陈启宗：做商业地产最重要的是把基因搞对！

 宛如相熟多年的朋友一般，还没开始采访，陈启宗便一一和媒体打招呼，并询问大家都是来自哪里的，当听到有来自武汉的记者时，陈启宗脱口而出：“武汉？好地方！我们恒隆有个商场在那儿，不能说不好。对，去了都是好地方。”

时常来往内地和香港，陈启宗的普通话已经可以完美消化儿化音。不过在采访中，他还是不时自嘲因为普通话不好，所以有些观点不能自如表达。

“有些说法他们大概不太懂，也就是大家所看到的所认同的都是一样。不过呢没人把它说白了。我用广东话或者用英语的话，感觉会好很多。”

陈启宗所指的“说法”，是一年前他曾经在博鳌房地产论坛上提到过的“疯子理论”，即疯子是寻求短线的威风，牺牲了长远成功的可能性。因此，内地房企要调整自己的心态，不要追逐短线的威风。

时隔一年，陈启宗的观点似乎被再次印证。在调控以及去杠杆的双重冲击之下，房企的钱袋被迫紧缩，再加上住宅开发已经走入瓶颈，转型在所难免。

“我个人认为，中国房地产的发展实在是到了一个改变模式的时候了。”

陈启宗认为，历史上冲规模是绝对可以理解的。因为以往30年中国的住宅地产差不多是从零开始的。但是经过这么多年的发展，是不是还应该继续地冲规模呢？

他用标准的陈氏幽默举例称：“我听说之前王石还说，要是你们做商业房地产，我从坟墓里都要都要把手抓上来，禁止你们。”

但是现实是，过去的几年中万科已经不是聚焦于单一开发业务的房地产商，而是从“城市运营商”转向“城乡建设与生活服务商”。

面对房企这一轮的“去地产”标签，一向敢说敢讲的陈启宗直言道：“要是在城市里面还有那么多发展机会的话，就不会去搞那个是吧？为什么万科要搞这些？光是盖房子已经5000多亿了。所以（规模）是有限度的，都要往别的方向走。”

在陈启宗看来出路是要找的，关键是要转变心态，不能用发展住宅的“脑子”来发展多元化业务。

其次是，做其他的东西能否跟以往开发盖房子那样赚那么多钱？“那答案是什么呢？我想大家都知道，不好说就是了。是吧？”转型是外部环境使然，至于能不能成功，陈启宗则表示要考内部的团队、运营理念以及产品努力了，“赶不上（变化）的话那也有问题。”

听陈启宗吐槽完中国房地产市场的“疯子”后，现场媒体将关注点放在恒隆刚在杭州拿下不久的百井坊地块上。

今年5月，恒隆经过336轮竞价，以107.3亿的价格竞得上述商业地块创下杭州历史上成交总价第二高的地块纪录。

面对恒隆的“慷慨”以及入局，不少行业人士都在关注陈启宗能否算得过账？

“当然算过了。不然怎么会砸那么多钱买。”陈启宗开玩笑道，虽然107个亿对别人是小数字，但是对恒隆也算是一个数字。

回顾2个多月前的购地行动，陈启宗比想象的还要坦诚，连最初核算过的租金回报率也向媒体分享。

“我们算下来的综合租金回报率应该有4%到5%吧，上海的恒隆广场刚开始也是这样，都是4%到5%。那你说以后这里的地价涨了好多，租金也涨了好多。能够达到你的目标，你还担心什么东西。”

陈启宗向观点地产新媒体透露，做商业地产最重要的就是要有好的基因。早在2015年他所撰写的《致股东函》中，就提到过地点、大小体积、设计以及建筑水平这4个是决定商业地产发展的先天基因。

为显具体生动一些，陈启宗又开始拿自己开涮，“这些是先天的，改不了的。我生出来是矮个子，改不了的；我生成那么丑，改不了的，是吧？生得那么笨，改不了。那这个就是基因了嘛。”

因此所有的商业地产，最重要的是把基因搞对。至于管理、运营等，陈启宗则认为是后天可以改变的，有追赶的空间。

这也是恒隆拿下被称为“杭州中心绝版宝地”，即百井坊地块的原因。

谈及至此，陈启宗想要给这种商业模式冠上更具体的人物：“中国最高大英俊的男明星叫什么名字？胡歌？我们恒隆盖商场就是要盖胡歌这样的，千万不要开个像“陈某人”的，又矮又丑又笨。因为我们知道这个是基因，这个事一定就40年不能变的。”