北大资源时纪列：弱化宽度专注深度 未来商业要聚焦细分市场
编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。
（赢商网）随着云南商业地产的不断发展，全国性知名商业地产开发企业纷纷入驻昆明，其中，来自北京大学方正集团旗下的北大资源集团，无疑是最具文化气质的一个。目前，北大资源集团打造的云南博泰城项目备受市场关注，项目的商业部分博泰APM，更是定位为昆明首个文化、健康主题购物中心，正在努力推动云南商业更好、更快地发展。
图：云南北大资源房地产开发有限公司副总裁时纪列先生
日前，云南北大资源房地产开发有限公司副总裁时纪列先生，接受了赢商网独家专访，分享了他对云南商业过去和未来的理解。
回顾云南商业发展历程 未来细分市场大有可为
作为较早一批投身云南商业地产行业的从业者，回忆起2012年刚到昆明时对云南商业的感触，时纪列表示，当时云南商业发展的现状，仍然是百货店的天下，虽然已经有了几个购物中心，但还不是市场的主导力量。
“当时昆明很多商业项目都想要做购物中心，也在业态上也引进了一些餐饮、娱乐业态，但无论是环境打造、经营模式、动线设计，都还达不到购物中心的标准。”时纪列告诉赢商网，在他看来，这一时期昆明商业处于百货向购物中心转型的过渡期，然而同一时期很多发达省份的省会城市，购物中心已经成为市场的主导。
云南作为面向南亚东南亚开放的重要省份，未来市场的潜力得到了众多开发商的认可。因此到了2014年，西山万达广场、爱琴海购物公园、同德昆明广场三大购物中心扎堆开业，时纪列认为这一年是云南商业地产发展进程中的一个重要拐点，标志着云南购物中心时代的正式到来。从这一年开始，云南商业地产市场逐步走向成熟。
“从2014年开始，昆明的商业格局由单一中心向多中心发展，整个行业的思维发生了很大改变，人们开始有了竞争意识，开始愿意积极学习别人的长处，市场也变得更加多元。”时纪列表示，2014年后，昆明不仅大型购物中心越来越多，滨江俊发广场、云路中心、银海清溪渡等精品社区商业也不断涌现，细分市场开始崛起。而此前动不动就要出售大部分物业的开发商们，也逐渐形成了自持运营的共识。整个行业的从业者之间的交流更广泛了，思维也更开放了，行业的改变是显而易见的。
时纪列认为，云南商业的发展第一步是解决了购物中心从无到有的问题，而现在正在进行的第二步是解决有多少购物中心的问题，购物中心的数量可以实现商业功能空间分布的合理。而到了第三个阶段，就是主题化购物中心的时代，各个购物中心都会根据各自的土地属性、市场偏好，来进行真的正主题化打造。
“2019年又将是云南商业的一个新拐点，昆明多中心并存的商业格局会完全形成。商业项目会越来越多元化，这个市场会有很多不同类型的购物中心。”时纪列表示，由于购物中心类型的多元化，未来的竞争也会有细分，面对大众消费的购物中心只会存在几个标杆项目，其他项目都要在主题化、差异化上去寻求细分市场。
云南商业发展仍然落后 市场潜力巨大后劲十足
刚刚来到云南时，时纪列切身感觉到昆明商业的发展水平，要比沿海发达地区落后了十多年。在他看来，除了经济发展水平、人口规模等方面的原因外，昆明商业落后的一个重要原因，是政府在城市商业规划上不够专业。很多城市的商业用地都不是单纯的价高者得，政府要关注开发企业在商业项目打造上的能力，以及项目计划打造的内容，确保好的地段不会落入不专业的开发商手里，导致资源浪费，但昆明在这方面却做得不够好。
“如今，虽然昆明商业的发展取得了长足的进步，但和一线城市相比，差距仍然没有缩小多少。商业人才的缺少，国家扶持政策的落地困难，都是影响云南商业快速发展的原因。”时纪列认为，云南商业的发展与其他省份的商业发展路径是一样的，只是时间快慢的问题。
虽然云南商业发展还比较落后，但另一个侧面也表明了云南商业有很大的发展空间。
云南商业的发展，必然要与经济发展的水平相适应。因此，时纪列认为云南商业发展的速度不能够脱离云南经济发展的实际，不然即便商业发展超前了，最终也会因经济发展无法支撑那么多商业项目。从目前云南经济发展的水平来看，云南商业发展的速度还是不够快。虽然投入市场的项目数量很多，但是真正有效的供给仍然不足。
“为什么现在昆明商业项目遍地开花，还是有很多开发企业愿意进来拿地，就是因为这个市场还有空间。”时纪列表示，一方面随着未来经济的发展，云南商业市场的容量还会进一步扩大，另一方面目前投入市场的很多项目注定要被淘汰，只有真正优秀的项目才能够存活。所以只要开发企业具备打造优秀项目的能力，自然就不惧怕在这个市场的竞争中落败。
随着一带一路战略下泛亚铁路的开通，南亚东南亚国家与云南的交流会越来越频繁，云南作为一个新兴的开发前沿城市，未来发展有很多可能。云南市场的巨大潜力就是未来商业发展的机会。如今大批全国知名的商业开发和运营企业纷纷入滇，也都是看中了这种国家战略带来的机会。
外来企业相继入滇 助力云南商业加速发展
“大量全国性的商业开发和运营企业进驻，能够加速云南商业的发展是毋庸置疑的事情，这些企业开发的项目必将成为云南商业发展的主流。”时纪列表示，作为昆明的近邻，成都的商业发展历程已经证明了这一观点，现在成都知名的商业项目都是由外来开发商打造。
全国性的品牌购物中心，有新潮的商业设计理念，无论是外立面还是内部空间，都能够带来堪比一线城市商业的体验感。同时，这些购物中心在业态规划上，会有很多新内容，运营管理也会采用更先进的模式和理念，能够在短期内从外在到内涵迅速缩小与商业发达城市的差距。
时纪列表示，很多城市的本土商业地产开发商，开发项目往往是因为遇到了合适的地块才去做。但是万达集团、恒隆集团、新城控股集团、爱琴海商业集团、北大资源集团等外来开发企业则不同，他们有清晰的发展规划，有鲜明的战略布局，而且带来了成熟的产品线，是为了做商业而来，因此发展的动力十足。
再从品牌的角度来看，时纪列认为品牌商与全国性的商业企业合作，能够得到更多的市场回馈，以及更稳定的开店保障，因此品牌方也更愿意和这些开发企业去开拓新市场。对成都市场的开拓，就让品牌看到了西南区的市场潜力，纷纷将西南区总部设在成都，这也为昆明、贵阳等西南城市的品牌引进带来了极大便利。在这几年的发展中，外来的商业开发和运营企业确实也为昆明带来了很多新品牌，让云南市场的品牌丰富度越来越高。
“虽然外来开发企业未来会占据主导，但是我们也不能忽视本土商业开发企业的作用。在云南商业发展进程中，有异并优于成都市场的是，打造了顺城购物中心的赛伦地产 ，开发了昆明广场的同德集团，还有缔造了“第壹城”系列商业项目的诺仕达集团，都是云南商业发展的本土功臣。”时纪列谈到，只有参与云南商业地产开发的所有企业融合发展，互补不足，才能推动整个行业迅速崛起。
放眼未来，时纪列认为昆明商业必然会在众多实力商企的推动下快速发展，不久的将来就能够赶上全国的平均水平，但是能否赶上北上广深等一线城市，还要看昆明的经济和城市发展的未来实力，能否迎来更好、更匹配的机遇。
着眼未来商业发展趋势 博泰APM深耕文化细分市场
基于昆明商业地产市场的现状，以及整个行业未来的发展趋势，北大资源集团打造的昆明博泰APM，就率先在主题化打造上做足功课，规避了大而全的业态规划模式，开始向着细分市场寻求核心竞争力。
图：昆明博泰APM效果图
“很多购物中心都强调顾客线、商品线的宽度，尽可能地去满足更多属性各异的消费者需求。我觉得在购物中心的初级阶段可以这样操作，但随着商业的发展，这种方式特别容易形成同质化。”在时纪列看来，大家都在追求客群、业态全覆盖的时候，博泰APM就是要反其道而行之，把顾客线收窄聚焦，以此来扩大项目的有效辐射范围。
时纪列解释道，随着昆明市场上越来越多的购物中心开业，商业项目分部的密集程度会越来越高，这个时候如果两个项目的业态没有本质上的差别，消费者肯定会选择就近消费。因此，做大而全的购物中心，能够辐射的范围反而很有限，把一个方面的东西做好做精，却会吸引到更多、更广的消费者。
“博泰APM不仅会在业态布局上强调文化和健康的主题，满足这部分群体的消费需求，更重要的是在开业以后，项目的营销活动、营销手段，也会围绕这个主题进行。”时纪列表示，未来博泰APM不会单纯为了提高人流量来做活动，而是注重吸引真正符合项目需求的有效客群。只有属于博泰APM定位下的消费者，才会在这里形成很高的粘性。
都说商业改变生活，但是在时纪列看来，真正改变生活的是文化。餐饮文化、时尚文化、圈层文化，因为有这些文化因素的驱使，商业才能够去改变人们的生活。而随着物质生活越来越好，人们精神层面的消费需求就越来越旺盛，再加上今天的孩子从小就接受音乐、美术、国学等各种文化类的专业培训，未来对文化消费的需求会更大。因此，博泰APM把文化作为主题打造的方向，也是顺应了时代发展的需要。
目前，博泰APM的开发建设工作正在稳步推进，项目计划于2019年正式开业。在越来越多像博泰APM这样的项目推动下，我们也有理由去期待，云南的商业发展未来将会精彩不断。
