解读先农大院：五大道中遗留的商业明珠

编者按：“建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可是在它上面蕴含着人文理想”。

真正有生命力的现代商业在于感受和体验，历史风貌建筑无疑凝结了千百年来，在风雪冰霜的雕刻下而形成的神韵。于是，随着城市核心地段土地的日渐稀缺，这些历史风貌建筑逐渐成为了新商业项目建设的“基石”。

然而，对历史风貌建筑进行改造并不是一件容易的事，改造者需要在遵从建筑原本的历史底蕴的基础上，加上城市的文化内涵，让建筑在过去和未来的交错中重新焕发生机。

一座座经历过风霜洗礼的历史建筑，究竟如何“改头换面”成为现代人释放购物激情的商业场所，改造后的商业项目又对当地消费市场产生了哪些深远的影响？为此，赢商网特别策划《在老建筑里感受商业升级》，带您一起感受城市老建筑中的新商业。 

 “旧时光是个美人。”

历史建筑之所以有独特的魅力，是因为经过了时光的洗礼，岁月的沉积，慢慢散发出年代的味道，会吸引人们驻足观看。而现代商业无疑是鲜活的，时尚的，二者碰撞在一起，会产生意想不到的化学反应。　 

缘起

被誉为“万国建筑博览会”的天津五大道文化旅游区，是天津一张声名远播的名片，这里客流量巨大，吸引了全国乃至世界各地的游客前来参观。

穿梭在这片西式建筑之间，联结过去与现在，感受名人旧居诉说中国的百年历史，随着时光的变迁,这片方圆1.28平方公里的珍贵遗存,被重新注入了复兴活力的因子,不再仅仅是繁华落幕后的凝固艺术和文化符号,还成为了充满魅力的文化旅游区和生机勃发的高效经济集聚区。

在这片建筑文化遗存中，坐落着文化底蕴和现代时尚相融合历史街区——先农商旅区。据资料显示，先农大院位于天津市和平区的五大道地区，今河北路与洛阳道交口处，建于1925年，由先农工程股份有限公司工程师、英国人雷德设计，为先农公司职员居住使用。

作为天津成立最早、规模最大的以房地产为主的企业，先农公司可谓是近代外商在天津经营房地产的一个缩影。整体项目规划建筑面积2.54万平方米。其中先农大院一期项目由先农大院、孟氏旧居构成。　

　 

受当时西方建筑思潮的影响,街区建筑形成了折衷主义西式洋房、英式联排住宅、英式独栋别墅、中式别墅及现代风格建筑等多种建筑风格。原先农大院红瓦双坡顶与清水红砖墙面，形成了朴实温馨的风格。原孟氏旧居红色陶瓦屋顶，外檐清水砖墙，建筑风格简洁庄重。

历时7年精心打造,曾经以居住功能为主的老建筑也焕然新生,成为集餐饮娱乐、时尚购物、文博展览等于一体的体验式综合社区。　 

新生

走进这座 “时光里的院子”，处处可以感受到“文化为灵魂”的理念，无论是朋友聚会还是周末休闲，都能够找到十足的闲适感。据了解，街区内的业态丰富，包括餐饮、时尚、艺术、休闲等类别，星巴克华北旗舰店、芸台餐厅、那家油麻菜馆、网红店祥禾饽饽铺……之前口碑不错的一些餐厅纷纷把新店开到了这里，一时间，这儿成了最适合换换口味、品尝各式外国菜的地方。

此外，知名文博企业深圳大芬油画村、花也鲜花生活坊等更是增强了街区的文化气息，尽显古老与现代的完美结合，中西文化的水乳交融。未来，先农大院二期项目还将进驻更多精品商户，不断丰富街区的文化氛围。

先农大院的商业形式分成两部分：一是建筑里的店铺，长期开放；二是院子里的临时活动，比如目前每周末会举办的简良集良品生活市集，偶尔还会有一些艺术展览。两种形式结合，才能让院子真正“活”起来。

在这里，街区通过雕塑、装置、摄影、书画等艺术展览和文化沙龙、艺术展演等丰富的活动形式，更近距离地感受艺术的魅力，唤起对艺术与城市生活的思考。

例如，针对年轻人，先农大院推出第二届青年艺术季活动，民谣音乐、鲜花、美食、生活市集，给先农大院注入了新活力，年轻的氛围萦绕其中，向消费者展现出不一样的“老街区”。

虽然先农大院建筑历经风霜，但是商业发展确是常变常新的，这样的结合，也让先农大院散发别样的魅力。似乎，这份尘封已久的历史记忆被重新唤醒，赋予了新的意义。

有业内人士分析认为，充分理解历史风貌建筑街区等对于现代城市发展的价值作用，进行历史街区的保护利用是为了更好的推动城市向现代化发展，纯古的东西要保护好，同时也要利用好。要“以古带今”，利用历史街区的文化内涵，吸引带动现代城市发展。但要注意不能只重建设形象，不重视持续运营。不仅定期对历史风貌建筑外观进行修缮，还要对内部经营业态结合市场消费需求变化进行调整，只有这样，才能保证长久的吸引力。

展望

目前来看，天津的商业发展水平已较为成熟。据《京津冀商业地产研究报告》显示，天津商业市场中知名开发商的进驻率为50%，连锁品牌进驻量为七百多个。

但是，从2015年开始，随着购物中心增量增幅有所下降，购物中心开发热度不断降温，天津市场开始走向成熟的消化期，同时面临存量过剩、同质化加剧的局面。

天津老牌传统百货如亨泰百货、劝业场百货西南角店、远东百货、百盛纷纷先后闭店，传统百货业面临洗牌。随着大悦城、水游城等项目入市，打破了天津百货独大的局面，天津商业市场开始进入购物中心时代。将体验业态、主题场景等新概念带入天津，天津商业面临机遇与挑战并存的局面。

在此背景下先农大院的出现为天津商业格局增添一抹亮色，不同于常见的“盒子式”购物中心，以街区模式呈现，并且结合古建筑的特有韵味，创造出新型的生活休闲方式，创造性的将商铺与古建筑完美融合。在历史建筑保护利用和商业经营模式上进行了创新性突破。

从项目方了解到，先农大院内的简良集，使集合店一改以往“一栋一户”的经营形态，将登上《舌尖上的中国3》的传统糕点品牌祥禾饽饽铺、专注传统茶融入当代生活的综合美学空间汝为茶事、传播盛唐时期菓道文化的金石菓集、绘画体验空间拾光画艺等众多“小而美”的精致品牌融于一体，解决了众多优质品牌和业态因风貌风貌建筑空间独立、面积过大而无法入驻五大道的问题。对丰富区域内经营业态，优化五大道文化环境，促进区域文化繁荣都起到了十分积极的作用。

在充满现代化的都市中能够将古建筑修缮并合理利用，打造全新的商业项目，这本身就是一次创举，引入的一系列年轻化、休闲化品牌更是吸引了大批25-40岁家庭客群和女性客群，为消费者提供了全新的娱乐休闲空间，更促进了五大道景区的商业升级。先农大院二期也在筹备之中，计划引入更多精品商户，不断丰富街区的文化氛围。