山东新区商圈百花齐放后来居上，老牌商圈被迫转型

随着山东经济发展，各地市也在发展中逐渐外扩。各个城市的商业中心格局分布正在发生改变，随着城市的外扩，城市商业也正迎来扩容，开发商们也随着城市的扩展改变拿地策略，从市中心像新区延伸。新的城市综合体的不断的开工建设促进了新商圈新城区崛起，商圈发展也从之前的重点发展，周边辐射变成如今的多点发展，百花齐放。

济青两地新商圈发展后来居上

6月份，济南首创奥特莱斯正式封顶。根据项目负责人介绍，今年年底将会开业。按照时间规划，这可能是济南东部最早的大型商业综合体。

无独有偶，一街之隔的百联奥特莱斯，也在计划今年开业。

据赢商网统计 ，今年济南有多个新购物中心在规划或建设之中。尤其是东部新区，今年就至少有三个大型商业项目将陆续开业，其中包括两大奥特莱斯。

山东师范大学相关专家表示，今年济南开业的数个商业项目，几乎都位于新区，它们的落地，可以迅速填补新城区的商业空白，拉动新区的消费，促使新区商圈的逐步形成。

而奥特莱斯项目相关负责人则表示表示，为了更好的带动消费，他们的城市综合体更倾向于社区商业，有更多的社区商业的功能，这样周边社区的购买力，对周一到周四的客流是有保障的。

不难看出，自从新区规划之后，一大批的开发商蜂拥而至迅速拿地，一时间整个东部的商业体批量开发。尽管目前新区仍旧处于开发扩展阶段，但是商圈的发展几乎已经成型。

除了商圈中心的大型城市商业综合体，一些中端的沿街店铺也在商圈发展中慢慢走进，弥补商圈的业态，拉动普通消费者前来消费。

青岛的黄岛新区目前被称为黄金海岸，其周边的城阳区和崂山区之前都属于经济欠发达的城乡结合部。随着黄金西海岸的开发和发展，城阳区和崂山区也成了开发商心中的香饽饽。据赢商网统计，仅城阳商圈就有万象汇、青特万达广场、万科广场等多个大型的商业综合体安家落户。

据赢商网了解， 万达、万科、保利、龙湖、海信、海尔、新城等集团，这些地产大鳄早已开始在青岛西海岸并投入大量资本落子抢滩。万达茂东方影都的开业，新城吾悦广场也成为西海岸地标式商业项目等一系列动作，无一展示着青岛新区的商业价值。

目前黄岛商圈已成为青岛商圈中极为重要的组成部分。黄岛商圈中的长江路商圈、武夷山商圈、香江路商圈和井冈山路步行街商四大商圈几乎已经成了黄岛的地表。再加上黄岛成为中韩贸易区，西海岸海西商圈也将“近水楼台先得月”，成为中韩贸易合作区辐射带动下的最近距离的商圈。

新商圈的崛起加快老商圈升级　

有着新城崛起，也就必须有旧城改造。目前山东商业中大型综合体项目的兴起，动摇着山东的传统商业格局，新商圈的迅速发展，后来居上，老商圈面临失去中心地位的危机感。在这场迅速的淘汰赛中，

山东现在多个地市依托目前新的大型商业综合体，新兴商圈迅速崛起。当城市核心商圈的购物中心早已“开花结果”，越来越多的商业综合体在向外扩展，选址大多集中在新城区。

新商圈以全新的物业结构、丰富的产品类型以及消费体验抢占着大批年轻人的眼球，老商圈遭遇“围城”之困，略显落寞。长江后浪推前浪，新兴商圈的后来居上，逼着老商圈迈入转型之路。

以青岛中山路商圈为例，早在四十年代，以中山路为轴线的青岛中心商区就发展迅速，中山路上银行、商店、饭店以及影剧院鳞次栉比。现在的中山路上，仅坐落百盛、青岛海滨食品商店、妇女儿童用品商店、东方国贸、中山商城等百货为主的商超。

中山路曾经是青岛最早的商圈，和台东万达相辅相成，涵盖这高中低端商超，有青岛商业“母脉”之称。繁华的时候，中山路是青岛人逛街购物的首选也是必选之地，也是青岛市区众多商品和服务的唯一供给所。中山路商圈的繁华也将周边的北京路、黄台路、河南路、河北路、保定路的商业迅速带动起来。不过，随着青岛经济发展，中山路商圈中的百货和老式供销社等等逐渐被新的购物中心、主题性商超取代，中山路也渐渐从繁华走向没落。

山东师范大学行业内专家表示，青岛的中山路是青岛商业发展的一个投射。如今青岛多个新区发展迅速，前有西海岸商业项目迅速布局，又有城阳区商业项目接连开业，甚至连即墨和李村商圈也在发展中迅速适应了潮流。高端购物中心聚集的香港路引领青岛商业，其他新商圈紧随其后，发展缓慢、模式老旧的中山路被取代，也是必然的。

不过，这两年，中山路商圈也在寻求转型。作为天主教堂等旅游景点所在地的中山路接待了不少外地游客，周边西部老城区大量集中的生活区域也为为商业的发展提供了客流。悦喜客来购物中心、百盛购物中心、国货购物中心、华联商厦、前海利群等商场为中山路商圈的的再次更新换代也为中山路注入活力。

城市扩容发展，消费人群外迁，新区域成为城市发展的重心，这已是大势所趋。传统商圈由于为早期规划建设，考虑的层面受限，导致了消费环境、配套服务等方面凸显了弊端，一度出现商业衰落、人流外迁等困境。而新商圈的崛起加速了这种没落的程度，老商圈要想再次辉煌，需要在定位、主题和业态方面下大功夫。