潘军：房地产业务三年破千亿 花样年看重未来社区运营价值最大化

6月12日，花样年商业在南京举办了“花开动金陵 芳香满中华”全国战略发布会暨南京喜年花生唐社区商业3.0招商大会，这是花样年商业自2010年成立以来，首次面向全国发声，并进一步对外发布了公司发展理念以及拓展蓝图。

调整业务重心助力集团发展  花样年房地产业务三年破千亿　　  

2017年花样年房地产业务合同销售金额首次突破人民币200亿元的合约销售大关。花样年控股董事局主席潘军表示，2018年集团的销售目标为300亿元人民币，到2020年，集团计划实现1000亿元人民币的销售额，成为行业主流地产开发商。

房地产业务三年增加四倍突破千亿，这样的速度可谓惊人，如何完成这一目标成为了业内关注的焦点，而潘军对此目标胸有成竹。“从2016年开始至今，花样年花了2年半的时间调整，加大住宅业务在集团内部的占比。目前我们体系内外的货量储备已经超过了3000亿，今年目标300亿，明年目标500亿，第三年目标1000亿，加起来总共是1800亿，从货量储备方面来看，完全没有问题。”潘军说，“原来花样年是集团负责买地和规划，再交给各个城市团队去操作。目前花样年采取的是区域制度管理方式，给各个区域团队更多授权，不再是集团指派任务，而是区域团队主动找符合集团发展的项目往上申报，团队高管跟投，变成小股东，共同来做项目。”　　 

目前，花样年已经完成全国10个区域的全面布局，“区域制”的管理让团队有了更多的灵活性和自主性，不仅覆盖区域广，而且找项目的能力得到极大提升。“我们从销售、开发能力等方面来讲，明年实现一千亿也不是问题，现在团队的积极性非常高，这是这一轮改革的效果，但是要慢一点、稳一点，踏好步伐。”潘军说。

社区服务是花样年核心能力  看重未来社区运营价值最大化　 

“商业竞争非常残酷，客户越来越挑剔，新开的综合体也会分流，商业面临的挑战是巨大的，所以商管团队应对市场变化的能力非常重要。”潘军说，“中国商业的不良资产很多，存量很大，我们选择空间也比较很广，从产品体系上来看，我们的“三唐一世界”的系统已经形成，即城市级红唐、社区级花生唐、微型社区芝麻唐、还有未来旅游城市的花样奥莱，我们可以给存量商业提供更多、更好的解决方案。”　

虽然花样年侧重住宅业务，但相比于其他开发商强调房地产开发能力，花样年更重视“社区服务”能力的提升，并将之作为自己的核心能力。潘军说：“花样年的强项是靠服务，能弯的下腰，没有树立很强的甲方观念。我们第一项服务能力是服务业主，产品以服务决定，我们希望业主是因为服务来选择花样年的社区，我们的商业也是一样，永远跟随消费者的变化。第二是品牌忠诚度，不是品牌忠诚于你，而是你忠诚于客户，满足他的需要。”　　 

以花样年智慧社区设计为例，项目以高层为主，拉开楼间距，社区内可建见壁球馆、训练营、广场舞团等，将后控平台放在显眼位置，开放式的服务让业主做到可监督，感受到服务者永远在身边。“用服务的视角重新规划我们的社区，用服务的视角看我们的社区配套，我们自己要求建养老的服务中心，政府没有要求，我们自己先建，我们并不追求销售利润最高，而是看重未来社区运营的价值最大化。”潘军说。

轻重并举布局四大区域  2020年花样年商业全国项目达80个　 

作为集团旗下业务板块之一，商业板块承担了整个花样年集团在社区商业的布局、开发以及运营管理的任务，致力于为社区居民打造一个集生活、社交、家庭会客、亲子互动为一体的目的性商业空间，为广大业主提供更美好的生活服务，提升其生活品质和美学享受。加强与居民之间的互动和粘度是花样年商业的核心目标及宗旨。2017年以前花样年商业是完全以轻资产化去拓展各项业务。在开发过程中这些资产管理输出项目可以快速形成产品布局，所以大部分资产管理项目集中在二、三线城市。　　 

2017年花样年商管集团更为积极的承接受托资产管理项目，秉持“由点到面，稳扎稳打”的业务发展理念，着力构建城市项目核心，逐步实现华东、华南、华中、西南四大区域的战略布局，现已累计管理输出专案数量达40余个。其中，华东区域的南京板桥花生唐2017年全年累计实现营收近2600万，开业率逾90%，现今已成为南京乃至江苏知名社区商业综合体。未来花样年商管公司会加大在重资产方面的投入，将包含收购、参股、整租等多种合作形式，主要集中在轨道交通商业和社区商业，围绕居民的生活和出行而展开，符合花样年社区+的策略，潘军表示，至2020年，花样年商业全国项目布局将到达80个，资产管理面积将超过500万平米。　 　 

花样年商业还将持续升级  南京商业未来空间巨大　　 

“商业存在魔术般的能力，比传统的房地产开发更有想象空间，也更有趣，这也符合我们集团的文化定位。”潘军说，“我们的商业已经到3.0版，未来肯定会有4.0等更好的版本，有些运营困难的项目，我们可以帮助其重新改造调整，重新定位和打造。我们将持续升级自己的商业产品，每年出些新的东西，来影响行业。”　 

华东区域是花样年商业成立的第一个区域，而南京又是花样年商业在华东区域布局的主要城市，对于花样年商业有着特殊的意义。潘军说：“我们对南京市场是非常看好的，南京近几年发生了很大的变化，在产业结构和人才结构等方面有比较大的优势，我认为是非常有后劲的城市，我们也很重视花样年商业在南京的发展。”　　 

南京的商业很有特点，新街口是中国代表性的商圈，被称为“中华第一商圈”。南京虽然是新一线城市，但德基一个项目一年可以做到90亿以上的销售额，除此之外，金鹰、中央商场、新百等都是40亿以上的销售额，非常罕见。　　 

南京的商业“基因”比较好，整体环境适合商业的发展，招商基础是比较好，花样年商业正是看中这一点，才选择在华东建立首个区域，并将南京作为区域核心。　 

南京正在大力发展轨道交通，会产生很多的新型交通社区和商业，南京溧水近期刚通地铁，打算要与溧水红唐连接起来，这也正是花样年商业重点发展的方向。随着多层次社区的形成，南京的商业也会面临一次大洗牌，传统街铺服务内容要变，低层次、没有创意、没有层次的商业会被淘汰，而一些有创意、更适合年轻人的业态会受到欢迎，南京未来商业形态将会越来越丰富，发展空间巨大。

作为花样年商业在南京的代表项目之一，南京喜年花生唐立志升级中央门传统商圈格局，填补区域新生代社区型购物中心的空缺。项目约7万方，坐落于南京中央门商圈核心区域，定位“18小时生活梦工厂”，拟以时尚新颖的业态品牌组合、时尚潮流的缤纷体验，倡导新奇、狂热、不止息的生活态度，勾勒出一个关于“青春梦”“自由梦”“生活梦”的体验空间。目前，喜年花生唐已引进中影东方国际影城、BHG超市、金吉鸟等主力品牌，夜上海、胡桃里、格瑞思面包等知名品牌也已意向签约。

湖南路地下商业街ONE-KM是花样年商业的资产管理输出项目，是南京城第一座互动式创意地下商业中心。项目面积8.7万方，两端接驳地铁5号线和1号线，上下两层错落空间。在总长度1.1公里的ONE-KM内，围绕着“时光，人文，青春，未来”打造了四大区域，五大中心广场，覆盖整个湖南路商圈，提档南京城的轨道交通商业。（稿件中经营数据来自花样年2017年年报）