莎梅酒店集团谭遁：正向发展下的云南商业 亦苦亦甜各自精彩

　　编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。

（赢商网云南站报道）斧斤以时入山林，林木不可胜用也。

适时、适宜是平衡地域开发的关键所在，商业地产中同样遵循着这样的法则。

“云南的商业地产是朝着正向发展的，日益增多的商业项目随着房地产开发而由中心向四周分布，没有相对科学规划，饼摊大了，自然也就薄了。”莎梅酒店集团董事长谭遁深有感悟，他认为，昆明商业地产面临最大的问题还是MALL多，但规划和业态组合上同质化严重。

　　莎梅酒店集团董事长 谭遁

从最早的媒体人身份到地产人、文旅策划师、商业研究者，谭遁时刻保持着创变的思维，紧紧围绕商业、旅游、文化等领域，或跨界、或融合、或创新......

曾任职于孔雀镇项目的执行总经理，也创办的宽窄顾问机构，主持过云南蜚声海内外的由隈研吾设计的腾冲石头纪七星级酒店、丽江露美雅阁（华侨城收购）、石林阿诗玛文旅小镇、景德镇红星无线电厂文创改造、318文化大院系列……等等。

在2018云南商业地产高峰论坛到来之际，赢商网特别邀请了谭遁先生作为业内人士一同分享关于行业的动向和成长之路。

谭遁表示，一个商业项目的优良或是一个区域的发展状态应该从三个维度衡量。到达率/人口密度、品牌组合以及消费习惯。

就昆明而言，总人口数量在680万左右，主城区人口占据430万，大约10个大型的MALL就能承载，但目前看来，已经开业了的就不止10个，商业量从某种程度上说是超标的。在人口密度上主要呈现的是北密南稀，但商业的分布上却是南密北稀，这样的现象势必导致商业发展失衡。

目前来看，北市区已经开业的商业主要沿着北京路分布，同德昆明广场、欣都龙城、北辰财富中心、嘉年华，还有朗悦湾广场、滨江俊发广场、现代广场等社区型商业，体量基本都在10平方米以下。而在南市区，光大型的MALL就有南亚风情第壹城、公园1903、广福路爱琴海购物公园、西山万达广场等，体量都在10万平方米以上，但南市区的人口显然没有北市区多，所以一南一北的差异十分明显。

在下一步的竞争中，我们也看到了南市区人口在增多，北市区商业在增多，这就是正向发展的一方面。

在品牌组合方面，谭遁认为，在云南商业地产萌芽阶段，超前进来了很多品牌，比如西南首块IMAX巨幕、首家ZARA以及一些奢侈品牌，虽然近年来随着一部分外来商业的进驻和本地商业的升级调整也引进了一些首店品牌，但整体来看是滞后的。

一方面，更具新颖模式的品牌始终没有在昆明出现，而选择了成都、重庆甚至贵阳。就如贵阳的盒马鲜生，成都的Jo Malone、Victoria‚s Secret、Nike Air Jordan、Delvaux、HAY、钟书阁、大蔬无界美素馆等。昆明缺少了潮牌以及有品质感的餐饮，反而类似索菲特、洲际这样的酒店餐饮却生意红火。

另一方面，从目前开业的购物中心来看，还存在品牌的重叠率太高，业态组合不科学的问题。往往同一个商圈内的两到三个商业项目都会招同一个快时尚品牌或是餐饮品牌，还有在同一个购物中心内同品类的业态就有三家之多，例如火锅。

这些现象也导致了消费者的品牌忠实度不高，与消费趋势结合不够等问题。

此外，线上品牌线下化也是一个突出的趋势。京东之家、小米之家、苏宁小店等一批线上的品牌在昆明也开始了猛烈的“进攻”，这在一定程度上也催生了一些新的运营模式出现。

消费习惯上，谭遁告诉赢商网，昆明人的消费理念是很新的，具有高度的接纳性和包容性。但细分之下会发现，很大一部分居住昆明的人口是外来的，这也是消费力始终疲软的缘故。

谈及外来商业，谭遁认为从目前来看，外来商业或多或少都已经本地化，优势不是很明显。本地商业最大的痛点便是运营管理水平不够，行业人才流失严重。

尽管如此，云南商业地产的下一阶段依然充满期待。

一批批新兴商业的进驻，必定让市场历经一场洗礼，一场变革。优胜略汰是铁定的真理，只有这样，才能最终呈现精品。而在未来，云南商业地产也将是一个各自精彩的时代，不论外来本地，大家“共舞”共融，为了商业的美好，为了生活的美好，都在积极发力。