从无人问津到炙手可热 昆明巫家坝为何成为房企眼中“金饽饽”？

曾为昆明旧时巫家村牧场的巫家坝，如今吸引了保利、绿地、中交、中海等一众房企云集于此。不久前，国企金茂也终于在这里争下了一席之位。

近日，金茂以底价4.12亿元斩获位于昆明官渡区巫家坝片区一宗编号为KCGD2018-7-A1的商住用地，共约29亩，土地单价约每亩1432万元。

据观点地产新媒体了解，金茂所拿下的这一地块要求土地竞买人须有超高层建筑的投资建设及运营管理经验，在项目预售前，须引进至少一家世界500强企业总部或区域总部入驻。

此外，由于轨道、环隧、综合管廊等地下空间建设需要在宗地内设置出入口、通风口等相关设施，竞得人必须保证项目建设与地下空间建设进行衔接和预留相应位置。该宗地要求土地移交后一年内开工，并在开工后三年内竣工。

虽然有着各种附加条件，但金茂还是下决心拿下这宗商住地块。

争夺巫家坝

金茂盯上官渡巫家坝不是一天两天了，盯上巫家坝的也不止金茂一个。

早在今年1月份，中国金茂集团昆明公司发布了一则针对云南地区的招聘信息，同时透露称，首个入昆项目计划在巫家坝核心区打造总建筑面积80万平方米、集多种业态于一体的超高层地标建筑。

但在金茂发布消息前不久，宝能就已经捷足先登，与昆明市政府签订了战略合作框架协议，并宣布计划在巫家坝建造宝能春城中心，拟打造一个集办公、住宅、购物中心于一体的大型城市综合体项目。

而在金茂和宝能之前，昆明官渡区巫家坝片区已有多家房企入驻并在此打造总部级项目。包括保利大厦项目、“绿地东南亚中心”、“中交南亚总部”以及由中海建设的“中建股份西南总部”项目等。

从区域特征来看，巫家坝片区是一片地势开阔的平地，因昆明人习惯将平地称为“坝子”而得名。在北洋军阀时期，这里建造了中国历史上第二个机场——巫家坝机场。新中国成立后，巫家坝机场进行3次大型改扩建。2012年，巫家坝机场弃用后留下了这片位于昆明核心区域的待开发区域。

对此，世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵向观点地产新媒体解释说：“在主城区范围，能有如此大规模的新增供地在同类城市中是很罕见的。”

从此前官渡区政府和昆明市规划局联合公布的《巫家坝片区控制性详细规划》能够看到，巫家坝片区的定位是官渡区重点发展的核心区域，也是昆明未来的城市新中心和总部商务聚集区。

官方对于巫家坝的发展定位刚出炉不久，中交率先被吸引而来，成为中第一个“吃螃蟹”的人，并与昆明市政府签订战略合作框架协议。

金灵表示，时至今日来看全国省会城市，昆明仍然是相对的价值洼地。适宜的气候和良好的空气质量，再加上逐渐成熟的高铁网络，这些使昆明跟其他中西部城市比较起来有着自己特别的竞争力。

独特的区位优势，加上政府扶持和红利政策，让如今的巫家坝成为了众多房企眼中的“兵家必争之地”。

“炙手可热”与四年沉寂

虽然如今的巫家坝在房企眼中是一个“金饽饽”，但在起飞之前，巫家坝曾经历过四年的静默期。

2012年机场弃用之后两年时间里，巫家坝片区一直处于无人开发状态。直到两年后，政府发布了令其身价倍增的发展控规。

不过初期，虽然控规吸引了一些房企的兴趣并签订了战略合作协议，但在不久之后，巫家坝片区在机场弃用后首批入市的两宗地块，却因报名人数不足而遭遇流拍。

从土地自身来看，这两宗地块均为商住用地，面积约合73.6亩，起拍总价约9.95亿元。其中一宗地块起始价约9亿元，除了价格较同期昆明其他地方略高外，这两宗地块再没有其余附加条件。

显然，两宗地块的自身条件并非是当时流拍的唯一因素，而是与房企的布局路径有关。

与此同期，国内不同城市之间的房地产行业兴衰进一步分化，一线城市表现明显好于其余城市。众多开发商为了规避风险，再次向着一线城市聚拢。随着各地争相取消或放松限购政策，全国楼市开始从低谷回升。

数据来源：由观点指数整理

从数据中不难看出，彼时的昆明、贵阳等二线城市，似乎成为了房企心中的“鸡肋”，这也解释了巫家坝片区这两宗流拍地块，几年前为何会在高期待值下意外遇冷。

时间来到2016年，房地产市场经过前两年的回暖，逐渐进入“狂欢时期”。据数据显示，2016年全国房地产用地出让面积同比下跌10.3%，但土地出让合同价款却达到3.56万亿，增幅接近两成。

总量下降总价上涨，这意味着地块的出让价格在大幅提高。据不完全统计，2016年里全国各地共成交330多起单价或总价地王。

借着房企这股高昂的情绪，沉寂近四年的巫家坝市场也迅速升温。2016年8月，蓝光地产以1.75亿元拿下巫家坝片区内80亩土地；同年9月，“中铁建系”三家公司联合拿下巫家坝土桥片区5100亩土地。2017年6月，万科3.21亿从云南鑫城佳置业有限公司手中拿下巫家坝片区84亩宅地……

不到一年时间，巫家坝完成了从“无人问津”到“炙手可热”的转变。

场外的拿地博弈

能够在如此受欢迎的巫家坝片区以底价拿地，金茂这次需要感谢巫家坝土地出让一贯的高准入条件。

在金茂所拿地块的出让文件中有一条提到：“项目预售前，须引进至少一家世界500强企业总部或区域总部入驻”。

而在出让文件公布前两个月，官渡区在第5届中国——南亚博览会上发布官方消息称，将与中国金茂控股集团有限公司签订合作协议。同时，传出金茂计划要在巫家坝打造“中国金茂巫家坝总部”的消息。

关于项目的具体规划，官渡区并没有做过多介绍。但从项目名称上来看，金茂的计划与此后的土地出让要求不谋而合。

对于一宗商住用地而言，金茂此次所拿地块从开工到竣工的时间限制，再到配建项目等要求，可谓条件颇多。但不止是金茂，此前进入巫家坝的保利、中交等众多房企同样遭遇过类似的“高门槛”。

早在2017年10月，巫家坝片区内的14宗商住混合用地打包成4份出让，其中有3个包的地块规定了竞买人资格。要求竞买人总资产不得低于1000亿元，同时主营业务必须在全国10个省份开展。

由于资质要求，这三个包各自均只有1家房企参与竞买，分别为中交、中铁建及保利，地块最后均以底价成交。

竞拍考验的是房企的博弈实力，但有趣的是，巫家坝片区的土地出让似乎并不打算让房企在场内进行争夺，而是习惯于设置较高的准入门槛，让房企在场外决出胜负。

买家少了之后最直观的体现便是底价拿地成为巫家坝土地出让的常态。这一做法虽然抛却了溢价的红利，但高准入门槛同样意味着前来开发的房企实力必然强劲，几乎无人抬价的价格优势对于满足准入条件的房企来说更是有着巨大吸引力。

“所以房企到昆明等省会置业的心态会很重。”行业研究人员严跃进表示，二线城市的崛起，不是单纯因为一线城市的原因，更真实的情况在于一个省会城市会拥有巨大的潜在购房需求。

金灵坦言，在一线城市和部分二线城市市场相对饱和难觅土地的情况下，昆明巫家坝自然会成为开发企业青睐的亮点。

伴随进驻的房企越来越多，巫家坝出现僧多粥少的局面似乎不会太远。越晚入场意味着即便拿地可供腾挪的空间也会越少，甚至失去拿地机会。

不过，根据2014年官渡区政府发布的《巫家坝片区控制性详细规划》，巫家坝片区规划总用地面积约为987公顷。规划区居住总人口控制在22万人，总建筑量约1750万平方米，就目前看来，巫家坝仍有相当存量土地有待出让。

金茂等企业已经顺利上车，而同样签署了战略合作协议的宝能，以及其他尚未出手的房企何时入场还未可知。不管其以后土地出让还会提出何种出让条件，对于巫家坝的争夺无疑还将继续。