地产下半场 这家开发商或乘“旧改航母”启程远航

近日，一则关于深圳布吉南门墩城市更新项目加速的消息于网上流传，引发地产业界关注。

布吉，被称为深圳罗湖的后花园，是深圳发展早期形成的大型居民区。由于外来人口大量涌入布吉，据统计，目前布吉人口密度近50000人每平方公里。伴随着深圳的不断发展，布吉片区规划混乱、配套设施落后等问题凸显，严重制约当地发展。根据龙岗区城市更新相关规划，布吉成为深圳城市更新的重点区域，未来将打造建设成为文化、商贸、宜居、和谐的现代化城市中心。

南门墩城市更新项目，位于深圳东站的东北方向，北临中兴路，南临龙岗大道，西临铁东路，东临吉政路，旁边就是地铁3号线和5号线接驳的布吉站，未来还将接驳14号线，区位优势极其显著。更值得一提的是，根据《南门墩片区城市更新单元规划》，布局已规划出商业、办公及酒店面积，其计容积率建筑面积约141，780平方米，位置紧邻深圳东站，未来将有望与布吉交通枢纽无缝接驳。

公开信息显示，目前操盘南门墩城市更新项目的是有着“旧改之王”美誉的佳兆业集团。因此如无意外，此块商业用地的运营权将移交佳兆业集团旗下商业运营公司——佳兆业商业集团。

据现场实况报道，紧邻龙岗大道的楼栋几乎已被全部拆除，多个地块正进行忙碌的拆除工作。预计拆除重建后，南门墩片区的区域环境及配套有望大幅改善，周边物业价值也将因此水涨船高。佳兆业商业集团计划监督相关负责人表示，目前，关于南门墩商业项目的筹备尚无明确时间计划，但其凭借区位交通优势将有望成为佳兆业商业集团的标杆项目之一。

在寸土寸金的一线城市，一个人口密集且紧邻交通枢纽的商业项目对于开发商来说显得弥足珍贵。随着国家对于房地产行业的调控愈严，房企的融资渠道渐窄，以往招拍挂、开发、销售或出租的经营模式利润空间进一步压缩，因此不少房企选择通过城市更新项目获取优质土地，佳兆业集团，正是其中的佼佼者。

据统计，佳兆业集团现整体旧改项目占地面积近2700万平方米，同比增长91%，其中深圳旧改项目占地面积近1000万平方米，占比37%；广州旧改项目占地面积近600万平方米，占比22%；中山旧改项目占地近700万平方米，占比26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。对比其他房企的城市更新面积，佳兆业集团的资源可堪称“航母”级别。

传承旧改基因，佳兆业集团旗下负责商业资产运营的专业集团——佳兆业商业集团亦与商业资产更新改造结下不解之缘。据了解，目前佳兆业商业在全国范围内自持购物中心7个，分别位于广州、大连、鞍山、惠州、深圳布吉、深圳大鹏和沈阳。其中，广州、大连、鞍山项目均属商业更新资产。2017年5月，佳兆业商业集团成功使烂尾了近二十年的深圳百货大楼焕发新生，堪称深圳商业存量资产盘活的经典案例。

近水楼台先得月，在未来的发展中，很难想象拥有丰富商业项目改造经验的佳兆业商业集团不在其母集团的旧改红利中分得一杯羹。据了解，目前佳兆业商业集团已确定筹备运营深圳坂田项目及平湖项目。上述项目均包括在佳兆业城市更新项目规划内，属社区型商业配套，拥有较为优渥的客流基础。

凭借佳兆业近两年来的快速复苏，佳兆业商业集团有望在全国范围内快速扩张规模。根据佳兆业商业集团三年发展战略规划，至2021年，佳兆业在全国范围内在营、筹备、在建商业项目将达64个，总面积超过370万平方米；写字楼18个，总面积132万平方米；总持有商业资产面积将超500万平方米。母集团雄厚的旧改资源，使得佳兆业商业集团在一线城市的生存发展道路被进一步拓宽。

为不断提升自持型商业资产的运营效率，2018年，佳兆业商业集团开始着手全面提升运营基本功。对内，集团进一步抓紧项目管理人才储备与提升，为未来项目的爆发性增长做好人才储备。对外，集团频频出击，参与轻资产管理输出项目运营。据统计，至2018年中旬，佳兆业商业集团已先后成功签约轻资产项目6个，其中仅深圳就达5个，另有与大连海昌集团合作的项目位于海南三亚。佳兆业商业集团相关负责人表示，轻资产项目运营既可提升佳兆业商业集团品牌知名度，还可锤炼集团业务团队，并有助于进一步梳理与扩充招商品牌库，帮助集团应对未来的挑战。

另一方面，佳兆业商业集团亦尽可能扩张其外延，开始从商业空间运营扩展至商业内容创新。据了解，2018年5月，佳兆业商业旗下自营超市CASA MIA精品超市与自营复合书店心居地相继投入运营，集团业务拓展迈出关键一步。另外据内部人士透露，8月中，佳兆业集团内部调整架构，原文体集团旗下业务佳兆业国际影城正式划归商业集团旗下，这在一定程度上可视为佳兆业商业集团向居民生活实际需求靠拢，深耕商业内容创新的信号之一。如佳兆业商业集团成功渗透至品牌经营领域，其对未来增量项目的利润攫取能力有望长足提高。

6月29日，佳兆业商业集团举办品牌发布会，发布全新购物中心产品品牌——“佳纷系”及“K-link”，并更新了其企业使命及愿景。佳兆业商业将致力于成为商业资产运营创新领导者，赋能商业，焕新城市。从其全国商业发展的战略规划及在商业内容创新上取得的阶段性成果看，乘着佳兆业集团这一“旧改航母”，这句口号也许不仅仅是一句空话而已。

（图片来源：佳兆业商业）