否有弯道超车的机会？

相比其他城市的商业，从商业的前期定位，再到商业的业态整合，最后到商业的招商运营，昆明有着许多层级的落后。

在我看来，最大的差距还是体现在服务水平和运营管理上。

云南绝大多数商业的服务还停留在流水线式的作业上，简单的说，就是让商家展示—消费者购物，这样的二元模式中。但我们发现，现在一线城市的商业，已经突破了这样的传统模式，他们将消费者的体验放置首要位置。充分考虑到消费者的购物环境、体验、消费时段等多重因素，真正的做到了商业的精耕细作的工匠精神。反思昆明，这样的服务是缺乏的。很少有直指人心的地方，购物的成分大于体验的成分，没有将商户和消费者，以及自身的生态闭环打通，这是需要弥补的地方。

要实现弯道超车，我认为，创新性强、体验感好的商场自然能得到消费者的亲睐，此外消费者自身的需求提升，也让商场方反思这轮变革中，自己的弱势地位，驱动其不断改变。

赢商网：在近两年昆明商业的发展中，万达、爱琴海、大悦城、新城吾悦、砂之船、首创奥莱等全国连锁的商业品牌正在成为市场主力，这些实力商企的相继入驻，对昆明商业的发展和格局产生了怎样的影响？对本土企业打造的项目又会带来些什么？

回顾昆明商业发展，由本土开发商先行开拓，为昆明破解旧局，打造商业街区、商业综合体注入商业活力。随后外来商业涌入，商业综合体遍地开花，市场竞争激烈，一时间对本土商业的担忧声四起。但是，从另一方面看，昆明城市面貌，市民生活环境都随着各大项目的建成迅速提升。可以说是本土房企与外来房企携手共造了一个属于昆明的“大商时代”。

大商时代，是对消费者的消费升级，同时也是对商业开发企业的升级。

这让本土的商业开发商，需要积极的转变思路，一面丰富品牌形态，提升商业层级；另一面，也注重商业的体验型消费，驱动商业不断升级进化，进入优胜劣汰的时代。

赢商网：云南的经济发展水平一直也是制约云南商业发展的重要因素，那么越来越多的实力企业入驻云南，是否会超出云南市场的承载力？还是说这些项目的入驻反过来会开发出云南市场更多的潜力和空间？

每个城市都有一定的商业承载力，过多的商业进入，必然会超出负荷，这是一条亘古不变的规律。当然，这场竞争必然会淘汰一部分粗制滥造的商业，最终呈现的必然属于优质商业，市场向好发展，走向良性循环。这也是一个市场的必然规律。

所以，我始终坚信，与其担心昆明的商业承载力，不如放眼看到昆明的经济发展力，人民的消费增长力；与其担忧昆明商业市场的空间，不如积极的主动转变开发和运营思维，去打造真正的精致、精品的商业体。

赢商网：都说商业让生活更美好，那么银海清溪渡购物公园在提升城市商业水平、引导和培养消费者消费习惯等方面都做过哪些方面的努力，取得了一些怎样的成果？

作为邻里商业中心，讲求的是满足周边居民日益增长的生活需求的便利性与变化性，所以它就是一个大型便（变）利店”。银海清溪渡购物公园，作为真正的邻里商业中心，现在正在培养周边三公里范围内的银海畅园、银海樱花语等银海系的精品住宅小区，以及世纪城、官南城等众多成熟社区的消费者的消费性习惯。

我们在商业的打造上，为了更加契合生活中心的定位，满足全家庭的消费需求，会增加四楼的美疗、SPA、才艺培训等业态，同时将餐吧、咖啡吧等休闲业态集中到屋顶花园，从而加大生活与休闲的配套。

商业成果的衡量不应该局限于客流的多少，业绩的表现是关键的因素。银海清溪渡购物公园在开业100天时，销售业绩达到5560万元，超出了预期。ME&CITY、屈臣氏等零售品牌的业绩在昆明整个市场也都是名列前茅的。

赢商网：有竞争才有进步，在未来日益激烈的市场竞争中，银海清溪渡购物公园会以怎样的理念和策略来应对竞争？

我觉得面对竞争，我们的策略就是：学习和进步。

一方面，我们从一开始就没有把周边商业作为竞争对手，每个项目都有其不同的定位、不同的客群，要以开放的心态去学习、融合，去粗取精，才能共同提升片区的商业价值。

另一方面，我们更要不断提升自身商业的价值力，以消费者为中心，制定更新更完善的商业运营方案，这样才能以做大做强商业，带动整个圈层的繁荣。

赢商网：银海地产今年重点的工作会聚焦在哪些板块，对于云南商业未来的发展有一些怎样的憧憬？

银海地产26年来一直致力于精品住宅的开发，随着宏观环境和市场格局的改变，银海也在不断谋求转变，银海清溪渡购物公园就是银海地产战略转变的一个标志性作品。2018年的到来，银海将把工作重心放在物业管理和商业地产之上，培育一批具有强大凝聚力和专业水准的商管团队，未来将把社区商业的运营管理做强做大。

我们对未来云南商业一直抱有美好憧憬的。

这是因为云南外来人口多，昆明的房产去化率高，商业地产目前处于起步阶段，潜力不可估量；这也是因为，我们银海人，始终将创造美好生活作为信念，通过打造精品商业，才能不断的践行人们的美好生活的愿景。