华润小米联合体北京拿地 雷军强势跨界地产？

11 月 5 日下午，北京土地市场两宗土地出让，让已经平淡了一阵的土地市场再起波澜。两宗地块分别位于朝阳区奥林匹克公园中心区和昌平区沙河镇，总成交额 113.2 亿元，均以底价成交。

底价并不意味着平淡，这两宗土地一宗为年度超级地王，虽然以底价 86.63 亿元被北辰拿下，但依然能够问鼎 2018 年北京土地总价之王。而另一宗地则是由互联网企业小米与老牌地产开发商华润组成联合体拿下。

小米初涉宅地出让

受房地产行业周期性影响，在进入四季度之后，部分城市需要完成年度供地指标，土地供应明显加快节奏，北京土地市场的土地供应简直可以用「下饺子」来形容。详情可见上一篇《34天后北京土地市场下饺子》。但是今年以来土地市场热度持续下降，北京市地价更是溢价率低位徘徊，土地流拍与底价成交的现象普遍增加。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为：“北京土地市场年末上市数量明显增加，但因为土地出让模式的变化，预计未来底价成交比例将明显增加。今日的两宗地块国家会议中心二期因为规划条件严格，因此底价成交是必然。”

但在市场因素之外，小米在土地市场的亮相让行业产生了浓厚的兴趣。此次华润小米联合体夺得的昌平区沙河地块同样以 26.57 亿元底价成交。该地块控制建筑面积 13.72 万平方米，商品房均价不超过 54197 元/平方米，且最高销售单价不得超过56907元/平方米。并执行「7090」政策。

小米的北京土地往事

不过，事实上互联网公司拿地并非首例。京东在全国各地有大量土地储备，除了仓储用地之外有部分住用地宅给员工作为福利。而乐视也曾经大量圈地。小米也在土地市场上偶有出没。2018 年 8 月，小米就在武汉光谷拿地，而在 2015 年小米还曾进驻广州琶洲。

“互联网公司人力成本、人才培养成本也非常高。”诸葛找房首席分析师陈雷向36氪表示“因此，互联网公司在住房等方面为企业员工提供福利也非常常见。此次小米参与拿地，基本可以肯定并非是房地产诉求。”

事实上，小米在北京一直有巨大的员工福利房需求。2017 年春天，小米被媒体爆料，有同万科进行合作建房的意向。具媒体报道，在 2016 年万科拿下海淀北部新区地块之后，曾经寻求同小米合作。小米公司启动认购登记工作，并且有一定程度的优惠。不过，之后这一说法均被双方否认。

而对于此次合作，张大伟表示：“合作拿地的基本都是开发企业之间的合作拿地，小米与华润首次实现了买者和卖者的合作拿地。商业类的土地因为严格的限购政策，基本很少有开发商敢拿地。小米作为商服地块的主要使用者，参与拿地可以降低购买商服项目的成本。针对其中的限竞房住宅部分，销售也完全可以出现双方合作的可能性，小米有大量的需求存在。”

上海易居房地产研究院总监严跃进则进一步分析指出：“从小米本身来说，其有“互联网+”的创新思路，在和地产业务结合方面有较好的表现。而对于华润来说，其本身也需要导入互联网的资源，进而在智慧社区等方面形成更好的产品线。两个企业拿地，既降低的土地成本，也有助于后续其他业务的合作。预计后续积极和互联网企业合作，形成创新类的开发和经营模式，是大趋势。尤其是在一些商业地产和社区经营等领域。