为何房企集体试水REITs？传统道路难走需开辟新路自救

2017年，中国内地资产证券化产品年度发行规模超1.49万亿元，累计发行规模超3.5万亿元，远超过整个亚洲REITs市场的总和。

如今，在符合中国国情当中，国内也衍生了更多更比国外更复杂的资产证券化产品，包括类REITs、CMBS、ABS等。因此，REITs作为一个不动产信托的资产管理，发行REITs产品不单纯只是一个融资行为，更是为基金投资出入提供的一个很关键的工具。

近日，在一场中国资产证券化年度论坛“资本化盛宴”现场，和讯房产对第一太平戴维斯上海估值及专业顾问服务董事甘启善进行了专访。其对国内资产证券化的产品、存在的问题以及未来等方面进行了全方位解读。

甘启善认为，资产证券化正处在推进房地产市场理性发展的关键时刻，但在国内资产证券化产品的发展速度和规模兼具的同时，跟外国相比，国内产品透明度还远远不够，尤其是产品资产本身的跟踪管理还很欠缺。

谈房企  为何房企瞄准了REITs这条路

如今，国家顶层层面对于长租公寓的全力支持和推动，使得长租公寓REITs之路迎来了资本风口，2017年也成了 “长租公寓证券化元年”，保利、旭辉、新派等企业也都成为每家“红榜”的常客。

采访中，甘启善多次提到了第一太平戴维斯助力雅居乐发行的首单商业房地产CMBS，“利率5.85%，规模46亿元，一天就卖完了，投资回报率合理，地理位置也好，很受欢迎。”

为何房企都开始瞄准了REITs这条道路？甘启善分析，在调控和监管趋严背景下，开发商单“售卖”这条道路已经很难走了，杠杆太高了，很多小型企业也因为撬不动杠杆最终走向了被收购的命运，所以他们需要其他的道路自救，REITs对开发商来说则是一条新路。

不过，跟国外“资产包”的流行普及相比，目前，国内房企参与的主要方式是拿出旗下的一两个资产来做试点。甘启善分析原因有二，第一，在中国，不动产都会有个增值税，因为税的原因导致投资回报率相对较低，这将会影响整体发行规模；第二，跟中国人骨子里观念有关，房企一般对于手上资产都很珍视，要在资本市场退出还真有点舍不得，因为做一个一个好地段房产就没了。

“在国外，资产包很流行， 而且原业主/发行人是可以保留一部份的股份。虽然相对于单一的资产而言，投资者对于其回报率有一定要求，但是因为资产包运营风险小、稳定、安全，也更受到投资者青睐，这就好比其中一个产品如果出现了风险，还有其他的资产来平衡这份风险。而单一的资产如果遇到风险就是真的风险，并没有补救的产品。”甘启善建议，国内企业其实可以更多尝试以资产包的方式，并透露有可能今年下半年国内市场就会出现资产包的形式。

而对于产品资产证券化应该在一二线城市做还是在三四线城市做的问题，甘启善说，几线城市都可以做，关键在于因地理位置和风险的不同，设定的城市投资回报率也不一样。比如，四五线城市，要设置高一点的回报率才会吸引到投资者，四五线城市商业中心没有6%、7%以上的回报率，可能投资者就没有兴趣买这个产品；但在一二线城市就不一样，比如，北京国贸的地理位置绝佳，设定的5%左右相对较低的回报率都会有人愿意买单。

那么，REITs产品安全吗？“它介于股票与国债中间，它能提供一个稳定的回报，风险相对来说比较低。”

谈未来  评估机制让资产更透明

一个利好消息是，4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的首个落地文件。分析认为，推进住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

文件中提到了一个关键词“评估”，而这一点在国外非常重视。对于评估机制的推出，甘启善用了另外一个词来形容——“透明度”，评估是为了使资产对于投资者来说更加透明，让资产时刻处于一个透明的状态。

评估跟踪会对资产表现、工程进度、招商、出租率、租金表现、成本效益等方面做一个全面评估，主要是确保资产价值是正面的变化，而不是负面的变化。这些指标统统都会放在评估模型当中，得出一个估值。这个估值与发行估值做个比较，来得出到底是市场的问题还是资产本身的问题。“因为大家希望投资者能够长期持有产品，如果投资者只看未来3年的利息，短线投资，结果是不一样的。”

这也就是说，发行完一个REITs，不是说在这个节点已经结束，而恰恰相反，这对一个资产来说则是新的开始。因为REITs产品是不动产，不动产有增长的可能性，关键在于未来的管理团队和新的管理者，怎么给它一个可观的增长，以此来吸引更多投资者长期持有。

甘启善拿国外市场举例称，在国外看一个REITs的成功与否，除了要看REITs本身投资回报率以外，其实很看重它的管理团队。也就是说，除了发行人能给到投资者一定的投资回报以外，国外更看重的是，这个资产潜力如何做好市场研究与定位，如何用相关的市场调研报告把它呈现在投资者面前，让投资者考虑有关产品是否值得长期持有。

在此背景下，资产是否是一个可持续性发展状态，估价师角色的价值就体现出来了。甘启善说，国外发行，每年都有一个年度分析评估，披露给投资者，让投资者时刻明白投资的产品处于一个什么样的状态。在国外市场，以披露为主，实现了产权跟管理权转移到一个新的信托基金中，股价将直接影响到管理层的威信和信誉，股价跌了股东、资产管理人就会很紧张，这也将影响到将来的融资、评级等，所以他们很看重评估追踪。

这个产品透明度太低的话，是市场不愿意看到的，投资者也不愿意进入证券市场，二级市场也因此会变得很不活跃，影响企业上市的兴趣。