光大安石李径：原创时代，城市更“新”才更万有引力

7月12-13日，2018中国购物中心高峰论坛活动在上海静安香格里拉酒店隆重举行。本届活动以“原创时代”为主题，紧跟“原创力”、“品牌原创概念输出”、“建立原创力环境”、“把脉原创”等热门话题，为购物中心发展提供最新、最前沿的指导思想，吸引了1500名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂。

在7月13日的主论坛活动上，光大安石资产管理有限公司项目总经理李径带来了以《原创时代，“新”万有引力》为主题的精彩演讲。李径表示，在原创时代，城市更新改变的不是一个硬件，也不是一个软件，而是一个基因，是各种不同的原子分子的重新再造组合；同时需要因地制宜，在每个地方都能够结合本土的市场、当地的用户和未来的趋势，在场、商、引力等方面做出更多的实践；商业创新将带动产业发展、驱动城市更新，未来光大安石也将以新万有引力，连接时代生力军，建设城市新格局。

光大安石资产管理有限公司项目总经理 李径

引——城、市、商，城市商场如何更具吸引力

在演讲中，李径从金融地产基金角度，首先分享了何为城市商场吸引力。

城，从2013-2018年经过五年的发展，城市逐步进入存量时代。现在的商业多是千篇一律，经过二十多年的发展城市土地也已经面临着负增长，每年北上广深能新增的土地非常少。那么如何在存量市场中挖掘价值，把区域产业提档升级，这些也是光大安石在这五年当中一直在进行尝试的。

市，如玛丽黛佳，它是在人工智能和物联网技术支持条件下呈现在颜值管理的一种表达。但再看广州有将近5000多家化妆品工厂，它们虽已在乳化、净水、配方等方面和在社交、数据管理和跨界融合上都做了大量的工作，但是又有谁能够帮助它们赋能？帮助像玛丽黛佳这样的品牌做得更大更强？它们可能凭借自己的力量，可能凭借金融的力量，也可能凭借很多社会的力量，但是一个品牌从0到1是非常困难的一件事情。无论是大品牌、小品牌、国内品牌或国际品牌，甚至批发市场的品牌，都面临着这样的困惑。

商，城市综合体主要是由商业、写字楼、公寓组成，单就商业本身而言，如何把用户价值在时尚美学这个观点上突破常见的场景环境，如何在空间布局上能够让大家觉得更有趣，不管是复合也好、叠加也罢，这都是不容易的事情。每个人都在想如何去创新迭代、如何与众不同，但是通常做了很多以后会发现殊途同归。

再来看光大安石，李径表示首先这是一个金融机构，但同时也进行了五年的主动开发，目前光大安石在全国开发了12个购物中心、一个批发市场，还有一些写字楼等。但是就多条产品线而言，每一个批发市场是不一样的，经过光大安石的体验和改造，让它焕发了与众不同的新兴的东西。

其次要做场景。场景首先要有故事，要有起承转合，有了故事以后才会有场景一、场景二、场景三这种故事的表达，而后需要将空间经过装修、配饰等把这个故事能够不断地延伸和陈列出来。一般批发市场是不会有场景的，但光大安石已将场景应用到批发市场，也通过批发市场来表达不同的场景关系。

新——深入基因重组再造，才是城市更新之根本

在产生吸引力之后，产业和城市、区域，包括用户之间继而产生不同种的化学反应，接下来又该如何理解城市更新。

李径首先提出，城市更新是什么？是拆了？改了？还是把以前落后的产能淘汰掉，退二进三，退三进四？他以上海一个地铁上盖物业为例，以前在收购的时候，该项目地上面积很小，但是当把社区打开、把城市公共空间功能引入以后，面积就大了一倍多。按照房地产的概念，容积率多了、面积大了、IRR好了，这就是将城市的慢行系统、公共福利系统、教育出行系统通过城市更新融合到社区里的一些实践。

拆改，在商业地产开发商眼里是一件容易的事情，但是软件却是一件很难的事情。软件是商业运营管理吗？不仅仅是。软件是品牌吗？不仅仅是。软件是文化吗？是互联网吗？是高科技吗？也不仅仅是。

对于商业，李径表示要做ABS，要做募投管理，要做资产证券化，甚至还要去退出。事实上在美国经历了30年的商业发展之后，也逐渐丢失掉改硬件的这种能力。改硬件的能力，就如一幅画，白纸好画，但画好后修修改改却很困难。

只有把一个公司、一个组织的基因重构以后，才会发现城市更新改变的不是一个硬件，也不是一个软件，而是一个基因，是各种不同的原子分子的重新再造组合。

变——持续迭代，在场、商、引力等方面做出更多实践

回到融合、跨界、创新，在2013年年底，光大安石在重庆朝天门跟凯德、光大控股共同改造了一个批发市场。他们，在一个旧城，一个传统的批发市场的核心地，开辟了一条时尚美学新通路。

在开业的时候，从B1到15，一共16层楼，建筑面积6.6万平方米，套内面积3.3万平方米，均价在7块钱。放眼2017年的购物中心也好，或是放在批发市场、商贸城、专业市场之中，应该都是交上了一个不错的答卷。

从引商、选商、育商、补商、调商，这五个商约等于一次招商的过程。对于未来，李径表示还要不断迭代，从1.0到2.0迭代到3.0。3.0讲的是什么？就是秀展销。

未来是年轻人的主场，年轻人是数字原住民，他们对宅活动和不宅活动，自我和不自我等方面跟60后、70后有着完全不同的表达，那么如何才能适应00后这群数字原住民的需求？他们是未来消费的主力，虽然这种年轻人越来越少，人越来越老，但是老也可以变得年轻，年轻也可以变得成熟，人与人之间是在不断地变化，思维也是在不断地迭代。

在原创时代下如何因地制宜？如何万有引力？这就需要在每个地方都能够结合本土的市场，结合当地的用户，结合未来的趋势，在城市更新当中，在场、商、引力等方面做出更多的实践。商业创新将带动产业发展、驱动城市更新，未来光大安石也将以新万有引力，连接时代生力军，建设城市新格局。