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南北对话:商业新模式下 不同业态创新共融新思路

————“不负美好生活”2018商业地产创新大会系列报道

赢商网龚婉玲 孔德孟
摘要:在“南北对话”环节,多位行业大咖从专家、运营商、开发商等不同的角度,对“如何通过模式创新提升商业价值”的话题进行了深入探讨。

以无形破有形,创新之门无边无界。2018年8月30日,由中国商业地产门户网站——赢商网主办的“2018年中国商业地产创新大会”在北京望京·凯悦酒店隆重举行。“创”商业地产新结构,“革”商业地产惯性思维之藩篱,千余名开发商、品牌商、投资商嘉宾代表共聚一堂,聚焦行业热点,以创新为商业地产赋能。

众所周知,国内南北两地的商业经营理念不同、建筑形态不同,消费客群也不同,商业模式也存在着诸多差异,随着市场和经济的变化,南北两地商业模式的创新融合成为了当务之急。

  

在“南北对话”环节,多位行业大咖从专家、运营商、开发商等不同的角度,对“如何通过模式创新提升商业价值”的话题进行了深入探讨。

主持嘉宾:

中国商业地产联合会创新分会会长 红建军

对话嘉宾:

首创钜大副总裁 陆屹

上海证大商业经营管理有限公司总经理 裴天恩

作为奥莱业态和购物中心业态的代表,红建军抛出了4个问题,围绕着“如何通过模式创新提升商业价值”,深入探讨了奥特莱斯和传统购物中心在市场推广模式上有哪些创新?在商业运营过程中痛苦在哪里?如何通过营销模式创新,提升商业购物中心、奥特莱斯价值?针对各自的项目、各自业态不同,机遇和挑战是什么?

  

中国商业地产联合会创新分会会长 红建军

三人的探讨为不同的商业模式带来了一场头脑风暴,也为商业地产领域的创新之路画龙点睛,添上了浓墨重彩的一笔。

奥莱业态不惧消费形势变化

首创钜大副总裁 陆屹

其实在中国商业地产行业里,奥特莱斯本身也是个比较新的业态,奥莱业态发源于美国,壮大于欧美、日本市场,进入中国也有十四五年的时间。自2012年后,首创钜大逐渐成长为其中的一个骨干。

据统计,全国5万㎡以上奥莱购物中心有225家,如不完全统计,奥莱则面临着多达五六千家的局面。作为一个潮汐式的业态,奥莱大多位于新城边缘的尴尬位置,如何在周一到周五甚至周末、节假日把人吸引过来,成为了奥莱同行痛苦的来源。

  

除非有一些新城,像房山首创奥莱项目,整个地区成了繁华的区域中心,就不存在这个问题。然而房山首创奥莱只有4400个停车位,周末开门前半个小时就会满,店庆时整个京良路都要堵车。最后,在开业和节假日等特殊活动,政府都主动把周边小学、体育场馆内的停车场开放给我们用。

如果像杭州首创奥莱一样,地理位置非常的远,我们就与当地旅游景点合作做采摘节活动、《我是歌手》大型音乐海选落地,通过丰富多彩的活动将周边消费者强制吸引过来。此外,奥莱内还装了高端的客流监视系统,为进驻的商家提供相关信息,对招商和客流引导进行精准指导。

正常购物中心客人会员或长期消费者返店率大概一年在2.5次,奥特莱斯平均到不了1.5次。所以除了市场推广外,我们也拥抱新技术,打造钜MAX网上商城,通过不断努力把指尖上奥特莱斯这项工作做得更深入、更扩大,把购物时间和地理上的限制问题解决掉,从而快速地提升销售额。

不管是消费升级还是消费降级,奥特莱斯能够自如地行走在升降之间。对于稳定期的中产阶级来说,当他经济收缩时,希望在奥莱买到性价比更高的商品;而对于想要消费升级的三四线城市消费者来说,具有名品折扣属性的奥莱购物中心满足了他们的需求。

购物中心发展要基于清晰的定位

上海证大商业经营管理有限公司总经理 裴天恩

在宏观市场环境方面,购物中心项目有些过剩,不管一线城市还是二线城市,项目竞争都十分激烈。目前的购物中心,不得不进行错位、创新。在十年前,同位置可能只有一个购物中心,但在五年内又开了两个购物中心,在这期间每个项目不管是外部环境还是硬件升级都发生了变化,而最重要的消费顾客层也发生了变化。

另外,对于购物中心来讲,营销是很重要的,我们每年都会定期做几十场活动,根据不同的推广新方案,吸引不同层次的消费群体,甚至还会结合多种营销方式。但有时候一个优秀的IP可能在某个商场做得效果很好,但是同样的东西拉到自己的项目来做,却发现没什么特殊效果。

  

其实,做IP活动,把造型做得卡通、可爱只是其中一个方面,最近我们团队也在研发一个大拇指项目,从目前来看,创新还是要结合自己项目的定位、客户群来做,效果可能会更好一点。

所以从当下的运营角度来讲,除了购物中心硬件不断更新之外,还要根据周边顾客进行吻合业态组合的布局和调整,未来购物中心的发展机遇还要基于对项目更清晰定位,服务好项目周边的客户,这是非常重要的。

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