小而美也有大未来 社区商业创变之道

在商业地产的发展大潮中，社区商业以“小而美”的姿态越来越受到开发商的青睐和关注。虽然社区商业极具市场，却仍需要精细化的运作，需要更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的商业模式护航。那么，目前社区商业的机会和发展路径在哪里？开发商如此青睐的社区商业，在开发运营过程中又有怎样的挑战？

2018年8月23-24日，由中国零售商业大数据生态平台——赢商网发起主办的“首届中国社区商业地产节”在重庆解放碑威斯汀酒店成功举办。以“新时代 美好生活的需要”为主题，探讨美好生活未来，开拓全新商业局面！本次活动集合“中国社区商业推动地产论坛”、“中国社区商业展”、“「金邻奖」颁奖盛典暨招待晚宴 ”三大板块，200+商业地产风云人物、200+连锁品牌高管精英、300+社区商业名企、300+优质创新品牌等齐聚重庆，共襄首届“中国社区商业地产节”行业盛会，共议社区商业未来发展之势。

　　

在“首届中国社区商业地产节”微论坛二现场，嘉宾们以“小而美也有大未来 社区商业创变之道”为主题，围绕着“社区商业是什么？目前社区商业的机会和发展路径在哪里？”、“社区商业与品牌如何创新，激活城市15分钟生活圈？”、“未来社区商业在内容方面还有哪些想象空间？”三大议题对新时期社区商业概念进行例了全新的解读，深入探讨社区商业创变之道。

　　

　　

重庆鹏润实业有限公司-PARK108 国泰广场总经理、上海韬儒泰管理顾问-首席顾问 梁石

对于社区商业的发展，综合起来可以给如下建议：

第一、“群体与关系”：社区商业首要需要关注因素是“人”以及“人与人的关系”。布局社区商业，重点在你对区域群体客观属性的挖掘和认知精准程度，对这个群体的“人与人关系”的诉求理解程度；

第二、定位：社区商业与城市购物中心在定位上有本质的不同，一个是区域内生活服务及关系塑造；一个是城市跨区域调动能力及城市消费及生活引领性塑造；

第三、时间及频率：时间属性和高频属性是社区商业区别于其他类型商业的另一关键因素；

第四、“颜值和内容”：无论是社区商业还是城市购物中心，颜值已是基本配置，内容和服务的区隔才是核心；

第五、“创新和引领”：商业地产需要梦想和激情，要勇于去尝试新的东西。经验可以帮你控制风险，但情怀和创新才会助你成功！

中国社区商业研究院副院长 贾耀勇

　　

社区商业的创变之道可从三个方面来谈：

第一，情景、情怀、情调。所谓情景，意指社区商业体量虽小，但主题化的场景打造不可或缺。优质的社区商业需要营造美好的购物环境、需要注重特色景观的布置、需要精细到小品雕塑的陈列；而情怀则强调社区商业开发商需要拥有做好社区商业的情怀，需要拥有为社区居民提供更美好服务的情怀；而情调则表明社区商业要为消费者提供更有情调的社区商业购物环境，特别需要适应90后、00后等年轻人的消费水平和消费方式。

第二，招商、找商、造商。从社区商业与购物中心的差异来看，引入品牌的差异是明显的差异之一。整体来看，社区商业项目所引入的品牌很多均需要自己投资和孵化。因此，社区商业开发商要学会用造商的方式，学会用扶持商家的方式，学会跟中小品牌商家、非连锁品牌商家合作的模式营造良好的商业生态圈。

第三，针对性的持有社区商业。对于社区商业持有还是销售，则需要因地制宜。如果企业实力雄厚，可以全部持有社区商业，或者和地产基金合作持有社区商业；如果企业现金流压力较大，则可以考虑对关键节点的商铺进行持有；对于暂时难以售卖的商铺也不能长期空置，而应阶段性持有，等商业成熟以后再考虑商铺的销售问题。

金科股份商业管理中心总经理 张骥

　　

做好社区商业而言，应从三个方面着手：

第一，社区商业仍然是一片商业蓝海。需要我们以对待作品之心，用心做好每一个社区商业；　　

第二，不要被固有的思维定式。应从不同的角度进行思考，尽量把商业价值做到最大化、将项目价值最大化、将销售价值最大化；

第三，遵循生态学的观点。构建社区商业良好的生态链，刚需和高频才是社区服务的根本。

龙盛商业总经理 汪帆

　　

做社区商业，有几个比较重要的点：

第一，体量。很多开发商拿地以后，从规划开始一直对体量的控制摇摆不定。但商业项目体量控制十分重要，直接决定项目未来发展成本及项目扩散能力；

第二，个性化。每一个社区商业都应该具备个性化特征，因为每个社区消费者的消费习惯、个性习惯均有差异。因此，社区商业无论是业态组合、品牌组合等方面都应坚持个性化发展；

第三，结合线上和线下的互动。开发商作为平台提供方，应帮助商家做线上的引导，引导顾客做线下的消费，并应常态化；

第四，社区商业应做生活的解决方案。项目方应该是最了解整个社区的人，需时常研究区域市场动态；

第五，解决营收问题。开发商可以在项目里面成立社区服务中心，解决孩子暑期的看管、教育等问题，或者也可以与政府、公关机关合作，让社区居民在“家门口”就能办理相关证件等。简而言之，应该采取多样化的营收方式。

嘉宝股份总裁 王亚平

　　

社区商业是开发商最好的资产包，用智慧物业品牌去整合更为现实。

作为居民“家”的延伸，社区商业应该从两方面着手进行运营：

第一、从资产管理的角度看，“小而美”的社区商业反而是开发商最优质的资产包。

（1）自带商圈：社区商业本质上是家的延伸，比如餐饮是厨房的延伸，影院、ktv是客厅的延伸等等，有天然的需求。而这个自带商圈的体量就决定了社区商业的合理体量，从开发商角度来看，社区商业的体量一般来说，商业体量应控制在总量的2~3％，这是一个比较安全的指数；

（2）宜租宜售，退出方便。相比集中商业，卖哪一部分、什么时间卖，社区商业有更多的灵活性；

（3）社区商业对于管理运营的依赖，低于集中商业，其ebita利润率也较为可控，可以用赢商大数据精准预估，可以用比较法来进行估值，后期通过reits等方式退出也较为容易。

第二、创变之道，与其用商业连锁品牌去整合，用“嘉宝”这样的智慧物业品牌去整合更有未来。

（1）社区商业也需要规划设计、业态规划、营运管理，应该用做购物中心的理念来做社区商业，社区商业表现出来是小而美，后台的系统和理念应该是大而全；

（2）社区商业的经营特点，会侧重于高频消费，重品质轻品牌，通过会员制、互联网、大数据等等手段和社区居民精准互动尤为关键；

（3）相比用大型的商业连锁品牌来整合行业，物业和商业打通，利用目前互联网物业在资本市场的大发展，用嘉宝这样的智慧物业品牌以管理标准、以互联网手段去整合，更为有未来。

森马品牌商业综合体渠道负责人 丰振

　　

社区商业与其他商业不同，需要注意两个方面：

第一，社区商业更多的应是品牌要迎合消费者。随着经济的发展，消费者更加追求物超所值，社区商业在规划及定位上就需更加明确；

第二，社区商业更需要精细化的运营。在服务上也应更具精细化，才能更好的做到“小而美”。

第一太平戴维斯华西区董事长 胡裕华

　　

对于社区商业的未来，主要有四点：

第一，社区商业其实很长一段时间都被大家忽略。包括开发商都把它当作配套的设施，从而导致社区商业长期以来没有统一的规划、招商，造成同质化严重，业态单一等问题。未来要做好社区商业，首先，不能把社区商业当成底商看待，应该有购物中心的运营思路；

第二，规划设计上应充分利用周边资源，借力打力。当然，建筑设计的创新并非无条件的任意发挥，必须考虑到后期招商时商户对可视性、内部布局、工程条件等各方面的要求，并且还要综合考虑运营管理的难度、管理成本等各种综合因素；

第三，在招商上要具有特色，注重差异化和体验感。社区商业在品牌选择上，可以考虑更多复合性的业态，这类品牌大多创新能力较强，并且在运营及商品品类选择上也可以根据需求及时调整；

第四，在经营管理上要有统一、专业的团队等。

重庆方趣网络科技有限公司董事长 任晓煜

　　

对于社区商业的现在与未来，总结来看有三个点可以分享：

第一、社区商业的话题，是各行业都在讨论的火热话题。在互联网圈子里面，社区商业谈 及也特别多，社区?社群商业这个话题亦特别火，市场上也出现了许多的基于社群关系的社区概念渗透营销；

第二、平衡线上线下。目前市场已有许多的智能设备开始对接社区，这类服务在未来也可能进一步放大。互联网与社区商业的链接，让社区商业价值最大化；

第三：甲方如何将招有粉丝的品牌转化为自身用于强大的粉丝是圈层价值赋能品牌是个值得研究思考的课题。