香港黄竹坑待拍项目估值361亿 成最贵港铁上盖项目？

继去年底信和置业与嘉里联手投得港铁黄竹坑站第二期发展项目后，香港黄竹坑站三期项目也迎来了出让的消息。

6月21日，港铁就黄竹坑站三期开始招标。据悉，该项目总楼面面积约150.6万平方呎，当中兴建4幢、近100万平方呎住宅楼面，提供住宅约1200伙。另外，项目还包括一个逾50万平方呎的商场。

值得一提的是，项目第三期属于黄竹坑站上盖唯一的商住发展项目。而综合业界估计，项目地价市值达最高达361.4亿港元，或成为香港历来最高价的铁路上盖项目。

最贵港铁上盖？

自2017年2月路劲基建与平安不动产财团联合拿下第一期项目以来，港铁黄竹坑站物业发展项目便成为了房企在香港“抢地”的热门，项目也时常伴随出现在各媒体新闻的头条。

以黄竹坑站第一期项目招标为例，虽然最终由路劲和平安拿下，但项目在当时便吸引了包括华懋、中海外、万科置业香港、香港国际建设、建灏地产、泛海、帝国、中信、南丰集团、新世界、英皇国际、会德丰、龙光地产、庄士中国及远东发展等开发商积极抢标。

资料显示，一期项目为纯住宅发展用途，地盘面积约11.84万平方呎，住宅楼面面积上限约57.69万平方呎，可以兴建约800个单位。彼时消息称，一期项目将于2022年落成。

2017年12月，随着黄竹坑站项目招标进展，项目二期也很快落入了信和置业及嘉里联合体手中。据了解，二期项目料将建两座住宅，总楼面面积约49.3万方呎，提供约550至600个单位，预期将于2023年竣工。

值得一提的是，相对比一期跟二期项目，黄竹坑站第三期属于该地铁上盖项目唯一的商住发展项目，在总楼面面积150.6万平方呎中，还包含了逾50万平方呎的商场，这使得发展商对三期项目充满想象。

根据资料显示，去年底批出的第二期项目中，以当时市传连同发展商提出的“一口地价”80亿至90亿港元计算，项目二期每平方呎楼面地价约为1.7-1.9万港元。

而最新消息称，综合业界估计，黄竹坑站第三期项目地价市值或将达到225.9-361.4亿港元，如此折算，黄竹坑站第三期项目楼面地价或将达到1.5-2.4万港元，将有机会“冠冕”香港历来最高价的铁路项目。

观点地产新媒体获悉，黄竹坑第三期总楼面面积约150.6万平方呎，当中近100万平方呎属于住宅楼面，将会兴建4幢住宅楼宇，提供约1200伙，并设一个50.6万平方呎的商场，预计将于2024年落成。

对于黄竹坑三期项目规划有商业项目，市场人士称，不排除商业部分有机会须交还港铁，以至在住宅部份须设分红比例。市场预计，第三期项目落成后实用呎价或将达4万港元。

香港楼市热度

如果在百度搜索引擎键入“香港”“土地”等关键词，网页上会马上出现关于这其中的各种问题以及回答，顺着鼠标的滚轮往下，各种各样的言论篇幅巨制。

关于香港的楼市，一直是资本市场长盛不衰的话题。除了备受关注的黄竹坑地铁上盖，启德也许是香港楼市中谈论最多的片区之一。

据了解，今年5月15日，新鸿基251亿港元夺得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地，成功入主启德片区。据此，新鸿基地产也成为继南丰、恒基兆业、九龙仓之后最新加入启德片区的港资发展商。

资料显示，自1998年香港机场正式搬离开始，启德发展计划成为了香港十大基建项目，一直受到各方关注。而且，启德旧机场就在九龙城区，位于维多利亚港旁边，这对于寸土寸金的香港来说，无疑是上好的加持。

因此，启德片区的每一场土拍一直是无论香港本土开发商，还是中资企业的必争之地。

以中资企业海航来说，其自2016年11月以来，曾先后砸下272亿港元重金拿下启德共计4幅地块。虽然，迫于资金和债务的压力，海航最终将手上的三宗启德地块出让，但却也在该片区深深地落下了中资的烙印。

值得一提的是，随着近来内地加强资金管制，导致内地开发商减少投资，中资在经历2017年在香港的集体现身的“高光”后，逐渐暗淡，市场上关于香港楼市降温的说法也甚嚣尘上。

本次黄竹坑站第三期项目入市引发的高估值，无疑是香港楼市持续升温的一个证明。

恒隆集团及恒隆地产主席陈启宗在4月26日出席股东会后也表示：“香港不可能成为一个低楼价的地方，不应该看淡香港地产市场。”

另一方面，近一段时间以来的香港楼市也确实表现出火爆的一面。根据观点地产新媒体此前报道，新世界发展香港大型豪宅项目柏蔚山在近期多次开盘，在6月12日当日，该盘沽售131伙，平均成交价约2400万港元，成交火爆。

根据最新数据统计，香港在刚过去不久的3天小长假共录204宗成交，截止6月前18天，共录得近1800宗成交。具体楼盘来说，新世界北角柏蔚山、恒地旺角利奥坊·凯岸及嘉华国际白石角嘉熙，合共累售逾1300伙，占整体成交量逾七成，成交金额更达166.5亿港元，占整体成交量近68%。

中原地产代理有限公司山顶南区资深营运董事何兆棠此前对观点地产新媒体表示，香港最近物业市场畅旺了很多，无论一手二手成交也非常旺盛，主要是因为用家及投资者也全部涌出来，（因为）觉得楼价不断慢慢飙升。

根据今年前4月成交数据，香港住宅物业平均每月成交5415宗，较去年同期上升7%；楼价首4个月累积升7%，整体楼价较1997年高位高出117%。