深圳黎光村十年更新与绿景中国城市更新版图

随着城市化快速发展红利时代的过去，核心城市核心地段城市更新所带来的红利成为新的入口。

近日，深圳龙华区城市更新局的一纸公告，让市场的目光注意向一家2017年房地产开发与销售所收益为21亿元的“小房企”——绿景中国地产。

黎光村十年更新

深圳龙华区城市更新局公告显示，审批通过《龙华区观澜街道黎光旧村改造专项规划修改》，让这个沉寂了8年的项目又有了新进展。

据观点地产新媒体查阅，黎光旧村改造项目最早被纳入《2007年深圳市城中村（旧村）改造年度计划》中，随后于2010年12月取得改造专项规划批复。取得改造专项规划批复后，该项目一直未开展实质拆迁工程，

直至2016年6月，深圳国规委再次对黎光旧村城市更新单元旧屋村范围认定，并且将项目纳入2016年重大项目清单。同年，观澜办事处也在年初制定工作目标时，表明要加快推进开发。

资料显示，黎光旧村城市更新项目位于观澜中心以北，西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街，项目拆除用地面积5.31万平方米，开发建设用地面积4.25万平方米，计容建筑面积为15.8万平方米，容积率为3.72。

根据规划，项目住宅建筑面积达13.9万平方米，保障性住房建筑面积0.76万平方米，商业建筑面积0.57万平方米，公共配套设施0.57万平方米（包含9班幼儿园、体育活动场地、居委会等），规划总户数约1300户，停车位1500个。

此次规划修改在不增加建筑总量，各计容积率建筑功能分项建筑面积以及公众利益不减少的前提下，对拆除范围、开发建设用地边界、支路线位进行优化。

其中包括建筑限高由80米调整至150米；规划区内已列入区级文物的碉楼迁移至西北侧公共开放空间；调整公共开放空间位置，将石园街与四黎路、黎新路与四黎路交叉处设置的两个公共空间整合至地块西北部，便于整体利用等等。

早于项目立案之初，绿景集团便已介入开发，该公司是港股上市公司绿景中国地产的控股股东。按照绿景中国介绍，该项目处于已签署收购合同待开发状态。这也是绿景中国与控股股东的联动模式，将成熟项目注入上市公司，由上市公司完成二级开发及销售。

绿景中国旧改局

绿景集团一直在充当孵化的角色，负责整合资源进行项目孵化及一级开发，同时负责前期的旧改规划、拆迁补偿签约等。待条件成熟后，在适当的时间将项目注入到上市公司，而上市公司只需要完成开发销售。

据介绍，绿景集团目前在粤港澳大湾区拥有约建筑面积1200万平方米的土地储备。其中，东莞拥有550万平方米；深圳拥有440万平方米；珠海拥有210万平方米，这些土储都属于未来要注入的资产包。

今年3月份，绿景（中国）地产投资有限公司召开的2017年全年业绩发布会上，行政总裁唐寿春多次提醒投资者，要注意2017年年报表述，与以往有所不同。

绿景中国2017年年报指出：“2018年，集团将推动与控股股东在土地资源方面的实质性联动，对首批成熟的旧改项目计划在适当时候正式启动注资工作。”

据观点地产新媒体翻阅往年年报，与往年预计有突破性进展的表述相对比，今年绿景中国首次提出了实质性联动。

与同在深圳做旧改起家的佳兆业不同，绿景中国很少通过招拍挂拿地，90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取。

这种模式让绿景中国在毛利率上远超房地产企业的平均毛利率水平，据绿景中国2017年年报数据显示，毛利率由2016年50%增长至65.3%，净利润率也从17%增长到35%。

据绿景中国称，与母公司的联动要确保上市公司开发注入项目毛利率不低于40%，这是一条底线。同时，绿景中国在支付方式上采取的主要是递延支付。简而言之，控股股东注入资产后，以应付账款挂账，上市公司先开发，等项目资金回流，才逐步向控股股东支付。

目前仅深圳而言，已经注入绿景中国的资产包括四个项目，分别为绿景红树湾壹号、绿景美景项目、绿景黎光项目以及梅林项目。

尚未注入上市公司资产方面，最受市场关注的便是深圳白石洲项目。该项目改造项目计容建筑面积达到348万平方米，预计总货值达到2200亿元。若项目成功注入，绿景中国将从“小而美”一跃成为“大而美”。

值得一提的是，虽然母公司为上市公司免去了不少不确定性，但是旧改项目的复杂性依然为绿景中国带来了一丝“烦恼”。

绿景中国今年推盘计划中唯一的新推项目——绿景红树湾壹号，一直未取得预售许可，原因为与政府、村集体的三方协议约束所致。该项目未能推售，也导致绿景中国2017年45亿元的合约销售目标仅完成36亿元。

不过，该项目目前在监管要求和前置条件上已经解除限制。知情人士预计，今年该项目应该能拿到预售许可。